3. Yêu cầu của đề tài
2.1.2.Phạm vi địa bàn nghiên cứu
- Khu vực Trung tâm thị xã Bắc Kan và tập trung chắnh việc định giá hàng loạt. đến từng thửa đất tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn.
Thời gian nghiên cứu: 8/2013 - 7/2014 2.2. Nội dung nghiên cứu:
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu.
- Điều kiện tự nhiên: vi trắ địa lý, thổ nhưỡng, thủy văn v.v. - Điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, thu nhập v.v.
2.2.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chắnh và công tác định giá đất hàng năm tại phường Đức Xuân năm tại phường Đức Xuân
- Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chắnh - Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Kạn
- Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu
2.2.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức Xuân Đức Xuân
- Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chắnh
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chắnh và các dữ liệu phục vụ định giá đất - Xây dựng hệ thống giao thông
- Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông
2.2.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trắ đường phố
- Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trắ đường phố - Xác định vùng giá đất theo các vị trắ đường phố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.2.5. Xác định tương quan giữa các vùng giá đất tại địa bàn nghiên cứu
- Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố.
- Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trắ đường.
2.2.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt
- Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất
- Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất thửa, tắnh thuế đất và tắnh thuế chuyển quyền sử dụng đất
2.2.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đường phố, vị trắ đường phố tại thị xã Bắc Kạn đường phố, vị trắ đường phố tại thị xã Bắc Kạn
- Các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trắ đường phố tại thị xã Bắc Kạn
- Xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố
- Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trắ đường phố
2.2.8. Phân tắch kết quả và đề xuất giải pháp
- Nhận xét phân tắch giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố
- Một số khuyến nghị - Giải pháp
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu. Thông tin ngoại nghiệp (tại thực địa) và nội nghiệp: Thông tin nội nghiệp: thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tắnh về các mặt điều kiện tự nhiên Ờ kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khắ hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đaiẦ), nguồn tư liệu thống kê đất của phường, bản đồ địa chắnh, bản đồ hiện trạng từ các cơ quan chuyên môn kết hợp kế thừa có chọn lọc. Thông tin ngoại nghiệp:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thông tin thu được từ thực địa giúp cập nhật và xây dựng bổ sung các thông tin như (tên xóm, độ rộng đường, giá đất thị trường v.v.).
* Phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân.
- Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình tại các xóm điển hình về đất đai tại xã. Điều tra ngẫu nhiên 100 hộ gia đình (phiếu điều tra được thể hiện tại phần Phụ lục).
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm việc tại địa bàn phường để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai và một số thông tin về quy hoạch v.v. trên địa bàn.
* Phương pháp khảo sát thực địa.
Khảo sát thực tế theo tuyến đường chắnh và theo các vùng đất sản xuât nông nghiệp v.v. trên địa bàn nghiên cứu, nhằm quan sát, thu thập thông tin tình trạng đường.
* Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến của các chuyên gia về các vấn đề vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, phân tắch kết quả và các giải pháp xác định tương quan.
3.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ.
- Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tắch v.v. dưới dạng bảng và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tắnh dạng chữ sang dạng số trước khi chuyển sang phần mềm PRIMER version 5.0.
- Xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn nghiên cứu bao gồm: phân tắch mối tương quan Multi Ờ Dementional Scaling (MDS) và
Principal Component Analysis (PCA).
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong phân tắch, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai giá đất, vùng giá trị đất đai
Các dữ liêu được tổng hợp, phân tắch xử lý số liệu với sự trợ giúp của công nghệ GIS nhằm phân tắch, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trên GIS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
1. Sử dụng Microstation: Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation.
2. Sử dụng famis: Ứng famis chuyển dữ liệu chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation.
3. Sử dụng GIS: Tổ chức cơ sở dữ liệu.
4. Sử dụng GIS và các số liệu điều tra Thiết lập dữ liệu hệ thống giao thông đường phố.
5. Sử dụng GIS và các số liệu điều tra và hệ thống giao thông đường phố để thiết lập vùng dân cư theo đường phố trên CSDL.
