3. Yêu cầu của đề tài
3.7.2. Xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố
Với phân tắch này chúng ta đễ dàng xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố như sau:
3.7.2.1. Kết quả điều chỉnh sự phân chia xây dựng vùng giá đất theo đường phố theo các quy định hiện hành:
Bảng 3.6: Kết quả điều chỉnh sự phân chia xây dựng vùng giá đất theo đƣờng phố theo các quy định hiện hành
Số TT Tên đơn vị hành chắnh / Vị trắ Mức giá năm 2013 (1) (2) (3) A THỊ XÃ BẤC KẠN PHƢỜNG ĐỨC XUÂN 1 Đƣờng Thành Công 1.1 Từ ngã tƣ chợ Bắc Kạn đến ngã tƣ đƣờng Hùng Vƣơng 18.000 1.1.1 Ngõ thông từ đường Thành công về đường Hùng Vương
(6.13.2)
2.500
1.2 Từ ngã tƣ đƣờng Hùng Vƣơng đến cầu Bắc Kạn 17.000 1.2.1 Từ cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến hết đoạn ngõ 2.000
1.2.2 Phần còn lại phắa trong 1.500
1.3 Từ nhà bà Nguyễn Thị Nga đến cầu thƣ viện cũ 18.000
1.3.1 Đoạn Ngõ từ Đường Thành Công đến Phùng chắ Kiên 2.300
1.3.2 Tuyến đường lên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh: Từ cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến cổng Bộ chỉ huy quân sự tỉnh
5.000
1.3.3 Ngõ tổ 10A đoạn1 1.500
1.3.4 Ngõ tổ 10A đoạn2 1.500
2 Đƣờng Trƣờng Chinh (Từ ngã tư Điện lực tỉnh đến ngã tư giao
với đường Nguyễn Văn Thoát) 17.000
2.1 Đường N5: Từ cách lộ giới đường Trường Chinh là 20m đến
cách lộ giới đường Kon Tum là 20m. 4.500
3 Đƣờng Hùng Vƣơng 16.000
4 Đƣờng Trần Hƣng Đạo 16.000 4.1. Tuyến đường cầu Thư viện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Số TT Tên đơn vị hành chắnh / Vị trắ Mức giá năm 2013
4.1.1 Từ cầu Thư viện đến giáp lộ giới của đường Trần Hưng Đạo 2.300 4.1.2 Từ nhà bà Trương Thị Mỹ đến gặp đường Bộ chỉ huy quân sự
tỉnh (ngõ nhà nghỉ Cường Hiền)
2.500
5 Đƣờng Kon Tum (QL3)
5.1 Đoạn từ ngã ba nối đường Trần Hưng Đạo đến đường rẽ N3 8.000
5.2 Đoạn từ đường rẽ N3 đến đường Hùng Vương 7.000
5.3 Đoạn từ đường Hùng Vương đến sau đường vào Trung tâm cai nghiện
5.500
5.4 Đoạn từ sau đường vào Trung tâm cai nghiện đến đầu cầu Huyền Tụng
3.000
5.5 Đoạn từ ngã ba đường Trần Hưng Đạo đến hết địa phận phường Đức Xuân (về phắa Nam)
7.500
6 Đƣờng phố Đức Xuân:
Từ cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến cách lộ giới đường Trường Chinh 20m
6.500
6.1 Các tuyến đường trong khu dân cư Đức Xuân I
6.1.1 Các trục đường nội bộ có lộ giới 11,5m 4.000
6.1.2 Các trục đường nội bộ có lộ giới 13,5m 4.500
7 Đƣờng Nguyễn Văn Thoát 6.500 8 Tuyến đƣờng đi Ngầm Bắc Kạn
8.1 Đoạn từ điểm cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến Ngầm Bắc Kạn
3.000
8.2 Từ Ngầm Bắc Kạn đến Ngã ba Vịnh Ông Kiên (Cách lộ giới đường Kon Tum là 20m)
1.900
9. N5
Trục đường N3 từ hết đất nhà ông Bùi Văn Hưởng đến Công ty phát hành sách
4.500
10 Đƣờng vào Bản Áng
10.1 Từ điểm cách lộ giới đường Kon Tum 20m đến hết đất nhà ông Hoàng Ngọc Hải
2.000
10.2 Từ giáp đất nhà ông Hoàng Ngọc Hải đến hết đất nhà ông Nguyễn Quang
1.500
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3.7.2.2. Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai vị trắ đường phố theo các quy định hiện hành
Để thống nhất được các vùng giá trị trong cơ sở dữ liệu và bảng giá cần đặt mã thống nhất cho từng vùng. Nguyên tắc đặt mã phải thống nhất, đơn giản và thuận tiện cho việc lập trình. Với nguyên tắc như mã được lựa chọn như sau:
Ký hiệu: chữ cái đầu là tên đơn vị hành chắnh cấp huyện, thị xã (A - là thị xã Bắc Kạn).
