3. Yêu cầu của đề tài
3.2.3.Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, chúng tôi thu thập giá quy định của tỉnh từ năm 2013 và 2014.
3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phƣờng Đức Xuân
3.3.1 Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chắnh
3.3.1.1. Chuẩn hóa dữ liệu địa chắnh số trên Microstation
Các bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá trên Microstation trước khi chuyển về dạng shape file.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Bước 1. Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chắnh: Đây là khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu. Hiện trang các dữ liệu địa chắnh của phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn như trên đã nêu là các bản đồ địa chắnh dạng số được lưu trữ dưới dạng *.dgn. Khu vực thử nghiệm gồm 72 mảnh bản đồ địa chắnh chắnh quy dạng số, tỷ lệ thành lập là 1/500.
3.3.1.2. Xây dựng dữ liệu địa chắnh số Phường
Bước 2. Đưa hệ thống dữ liệu bản đồ số địa chắnh vào cơ sở dữ liệu: Để thực hiện được nội dung này theo [1] cần áp dụng quy trình. Sau khi kiểm tra và chuyển về dạng shape file bản đồ phường Đức Xuân đã được đưa vào hệ thống GIS để xây dựng thành CSDL.
Hình 3.3: Bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá sau đó được chuyển về dạng Shap File và chuyển vào GIS
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chắnh và các dữ liệu phục vụ định giá đất
3.3.2.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chắnh
Dữ liệu bản đồ địa chắnh tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn đã được đo đạc bản đồ địa chắnh chắnh quy với 72 mảnh bản đồ tỷ lệ 1/500. Các dữ liệu bản đồ đã để ở dạng bản vẽ số với format dữ liệu *.dgn. Trên thực tế, các dữ liệu trên cấu trúc format *.dgn không thể thực hiện được các bài toán phân tắch như dữ liệu mà thực tế cần qua bước xây dựng cơ sở dữ liệu.
Hình 3.4: Bản đồ phường Đức Xuân trong hệ thống GIS được quản lý theo các đối tượng sử dụng đất
3.3.3. Xây dựng hệ thống giao thông
Bước 2. Xây dựng hệ thống giao thông: Sau khi đã có được CSDL địa chắnh số, do quá trình lập lớp chuyên đề về hệ thống giao thông là khâu nền tảng để xác định các vùng dân cư theo đường phố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.3.3.1. Tách lớp dữ liệu giao thông ra khỏi các dữ liệu bản đồ phường Đức Xuân phục vụ xác định vùng giá đất và giá trị đất đai
Việc xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chắnh thành lớp thông tin chuyên đề riêng. Được tách lớp dữ liệu giao thông ra khỏi các dữ liệu nền địa chắnh phường Đức Xuân. Lớp thông tin thửa đất sẽ không có các đối tượng sử dụng là đất giao thông. Dữ liệu này sau khi tác được thành lớp riêng được hoàn thiện theo các bước tiếp sau.
3.3.2.2. Bổ sung và xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu giao thông phục vụ xác định vùng giá đất và giá trị đất đai
Để đạt được mục tiêu xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chắnh thành lớp thông tin chuyên đề riêng. Lớp thông tin này cần chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng các địa danh. Đây là nhiệm vụ quyết định quá trình xác định chắnh xác vùng giá trị; yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Dựa vào hệ thống giao thông đã được hoàn thiên kết hợp với bản đồ địa chắnh, xây dựng vùng giá đất theo quy định của thị xã.