6. Sử dụng GIS và các số liệu điều tra và vùng dân cư theo đường phố trên CSDL, thiết lập vùng dân cư theo vị trắ.
7. Sử dụng GIS và các số liệu điều tra và vùng dân cư theo vị trắ lập và chi tiết hóa các vùng giá đất, vùng giá trị đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trắ địa lý
Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm sâu trong nội địa của vùng Đông Bắc, có vị trắ quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước. Thị xã Bắc Kạn gồm có 4 phường nội thị và 4 xã thuộc ngoại thị. Trên địa bàn thị xã có đường Quốc lộ số 3 chạy xuyên suốt (Hà Nội Ờ Thái Nguyên Ờ Cao Bằng) là tuyến giao thông chắnh giao lưu với bên ngoài; đồng thời có một số tuyến kết nối thị xã đi các huyện và các tỉnh khác, hiện đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp. Ngoài ra, thị xã có sông Cầu và suối Nặm Cắt chảy qua, tạo môi trường sinh thái tốt, cảnh quan đẹp, là nơi cung cấp nguồn nước mặt quan trọng phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cách thủ đô Hà Nội 166 km về phắa Đông Bắc, nằm ở vị trắ trung tâm của tỉnh, thị xã có ranh giới hành chắnh tiếp giáp với các địa phương sau:
- Phắa Đông giáp xã Mỹ Thanh Ờ huyện Bạch Thông;
- Phắa Tây giáp xã Quang Thuận, Đôn Phong Ờ huyện Bạch Thông; - Phắa Nam giáp xã Thanh Vận, Hòa Mục Ờ huyện Chợ Mới;
- Phắa Bắc giáp xã Cẩm Giàng, Hà Vị - huyện Bạch Thông;
Là trung tâm chắnh trị, kinh tế - xã hội của tỉnh, là nơi tập trung các cơ quan hành chắnh, kinh tế - xã hội, các sở, ban ngành tỉnh, nơi tập trung hầu hết các ngành công nghiệp nhẹ, công nghiệp chế biếnẦ Do có những lợi thế đó, thị xã Bắc Kạn có sức hút, có khả năng giao thương, hội nhập trao đổi mọi mặt với bên ngoài, đồng thời tác động lan toả đến phát triển kinh tế - xã hội của các huyện trong tỉnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.1: Vị trắ Địa lý thị xã Bắc Kạn
Tất cả những đặc điểm về vị trắ địa lý kinh tế kể trên là những điều kiện làm nên lợi thế, những tác động tắch cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã hiện tại cũng như trong tương lai. Tuy nhiên nếu so với nhiều thị xã khác trên địa bàn vùng Đông Bắc thì thị xã Bắc Kạn còn có nhiều hạn chế, nhất là hệ thống cơ sở hạ tầng hiện vẫn còn thiếu và chất lượng thấp, kém hiện đại.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thị xã Bắc Kạn là thung lũng lòng chảo nằm ven theo hai bờ sông Cầu xung quanh được bao bọc bởi những dãy núi có độ cao trung bình từ 150 Ờ 200 m, đỉnh núi cao nhất là đỉnh Nặm Dất (xã Xuất Hóa) cao 728 m, núi Khau Lang
(xã Dương Quang) cao 746 m, hướng dốc chắnh từ Tây sang Đông. Nhìn chung thị xã Bắc Kạn có ba dạng địa hình chắnh:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Địa hình núi đá vôi: Tập trung ở xã Xuất Hóa, vùng này bao gồm chủ yếu núi đá vôi xen kẽ với các vùng đất hẹp, khá bằng phẳng, chạy dọc theo các chân đồi núi là các mảnh ruộng bậc thang nhỏ đứt đoạn.
- Địa hình đồi núi thấp: Phân bố hầu hết ở các xã, phường độ cao trung bình từ 150 Ờ 160 m so với mực nước biển.
- Địa hình thung lũng: Hầu hết phân bố các phường nội thị là khu vực có địa hình tương đối bằng phẳng.
3.1.1.3. Khắ hậu, thuỷ văn
Thị xã Bắc Kạn chịu ảnh hưởng chung của khắ hậu miền núi phắa Bắc Việt Nam. Được hình thành từ một nền nhiệt cao của đới chắ tuyến và sự thay thế của các hoàn lưu lớn theo mùa, kết hợp với điều kiện địa hình nên mùa đông thường giá lạnh, nhiệt độ thấp, trời khô hanh, có sương muối (bắt đầu từ tháng 10 năm trước đến tháng 3 năm sau); mùa hè thường nóng ẩm, mưa nhiều (bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 9).
- Nhiệt độ: Tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7, tháng lạnh nhất là từ giữa tháng 11 đến tháng 12. Nhiệt độ trung bình năm khoảng 23,220
C, nhiệt độ trung bình cao nhất là 270C và nhiệt độ trung bình thấp nhất 140C; biên độ dao động nhiệt độ trong năm là 120
C và trong ngày là 6 - 70C. Tổng lượng nhiệt trong năm từ 8.300 - 8.5000C.
- Lượng mưa: Mùa mưa ở Bắc Kạn kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10 nhưng tập trung nhiều nhất vào các tháng 7, 8, 9 chiếm 80% lượng mưa của cả năm và mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Tổng lượng mưa hàng năm toàn thị xã đạt 1.436 mm. Ngoài ra trên địa bàn thị xã còn có hiện tượng mưa phùn (32 ngày/năm) và ắt có bão; tuy nhiên vào mùa mưa dễ gây lụt lội, lũ quét ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương.
- Độ ẩm: Thị xã Bắc Kạn là một trong những vùng có độ ẩm tương đối cao ở hầu hết các mùa trong năm; độ ẩm bình quân là 83%, trong đó tháng cao nhất là 89% (tháng 7 và 8), tháng thấp nhất là 79% (tháng 3). Độ ẩm cao không diễn ra vào các tháng cuối mùa đông mà diễn ra vào các tháng cuối mùa hạ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Nắng: Nhìn chung số giờ nắng bình quân cả thị xã khoảng 1.540 Ờ 1.750 giờ/năm, trong đó tháng nhiều nhất là 181 giờ và tháng ắt nhất là 64 giờ.
