4 Cây xanh, bể bơi,
1.2.5.6. Khía cạnh tài chính của dự án
CBTĐ cũng như người lập DA phân tích tài chính của DA nhằm đánh giá tính khả thi và tính hiệu quả chắc chắn của DA trong tương lai. Vì vậy, có thể nói, đây là khía cạnh quan trọng nhất luôn được các CĐT cũng như NH quan tâm đặc biệt. Khía cạnh này bao gồm rất nhiều nội dung:
Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu tư
Tổng mức vốn đầu tư là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng và là giới hạn chi phí vốn tối đa của DA được xác định trong quyết định đầu tư.
Tổng mức vốn đầu tư cho DA bao gồm: Vốn cố định (Vốn đầu tư xây lắp, vốn đầu tư thiết bị, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý DA, chi phí lãi vay, chi phí dự phòng,…) và vốn lưu động.
Việc xác định hợp lý vốn đầu tư của DA rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng, tính quá cao hoặc quá thấp. Sau khi xác định hợp lý tổng vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo lịch trình tiến độ đầu tư. Việc này đặc biệt cần thiết với công trình có thời gian xây dựng dài.
Thẩm tra nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn huy động
- Phân tích cơ cấu nguồn vốn và khả năng đảm bảo nguồn vốn: Căn cứ vào các nguồn vốn có thể huy động cần phân tích, đánh giá khả năng giải ngân theo đúng tiến độ (vốn tự có của DN, vốn trợ cấp của ngân sách, vốn vay NH, vốn vay nước ngoài theo phương thức tự vay, tự trả,…)
- Đánh giá lịch trình cung cấp vốn từ các nguồn vốn và phương án vay – trả nợ: Lịch trình cung cấp từ các nguồn phải phù hợp với tiến độ thi công xây lắp công trình và phương án trả nợ phải tương ứng với mức khấu hao hàng năm, lợi nhuận và các nguồn thu khác.
Thẩm tra chi phí hàng năm của DA: Việc thẩm định chi phí hàng năm đối với các DA xây dựng cần phải rất chính xác nhưng không phải là một vấn đề dễ dàng. Căn cứ vào tiến độ thực hiện DA và kế hoạch đầu tư của DA, bằng phương pháp so sánh đối chiếu với các văn bản pháp luật và các DA đã và đang hoạt động, dựa vào kinh nghiệm của bản thân, CBTĐ đánh giá tính đầy đủ, hợp pháp và hợp lý chi phí của DA.
Thẩm tra doanh thu hàng năm của DA: Bằng phương pháp dự báo, trên cơ sở kế hoạch và phương thức kinh doanh của DA trong tương lai, CBTĐ xác định
được doanh thu theo từng năm dự kiến. Đặc biệt, cần tính toán đầy đủ các nguồn thu của DA.
Thẩm tra tỷ suất “r” trong phân tích tài chính DA Tỷ suất “r” được tính bằng chi phí sử dụng vốn bình quân:
k m 1 k k k m 1 k I r * I r = = Σ Σ =
Trong đó: - Ik: số vốn đầu tư của nguồn thứ k (k = m1, ) - rk: lãi suất tương ứng của nguồn đó
- m: số nguồn vốn huy động được cho DA
Tuy nhiên, trên thực tế, cũng có thể tính tỷ suất “r” bằng với lãi suất vay vốn để công việc tính toán được đơn giản nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho các chỉ tiêu tài chính.
Thẩm tra dòng tiền của DA: Dòng tiền là dòng đầu vào (nguồn lực) và đầu ra (kết quả) hàng năm được quy thành đơn vị giá trị (tiền). Dòng tiền là cơ sở cho việc xác định tính khả thi của DAĐT. Vậy nên, CBTĐ cần kiểm tra kỹ kết quả tính toán.
Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - Tổng các khoản chi trong kỳ NCF = B - C
Trong đó: - B: Các khoản thu trong kỳ bao gồm doanh thu thuần của các năm trong kỳ, giá trị thanh lý TSCĐ ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản này hết tuổi thọ quy định) và ở cuối đời DA…
- C: Các khoản chi trong kỳ bao gồm chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra TSCĐ và vốn lưu động ở thời điểm đầu, tạo ra TSCĐ ở các thời điểm trung gian, chi phí hàng năm của DA (không bao gồm khấu hao và lãi vay)
Thẩm tra các chỉ số hiệu quả tài chính: Có rất nhiều các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, tùy quy mô và tầm quan trọng của DA để xác định các chỉ tiêu. Thông thường, các DA bắt buộc phải xác định 3 chỉ tiêu cơ bản sau:
- Giá trị hiện tại của thu nhập thuần NPV (Net Present Value): NPV là thu nhập ròng có được do thực hiện DA tính ở thời điểm hiện tại. Chỉ tiêu NPV cho phép ta đánh giá được một cách đầy đủ quy mô lãi của cả đời DA. Với ý nghĩa như vậy, NPV được xem như là chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá và lựa chọn DA.
C0i i ) r 1 ( CF NPV n i 1 i − + Σ = =
Trong đó: - CFi: dòng tiền ròng của DA năm thứ i (i = 1,n) - Co : vốn đầu tư ban đầu của DA
- r : LSCK
- n : tuổi thọ của DA i
Điều kiện chấp thuận DA khi sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá: chỉ chấp nhận các DA có NPV ≥ 0, bác bỏ khi DA có NPV < 0. Nếu lựa chọn DA trong một tập hợp các DA được chọn thì chọn DA có NPV lớn nhất.
- Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR (Internal Rate of Returns): còn gọi là tỷ suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn hay suất thu hồi nội bộ. Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm lãi suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu và chi của DA về mặt bằng thời gian hiện tại, thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi, hay nói cách khác là NPV = 0.
IRRDA được tính theo công thức:
0) ) 1 ( ) 1 ( 0 0 = + Σ − + Σ = = i i n i i i n i r C r B
Trong đó: - Bi : khoản phải thu của DA năm i (i = 1,n) - Ci : khoản phải chi của DA năm i
- r : LSCK
- n : tuổi thọ của DA
Sau khi tính được IRR, CBTĐ so sánh với chi phí vốn bình quân của DA. Nếu IRR ≥ chi phí vốn bình quân của DA thì chấp nhận DA. Ngược lại, IRR < chi phí vốn bình quân của DA thì bác bỏ DA.
- Thời gian hoàn vốn (Payback Period): Thời gian hoàn vốn của DA là khoảng thời gian cần thiết để DA hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian cần thiết để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm.
Thời gian hoàn vốn có thể được tính theo hai cách: Thời gian hoàn vốn giản đơn (không chiết khấu) và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
00 0 0 − Σ = Σ = = i T i i T i B C
Trong đó: T là thời gian hoàn vốn chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền. Chỉ tiêu này cho phép tính toán nhanh nhưng không xét đến thời giá của đồng tiền nên không mang nhiều ý nghĩa thực tiễn.
- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:
0) ) 1 ( ) 1 ( 0 0 = + Σ − + Σ = = i i T i i i T i r C r B
Trong đó: T là khoảng thời gian hoàn vốn có chiết khấu
Các NHTM sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá DA bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận được của DA. Những DA có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ. Khi chọn một trong nhiều DA loại trừ nhau thì chấp nhận DA có thời gian hoàn vốn nhỏ hơn thời gian quy định và thời gian hoàn vốn nhỏ nhất.
Thẩm tra độ nhạy và độ an toàn của DA: Phân tích độ nhạy của DA là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DA (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy giúp CĐT biết được DA nhạy cảm với yếu tố nào để từ đó có biện pháp quản lý chúng. DA có độ an toàn cao là những DA vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo những chiều hướng không có lợi.