3.3.4. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông
Bước 3. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông: Trên cơ sở các dữ liệu địa chắnh, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cư theo tuyến phố. Việc xây dựng các vùng vị trắ, các khu dân cư theo hệ thống giao thông Hình 3.4.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trắ đƣờng phố
3.4.1 Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trắ đường phố
Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trắ theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng giá trị theo đường phố theo các quy đinh hiện hành. Nếu các vùng giá trị được phân tắch chi tiết ta sẽ được vùng giá trị chi tiết. Việc quy đinh giá đất ở Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. Chi tiết như đã nêu tại [3] thiết lập các vùng giá trị đất đai chi tiết theo các vị trắ. Các vùng giá trị theo vị trắ sẽ được gán mã (theo ký tự hoạch bằng số phù hợp để dễ cho việc tìm kiếm gán giá trị giá đất theo các quyết định giá đất hàng nãm, khi có biến động hoặc có thể là 5 nãm.
Hình 3.7: Dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
3.4.2. Xác định vùng giá đất theo các vị trắ đường phố
Bước 5. Xây dựng vùng giá đất theo quy định: Dựa vào các vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trắ chi tiết. Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trắ theo (quy định của các địa phương) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Kết quả sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố để xây dựng vùng giá đất:
Từ các định nghĩa đã nêu trong mục 1.2 việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng bản đồ giá đất hàng năm sẽ đơn giản hơn:
(1) Bản đồ giá đất hàng năm theo quy định. Hàng năm khi các địa phương ban hành giá đất thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết) và chuyển tương ứng vào vùng giá trị đất đai tương ứng. Khi đó các phần mềm chuyên dụng (Mapinfor, Arcgis,Vicadgis...) sẽ cho phép tắnh toán giá trị giá đất tương ứng với vùng giá trị và tạo ra bản đồ giá đất hàng năm (xem kết quả bản đồ giá đất lập theo quy định 2013 phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn - Hình 3).
Hình 3.8: Dữ liệu các vùng giá đất chi tiết phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
3.5. Xác định tƣơng quan giữa các vùng
Để giải quyết bài toán xác định giá đất sát giá thị trường trong điều kiện các lượng mẫu thông kê chưa đủ chúng ta xem xét áp dụng thử nghiệm xác định giá đất dụa vào tương quan vùng giá đất theo đường phố và vị trắ đường phố. Về mặt lý luận đã được trình bày trong mục 1.2.3 và [2].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.1. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố đường phố
Việc ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố đường phố kết hợp dữ liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất thực tế.
(1). Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất cho phép sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần các phép quy đổi giá đất về một thời gian.
(2). Điều chỉnh ma trận tương quan: Ma trận hệ số tương quan này sẽ được tắnh và điều chỉnh hàng năm theo thời gian để về các giá trị tương quan trung bình đại diện cho mối quan hệ giá đất thực giữa các vùng giá đất.
Để giải quyết các nội dung yêu cầu từ thực tiễn quản lý, cần thực hiện một số bước trong tiến trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Các đường được mã hóa: theo đường và các đoạn đường (kết quả dưới đây sử dụng là đoạn 1, vị trắ 1 của các tuyến). Dưới đây là giá đất được quy định cho một số tuyến chắnh.
G1: giá đất đường Thành Công; G1=18tr.đ/m2
G2: giá đất đường Trường Chinh G2=17tr.đ/m2
G3: giá đất đường Hùng Vương G3(đ1)=16tr.đ/m2
G4: giá đất đường Trần Hưng Đạo G4(đ1)=16tr.đ/m2
G5: giá đất đường KonTum_đ1 G5(đ1)=8tr.đ/m2
Ầ.
G19: giá đất đoạn bảo hiểm đến NVH tổ 7 G19 =3tr.đ/m2
Bảng 3.2. Tƣơng quan giá đất theo quy định năm 2013
G1 G2 G3 G4 G5 .. G19 G1 1 0.94 0.89 0.89 0.44 0.17 G2 1 0.94 0.94 0.47 0.18 G3 1 1 0.5 0.19 G4 Ầ 1 0.5 0.19 G5 1 0.38 G19 1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
(3). Căn cứ vào kết quả điều tra giá đất trùng với các tuyến phố đã lập tương quan giá đất thực tế điều tra. Giá đất đường Kon Tum điều tra được tháng 12 năm 2013 là G5 = 9 tr.đ/m2). Giá đất đoạn bảo hiểm đến NVH tổ 7, G điều tra được tháng 12 năm 2013 là G19 = 3.3tr.đ/m2.
