Nguyên nhân chủ quan:
• Chính sách tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh còn nhiều điểm chưa thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của khách hàng:
- Đối tượng cho vay mua nhà còn hạn chế: Ngân hàng BIDV nói chung và Chi nhánh BIDV Cầu Giấy nói riêng chỉ áp dụng cho vay mua nhà đối với khách hàng sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn Chi nhánh cho vay, mà không cho vay đối với các khách hàng ở địa bàn khác. Điều này làm hạn chế việc cung cấp sản phẩm dịch vụ cho số lượng khách hàng vô cùng lớn có nhu cầu vay và đủ khả năng trả nợ vay nhưng không có hộ khẩu thường trú hay tạm trú trên cùng địa bàn với Chi nhánh.
- BIDV vẫn chưa có chính sách đổi mới và bổ sung mở rộng các loại hình sản phẩm dịch vụ trong cho vay mua nhà. Do mỗi khi thay đổi một chính sách bất
kỳ đều kéo theo phải bổ sung nhiều quy định trong nghiệp vụ mới, tốn chi phí cũng như gây phiền hà và phức tạp trong khi xử lý nghiệp vụ.
- Quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà, vẫn chưa linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay, gây khó khăn cho bản thân Ngân hàng và khách hàng. Tốn thời gian và chi phí của Ngân hàng, trong khi đó vẫn có những bước thực hiện không tốt dẫn đến rủi ro tổn thất cho Ngân hàng.Ví dụ như bước thẩm định thông tin khách hàng không cẩn thận sẽ dẫn đến rủi ro đạo đức hoặc rủi ro tín dụng khi khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Vì vậy khi mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, Ngân hàng không thể chỉ quan tâm đến số lượng và quy mô mà còn phải quan tâm đến chất lượng khoản vay, khả năng thu hồi vốn.
- Công tác huy động vốn của Ngân hàng cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. Khi nguồn vốn Ngân hàng bị hạn chế, Ngân hàng sẽ không dám cho vay mua nhà quá nhiều vì hoạt động cho vay mua nhà chứa đựng nhiều rủi ro, cả rủi ro thanh khoản lẫn rủi ro tín dụng, rủi ro đạo đức. Thứ hai là việc sử dụng vốn của Ngân hàng, khi Ngân hàng đã giành tỷ trọng lớn nguồn vốn cho các hoạt động cho vay khác thì hoạt động cho vay mua nhà cũng bị hạn chế. Nhìn vào bảng 2.3 ta thấy, ở Chi nhánh BIDV Cầu Giấy sử dụng vốn để cho các tổ chức kinh tế vay chiếm tỷ lệ rất lớn, cho vay cá nhân hộ gia đình chiếm tỷ lệ nhỏ, cũng có nghĩa là vốn để cho vay mua nhà chiếm tỷ lệ nhỏ.
•Cho vay mua nhà là hoạt động tương đối phức tạp và chứa đựng rất nhiều rủi ro, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có chuyên môn, được trang bị đầy đủ kiến thức về tài chính Ngân hàng cũng như về thị trường bất động sản. Hiện nay đội ngũ cán bộ tại Chi nhánh, đặc biệt là Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân chủ yếu là các cán bộ trẻ mới ra trường, độ tuổi từ 24-33 tuổi. Tuy là những người trẻ có lòng nhiệt huyết và say mê với công việc, được trang bị kiến thức tốt, nhưng hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi phải có những người giàu kinh nghiệm, có thâm niên công tác mới có thể xử lý tốt các nghiệp vụ khó, phức tạp. Nhất là khi ở Việt Nam có nhiều sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tế, những người trẻ tuổi nắm vững kiến thức trong trường đại học cũng chưa chắc đã làm tốt các công việc thực tế, vẫn cần phải mất thời gian đào tạo lại và học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm.
• Chính sách marketing: Marketing là khâu vô cùng quan trọng đưa sản phẩm dịch vụ đến với khách hàng, ảnh hưởng rất lớn đến số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng. Tuy nhiên so với các Ngân hàng khác thì hoạt động marketing của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy chưa xứng với tầm vóc của mình. Có thể thấy Ngân hàng BIDV đã có uy tín lâu năm với người dân, chiếm thị phần lớn trên thị trường nhưng không vì thế mà không quan tâm nhiều đến chính sách marketing, nếu uy tín này được khuếch trương và sử dụng đúng lúc, đúng chỗ sẽ tạo ra hiệu ứng rất tích cực. Các công cụ quảng cáo bằng thị giác của BIDV vẫn chưa được quan tâm đúng mức: rất ít quảng cáo về BIDV xuất hiện trên tivi, băng rôn, áp phích…Website của BIDV cũng chưa có giao diện đẹp, chưa có nhiều ứng dụng tiện ích cho khách hàng, chưa cập nhật thông tin một cách nhanh chóng.
•Bên cạnh đó, khâu nghiên cứu tìm hiểu thông tin về thị trường bất động sản, nghiên cứu về nhu cầu vay mua nhà của khách hàng ở Chi nhánh BIDV Cầu Giấy cũng chưa thực sự được chú trọng, dẫn đến chưa tận dụng hết khả năng và nhu cầu thị trường.
Nguyên nhân khách quan:
•Thị trường luôn tồn tại những yếu tố biến động mà không lường trước được, đặc biệt là thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản đóng băng chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng.Thậm chí khi thị trường bất động sản phát triển quá nóng cũng cần thận trọng với những rủi ro bất ngờ. Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 3 cơn sốt trong các giai đoạn: 1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 – 2008. Đến giai đoạn 2009-2011 thì thị trường bất động sản đã hạ nhiệt và trở nên trầm lắng hơn, điều này một phần tác động đến quy mô cho vay mua nhà của Ngân hàng, việc mở rộng chưa thực sự đạt hiệu quả như mong muốn. Bối cảnh áp dụng các chính sách kiềm chế lạm phát đã tác động mạnh tới diện mạo của thị trường bất động sản năm 2011, thị trường không thể tìm ra giải pháp khắc phục tình trạng trầm lắng, giảm lòng tin của người dân vào thị trường bất động sản. Điều này làm cho hoạt động cho vay mua nhà của nhiều Ngân hàng bị ảnh hưởng, chứ không phải chỉ riêng Chi nhánh BIDV Cầu Giấy, lý giải một phần lý do tại sao tốc độ tăng quy mô cho vay mua nhà của Chi nhánh năm 2011 lại chậm hơn tốc độ tăng năm 2010.
•Cơ chế chính sách của nhà nước vẫn chưa cụ thể hóa cho hoạt động cho vay mua nhà, chủ yếu vẫn áp dụng các luật và quy định về cho vay nói chung ở các tổ chức tín dụng, trong khi sự phát triển của hoạt động này trên thị trường ngày càng nhanh và rộng rãi. Khi luật pháp chưa chặt chẽ sẽ dễ dẫn đến tình trạng lách luật của khách hàng cũng như của chính nhân viên Ngân hàng muốn thu lợi cá nhân, ảnh hưởng đến uy tín của Ngân hàng cũng như gây tổn thất cho Ngân hàng.
•Các chính sách liên quan đến đất đai, quy hoạch phát triển các khu đô thị, các chính sách ưu đãi về nhà ở còn nhiều vướng mắc, kìm hãm khả năng và nhu cầu mua nhà của dân cư. Ví dụ như quá trình cấp sổ đỏ về sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở còn chậm chạp và gây nhiều khó khăn cho người dân, khiến người dân lo ngại khi mua đất, mua nhà. Hoặc khi người dân dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo khi đi vay Ngân hàng, nếu chưa có sổ đỏ thì không thể chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất, không thể tham gia đăng ký giao dịch bảo đảm, khó tiếp cận được với nguồn vốn của Ngân hàng.
•Sự cạnh tranh gay gắt giữa các Ngân hàng cũng gây trở ngại trong việc mở rộng cho vay mua nhà của Chi nhánh. Nhiều Ngân hàng vốn có thế mạnh trong hoạt động cho vay mua nhà, chiếm thị phần lớn trên thị trường như Ngân hàng ACB, Techcombank… Vì vậy để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, Chi nhánh BIDV gặp nhiều khó khăn và phải nỗ lực nhiều hơn mới đạt được kết quả mong muốn.
•Cho vay mua nhà giành cho đối tượng là khách hàng cá nhân. Không giống như đối tượng khách hàng doanh nghiệp, số lượng khách hàng cá nhân rất nhiều, thông tin lại khó thu thập, nên việc thẩm định chính xác thông tin khách hàng gặp nhiều khó khăn, nhất là khi khách hàng cố ý cung cấp thông tin sai lệch hay những giấy tờ giả mạo. Đây là rủi ro đạo đức gây ra tổn thất cho Ngân hàng, hiệu quả mở rộng cho vay mua nhà cũng bị giảm sút.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
CẦU GIẤY