Chỉ số thứ hai là tên đơn vị hành chắnh cấp phường xã (1 phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn với mà là A1).
Đường Thành Công được phân thành ba đoạn vùng giá trị với mã ký hiệu là với các đoạn 1.1, 1.2 và 1.3 theo bảng sau:
Bảng 3.7: Nguyên tắc đặt mã đƣờng phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất
Đặt mã
1.1 Từ ngã tư chợ Bắc Kạn đến ngã tư đường Hùng Vương 18.000 A1_1.1
1.2 Từ ngã tư đường Hùng Vương đến cầu Bắc Kạn 17.000 A1_1.2
1.3 Từ nhà bà Nguyễn Thị Nga đến cầu thư viện cũ 18.000 A1_1.3
Các ngõ hoặc các đường thuộc đoạn phố nào thì lấy mã chắnh của đoạn đó và bổ sung thêm chỉ số.
Bảng 3.8: Nguyên tắc đặt mã vị trắ đƣờng phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất
1.2 Từ ngã tƣ đƣờng Hùng Vƣơng đến cầu Bắc Kạn 17.000 A1_1.2 1.2.1 Từ cách lộ giới đường Thành Công là 20m đến hết đoạn ngõ 2.000 A1_1.2.1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.14: Vùng dân cư theo đường phố Thành Công phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
Hình 3.15: Vùng giá trị đất đai theo đường phố Thành Công phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.16: Vùng giá đất theo đường phố Thành Công, phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn
Các tuyến phố khác đặt mã tương tự ta sẽ có được việc sắp xếp theo mã và CSDL giá đất thống nhất.
Đường Trường Chinh mă A1_2
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.7.3. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trắ đường phố trắ đường phố
Để giải quyết bài toán xác định giá đất sát giá thị trường khi áp dụng thử nghiệm xác định giá đất dựa vào tương quan vùng giá đất theo vị trắ đường phố trong những đường phố hay đoạn đường phố, thì cần cấu trúc lại bảng các vùng giá đất. Công việc này đã được trình bày tại mục 3.6. Do việc cấu trúc bảng giá đất thành các vùng độc lập như thị xã Bắc Kạn thì việc thiết lập tương quan giữa các đường phố ở mục 3.1 có thể xác định được bảng giá đất. Tuy nhiên tắnh thực tiễn của phương án này không cao. Vì trong thực tế nhiều tuyến quy định là các đoạn có giá đất độc lập, thực thế lại phụ thuộc vào giá của các tuyến chắnh, xem mục 3.6.
Hình 3.17: Đường Thành Công đoạn 2 phân lại.
Khi đó ta dễ dàng nhận thấy sự phân chia và tương quan vị trắ hợp lý hay chưa.
Bảng 3.9: Giá đất năm 2013 theo quy định
Vị trắ 1 đoạn 2 Vị trắ 2 đoạn 2 Vị trắ 5 - đoạn 2
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.10: Tƣơng quan giá đất năm 2013 theo quy định
Vị trắ 1 đoạn 2 Vị trắ 4 đoạn 2 Vị trắ 5 - đoạn 2
17 000 2 000 1 500
Vị trắ 1 đoạn 2 1 0.118 0.088
Vi trắ 4 đoạn 2 1 0.75
Vị trắ 5 - đoạn 2 1
Bảng 3.11: Tƣơng quan giá đất thực tế năm 2013
Vị trắ 1 đoạn 2 Vị trắ 4 đoạn 2 Vị trắ 5 - đoạn 2
20 000 5 000 2 500
Vị trắ 1 đoạn 2 1 0.25 0.125
Vi trắ 4 đoạn 2 1 0.5
Vị trắ 5 - đoạn 2 1
Đồng thời với tương quan này khi biết giá đất mặt đường tại một thời điểm ta hoàn toàn tắnh được giá đất của các vùng vị trắ còn lại và theo mục 3.5.2 ta tắnh được giá đất chi tiết của từng thửa đất.