Cách phân tích độ nhạy:
- Xác định các biến số chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
- Đo lường phần trăm thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính. - Chia tỷ lệ phần trăm thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho tỷ lệ thay đổi của mỗi yếu tố, ta được chỉ số nhạy cảm.
Có nhiều phương pháp để phân tích độ nhạy, nhưng đơn giản và chính xác nhất là các hàm, lệnh trên Excel như: Table, Crystalball, What – If…
Nếu hầu hết các tình huống đưa ra đều cho kết quả NPV > 0 và IRR > r thì có thể tiến hành thực hiện DA. Và ngược lại thì tạm kết luận mức rủi ro dự tính cao và cần xem xét lại trước khi ra quyết định hoặc có thể điều chỉnh lại lãi suất chiết khấu cho phù hợp. Việc thẩm định mức độ tin cậy của DA giúp cho CĐT có cái nhìn chính xác về DA để từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư DA.
Cụ thể, DA xây dựng tổ hợp Crown Plaza: - Tổng vốn đầu tư của DA: 1.048.180 triệu đồng
Bảng 1.11: Cơ cấu vốn đầu tư cho dự án Crown Plaza Đơn vị: Triệu đồng 1 Vốn cố định 945.164 83.016 1.028.180 1.1. Xây lắp 464.258 46.426 510.684 1.2. Thiết bị 249.793 24.979 274.772 1.3 Chi phí khác 54.995 4.064 59.059
1.4 Lãi vay trong thời gian xây dựng 97.213 97.213
1.5 Dự phòng phí 78.905 7.547 86.452
2 Vốn lưu động 20.000 20.000
Tổng vốn đầu tư 965.164 1.048.180
(Nguồn: Báo cáo thẩm định DA xây dựng tổ hợp Crown Plaza)
- Cơ cấu nguồn vốn huy động
Bảng 1.12: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án Crown Plaza
Đơn vị: Triệu đồng STT Nguồn vốn Giá trị Tỷ trọng(%) 1 Vốn tự có 100.000 9,5 2 Vốn vay 734.000 70 3 Vốn do khách hàng trả trước 184.180 17,6 4 Vốn huy động từ cổ đông 30.000 2,9 Tổng vốn đầu tư 1.048.180 100
(Nguồn: Báo cáo thẩm định DA xây dựng tổ hợp Crown Plaza)
- Doanh thu và chi phí, dòng tiền của DA: Dựa trên cơ sở các văn bản pháp luật của Bộ tài chính, Bộ xây dựng,… cùng tham khảo tài liệu của tập đoàn IGH cùng các DA đã và đang triển khai thi công, Chi nhánh đã thẩm định doanh thu và chi phí rất chi tiết theo bảng excel từ năm 2010 đến năm 2056 (47 năm được phép vận hành, khai thác kết quả hoạt động SXKD ).
- Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính:
Các chỉ tiêu: NPV = 120.481 triệu đồng
IRR = 14%
Doanh thu bình quân/Năm: 224.058 triệu đồng Chí phí hoạt động bình quân/Năm: 57.906 triệu đồng
Khấu hao cơ bản bình quân: 47.427 triệu đồng Lãi vay bình quân (dài hạn + ngắn hạn): 58.816 triệu đồng Lợi nhuận sau thuế bình quân/Năm: 43.134 triệu đồng Lợi nhuận bình quân/Tổng vốn đầu tư: 4,1%
Lợi nhuận/Vốn tự có: 13,7%
Qua bảng phân tích độ nhạy (bảng 1.6 và 1.7), đánh giá được độ an toàn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: DA chịu ảnh hưởng lớn của việc thay đổi công suất, còn không chịu tác động của giá bán sản phẩm của DA. Vậy nên công ty vận hành khai thác kết quả của DA cần phương thức quản lý tốt, nâng cao hiệu quả làm việc, khai thác hết công suất thì các chỉ tiêu tài chính sẽ tăng cao và ngược lại.