Các số liệu điều tra cuối năm 2013 đầu 2014 giúp ta giải quyết quan hệ tương quan như sau:
(a). Tương quan (G5/G1) = G5/G1 = 0.38 (theo bảng 4) do vậy tắnh được thực tế G1 năm cuối năm 2013 đầu 2014 là:
G1=G5/ Tương quan (G5/G1)={9/0.44}tr.đ/m2 = 20.45 tr.đ/m2 => G1(5)=20.45 tr.đ/m2
(b). Tương quan (G19/G1) = G19/G1 = 0.17 (theo bảng 4) do vậy tắnh được thực tê G1 năm cuối năm 2013 đầu 2014 là:
G1=G19/ Tương quan (G19/G1)={3.3/0.17} G1 =19.41 tr.đ/m2
=> G1(19)=19.41 tr.đ/m2
Ở đây có sự khác nhau giữa kết quả giá đất của G1 tắnh theo tương quan. Để giải quyết sự khác biệt này nếu giá đất giữa các đường phố thực sự có các tương tác, khi đó phương án tinh giá đất G1 theo trung bình từ hai kết quả trên để từ đó sử dụng G1 trung bình tiến hành giá đất của các đường phố khác. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khi đó: G1(TB)= (20.45 tr.đ/m2+19.41 tr.đ/m2)/2=> G1(TB)=19.93 tr.đ/m2.
Giá trị tương quan trong bảng 4 sẽ được tắnh lại:
Tương quan (G5/G1)=0.45.
Tương quan (G19/G1)=0.166 =0.17 Tương quan (G5/G19)=0.366=0.37
Bảng 3.3: Bảng tƣơng quan giá đất theo dự kiến năm 2014
G1 G2 G3 G4 G5 .. G19 G1 1 0.94 0.89 0.89 0.45 0.17 G2 1 0.94 0.94 0.47 0.18 G3 1 1 0.5 0.19 G4 Ầ 1 0.5 0.19 G5 1 0.37 G19 1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.4: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tắnh theo G5
Đơn vị tắnh: triệu đồng/m2
G1 G2 G3 G4 G5 G19
(i) 19.93 19.22 18.2 18.2 9.0 Ầ 3.45
Từ bảng tương quan và giá đất đường Kon Tum điều tra được năm 2013 là G5= 9tr. đ/m2
). Ta tắnh được giá đất của các đường có quan hệ như bảng 6.
Bảng 3.5 Giá đất thực tế 2014 dự kiến tắnh theo G5
Đơn vị tắnh triệu đồng/m2
G1 G2 G3 G4 G5 G19
G(i) 19.93 18.73 17.74 17.74 9.0 Ầ 3.30
Trong các trường hợp còn lại cần xem xét tương tác quan hệ thực giữa các vùng giá đất.
Khi có kết quả này, dựa vào vùng giá trị đất đai ta thiết lâp được bản đồ giá đất dự kiến năm 2014. Với việc có được kết quả dự kiến dữ liệu vùng giá đất chi tiết năm 2014 phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. Việc xây dựng ma trận tương quan giá đất sẽ được từng bước hoàn thiện theo thời gian. Việc kết hợp với bảng tương quan giá trị có ý nghĩa thực tiễn cao. Có thể sử dụng được các kết quả giá đất điều tra trong một khoảng thời gian dài mà không cần các phép quy đổi giá đất về một thời gian. Kết quả này sẽ hỗ trợ các tổ chức quản lý ra quyết định giá đất có sở để quyết định về bảng giá khi số lượng mẫu thu được là rời rạc. Cụ thể kết quả trên đã tạo ra khả năng hỗ trợ việc ra quyết định bảng giá đất năm 2014 một cách có cơ sở khoa học và hợp lý hơn.
3.5.2. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trắ đường trắ đường
Để giải quyết bài toán xác định giá đất sát giá thị trường khi áp dụng thử nghiệm xác định giá đất dựa vào tương quan vùng giá đất theo vị trắ đường phố trong những đường phố hay đoạn đường phố, thì cần cấu trúc lại bảng các vùng giá đất. Công việc này sẽ được trình bày tại mục 3.6. Do việc cấu trúc bảng giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thành các vùng độc lập như thị xã Bắc Kạn thì việc thiết lập tương quan giữa các đường phố ở mục 3.1 có thể xác định được bảng giá đất. Tuy nhiên tắnh thực tiễn của phương án này không cao. Vì trong thực tế nhiều tuyến quy định là các đoạn có giá đất độc lập, thực thế lại phụ thuộc vào giá của các tuyến chắnh. Xem mục 3.6. do vậy thử nghiệm này sẽ được xem xét sau khi cấu trúc lại bảng phân vùng giá đất tại mục 3.5.
3.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt
3.6.1. Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất
Để xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất. Như đã trình bày, các dữ liệu các vùng giá đất chi tiết cần xây dựng trên dữ liệu của cơ sở dữ liệu địa chắnh. Các thông tin cơ bản về số tờ bản đồ, số thửa, tên chủ sử dụng đất... cần được chiết xuất trên cơ sở dữ liệu giá đất.
Hình 3.9: Kết quả chiết xuất thông tin từ cơ sở dữ liệu địa chắnh từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xă Bắc Kạn
3.6.2. Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất thửa, tắnh thuế đất và tắnh thuế chuyển quyền sử dụng đất tắnh thuế đất và tắnh thuế chuyển quyền sử dụng đất
Khi đó công cụ GIS sẽ trợ giúp việc tắnh toán chi tiết giá đất theo vùng theo chức năng chồng xếp không gian nếu hai CSDL liệu vùng giá đất và cơ sở dữ liệu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
điạ chắnh chiết xuất để độc lập. Cơ sở dữ liệu vùng giá đất xây dựng trực tiếp trên dữ liệu chiết xuất thì các chức năng tắnh toán trong GIS sẽ cho phép thực hiện nhiệm vụ này. Kết quả thử nghiệm tắnh toán được minh họa trên hình 3.8. Kết quả tìm kiếm giá của thửa đất được minh họa trên hình 3.9.
Hình 3.10: Kết quả tắnh giá đất, thuế đất chi tiết đến từng thửa đất phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn
Hình 3.11: Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất theo số tờ và số thửa chi tiết từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đƣờng phố, vị trắ đƣờng phố tại thị xă Bắc Kạn đƣờng phố, vị trắ đƣờng phố tại thị xă Bắc Kạn
Từ các dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn ở bảng 1 Phụ lục và kết quả phân vùng Hình 3.5 cho thấy quy định trên các vùng giá đất hiện hành khá chi tiết. Tuy nhiên tồn tại một số bất cập; mặc dù các vùng chi tiết thể hiện được các loại đường phố, nhưng không thể hiện theo các quan hệ của từng vùng một cách rành mạch. Để có thể giải quyết vấn đề đề tai thực hiện nghiên cứu sau:
3.7.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trắ đường phố tại thị xã Bắc Kạn đường phố tại thị xã Bắc Kạn
Từ kết quả phân tắch các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trắ đường phố ta thấy nhóm yếu tố có quan hệ mật thiết với nhau tại địa bàn nghiên cứu là nhóm: các yếu tố pháp lý, diện tắch thửa đất và độ rộng ngõ; nhóm 2: vị trắ thửa đất, hình thể thửa đất, giá đất (giá thị trường, và giá quy định), các yếu tố xã hôi v.v. đã có mối quan hệ hữu cơ với nhau.