- Gió: Hướng gió chắnh Tây Nam ở thị xã phụ thuộc vào địa hình thung lũng; gió thay đổi theo mùa nhưng do vướng các dãy núi nên tốc độ gió thường nhỏ hơn vùng đồng bằng Bắc Bộ.
3.1.2. Các nguồn tài nguyên
3.1.2.1. Tài nguyên đất a. Diện tắch
Theo số liệu thống kê năm 2011 thị xã Bắc Kạn có diện tắch đất tự nhiên (DTTN) là 13.688,0 ha, trong đó: Đất nông nghiệp 11.261,6 ha, chiếm 82,27% DTTN; đất phi nông nghiệp 1.195,39 ha, chiếm 8,73% DTTN và đất chưa sử dụng 1.231,01 ha, chiếm 8,99% DTTN.
b. Thổ nhưỡng
Đánh giá theo địa hình và mức độ thắch nghi đối với loại cây trồng, vật nuôi, đất đai của thị xã được chia thành 6 nhóm chắnh sau:
- Đất phù sa sông: Nằm trên các khu vực có địa hình thấp, nơi tắch tụ phù sa do xói mòn từ đồi núi dọc theo triền sông Cầu và phân bố dọc theo các triền suối. Nhóm đất này tương đối thuần nhất về màu sắc có thành phần cơ giới từ cát pha đến thịt nặng, diện tắch có thành phần thịt nhẹ đến trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất. Loại đất này có tỷ lệ chất dinh dưỡng cao, khả năng giữ chất màu, giữ ẩm tốt, ắt bị xói mòn. Đây là các loại đất tốt nhất cho canh tác, phù hợp với nhiều loại cây trồng. Hiện loại đất này đang được sử dụng trồng lúa nước và các loại rau màu.
- Đất phù sa ngòi suối: Đất có thành phần cơ giới nhẹ, cấp hạt lớn, hạt thô, địa hình bậc thang, càng xa bờ càng nặng hơn, song chịu ảnh hưởng trực tiếp của địa hình, đá mẹ và độ che phủ thực vật xung quanh. Về thành phần hoá học, tỷ lệ mùn trong đất trung bình, đạm tổng số và dễ tiêu khá, đất có phản ứng chua, chất dinh dưỡng trung bình, tỷ lệ canxi trong đất thấp, lượng sắt, nhôm di động cao. Loại đất này thắch hợp cho trồng lúa màu và cây công nghiệp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Đất dốc tụ trồng lúa nước: Phân bố xen kẽ, rải rác khắp các đồi núi, chứa nhiều sỏi cát sắc cạnh, thành phần cơ giới thịt nhẹ, đôi khi tầng mặt là thịt trung bình. Đất có phản ứng chua, thiếu lân, nghèo chất dinh dưỡng.
- Đất Feralắt biến đổi do trồng lúa: Đây là loại đất do san đồi thành ruộng bậc thang để trồng lúa nước. Tầng đất mỏng, các chất đạm, mùn tổng số khá, Lân, Kali tổng số bình thường, các chất dễ tiêu nghèo, đất rất chua. Do địa hình bậc thang nên khả năng giữ nước, giữ màu kém. Hiện nay loại đất này đang được cấy 2 vụ lúa hoặc một lúa một màu, nhưng bị hạn hán do không chủ động nước nên thường xuyên bỏ hoá vụ đông xuân.
- Đất Feralắt nâu vàng phát triển trên phù sa cổ: Phân bố rải rác ở ven sông suối của địa hình đồi núi thoải. Tầng đất dày (tới trên 1m) nhưng lại xuất hiện nhiều cuội sỏi trong tầng phẫu diện, đất tơi xốp. Đất chua, nghèo dinh dưỡng, lượng nhôm di động trong đất cao, H+
chiếm ưu thế nên ảnh hưởng đến quá trình phân giải chất hữu cơ do vậy các chất dinh dưỡng nghèo.
- Đất feralắt vàng đỏ phát triển trên đá granit: Ở thị xã loại đất này chủ yếu phân bố ở độ cao 200 Ờ 700m, tầng đất từ trung bình đến dày nhưng có nhiều đá lộ đầu, thành phần cơ giới ở tầng mặt có tỷ lệ cát cao và nhiều cát thô, càng xuống dưới cát càng giảm dần, tỷ lệ sét tăng. Hàm lượng mùn cao, tốc độ phân giải chất hữu cơ chậm, đất có phản ứng trung tắnh, ắt chua. Thắch hợp cho phát triển cây công nghiệp ngắn ngày, dài ngày, cây ăn quả, cây lâm nghiệp.
3.1.2.2. Tài nguyên nước
Hiện tại trên địa bàn thị xã hai nguồn nước: nước mặt và nước ngầm, chất lượng đều tốt có thể sử dụng cho nhu cầu sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn.