- Chi phí tổng vốn đầu tư xây dựng 7.201.727.000 0,
TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG TẠI SACOMBANK CHI NHÁNH THĂNG LONG
2.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định các dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn
dự án trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín Sacombank Chi nhánh Thăng Long
2.3.1. Về quy trình thẩm định
- Các DAĐT khác nhau sẽ có những đặc điểm khác nhau nên việc sử dụng chung một quy trình thẩm định sẽ không thể đạt được hiệu quả cao nhất. Vậy nên NH nói chung và Chi nhánh Thăng Long nói riêng cần nghiên cứu, đưa ra quy trình thẩm định thích hợp cho từng loại .
Với các DAĐT trong lĩnh vực xây dựng, Chi nhánh có thể sử dụng quy trình sau để vừa đảm bảo được chất lượng thẩm định và tiết kiệm được thời gian, cũng như chi phí. Cụ thể, với quy trình này, ở bước 4, với sự hỗ trợ đồng thời của Sacomreal (thẩm định nội dung kỹ thuật) và SBA (thẩm định giá TSĐB) thì công tác thẩm định DAĐT trong lĩnh vực xây dựng của Chi nhánh Thăng Long sẽ chính xác hơn so với việc chỉ có CBTĐ thẩm định. Ngoài ra, các DAĐT trong lĩnh vực xây dựng có đặc điểm là lượng vốn vay lớn. Nếu theo quy trình chung thì hầu hết các khoản vay đều vượt quyền Giám đốc và Ban tín dụng Chi nhánh (lớn hơn 1 tỷ đồng). Vậy nên để tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định, tránh lãng phí không đáng có, thì đối với các DA xây dựng, Chi nhánh có thể quyết định chấp thuận các DA vay vốn dưới 10 tỷ. Điều này sẽ tạo nên lợi thế cho NH trong thời đại cạnh tranh hiện nay.
- Riêng các DAĐT trong lĩnh vực xây dựng, NH cần tham khảo các tài liệu Nhu cầu cấp tín dụng khách hàng
CB QHKH tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
CBTĐ thu thập, tổng hợp thông tin khách hàng
CBTĐ Chi nhánh
thẩm định Sacomreal thẩm định nội dung liên quan đến kỹ thuật tài sản đảm bảoSBA thẩm định
CBTĐ Chi nhánh tổng hợp các kết quả thẩm định
Trưởng phòng DVKH kiểm tra, ra quyết định
P.DVKH phê duyệt, đề xuất P.DVKH ra văn bản từ chối
Dưới 10 tỷ, Ban giám đốc quyết định cho vay
Trên 10 tỷ, Ban giám đốc trình Hội sở
BP. Xử lý giao dịch giải ngân
BP. Hỗ trợ tín dụng quản lý tín dụng
Phòng Thẩm định NH Sacombank thẩm định
Giám đốc tín dụng quyết định cho vay
Giám đốc tín dụng ra văn bản từ chối
chuyên ngành cũng như các văn bản pháp luật liên quan và xin ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng để có quy trình thẩm định riêng với các thông số tiêu chuẩn, giúp CBTĐ dễ dàng hơn trong công tác so sánh, đối chiếu, thẩm định.
- Việc tổ chức, phân công công việc và trách nhiệm một cách hợp lý và khoa học trong quy trình thẩm định sẽ hạn chế được các công đoạn không cần thiết, tránh sự chồng chéo và trùng lặp, đồng thời phát huy được khả năng của từng cá nhân.
- Trong quá trình xem xét cho vay, cần tập trung thẩm định, phân tích kỹ phương án kinh doanh, DAĐT, đảm bảo khả năng tài chính và nguồn trả nợ của khách hàng, đặc biệt là mục đích sử dụng vốn, tránh tình trạng chỉ dựa vào tài sản bảo đảm để giải quyết cho vay.
2.3.2. Về nội dung thẩm định
•Thẩm định nội dung pháp lý
Trước khi thẩm định DAĐT thì CBTĐ luôn luôn phải thẩm định khách hàng vay vốn trên các khía cạnh: tư cách pháp nhân, quan hệ tín dụng, năng lực kinh doanh, tình hình tài chính, bộ máy lãnh đạo… Nếu khách hàng tốt thì mới tiếp tục thẩm định hồ sơ pháp lý của DA. Đầu tiên, cần xác định sự phù hợp của DA với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, vùng, ngành và địa phương. Sau đó, thẩm định các công văn cho phép xây dựng, các văn bản thẩm định của các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước…
•Thẩm định nội dung thị trường
Thị trường BĐS là một thị trường phức tạp, và đầy biến động. Sản phẩm của DA xây dựng thường có giá trị lớn và tính bền vững với thời gian. Vậy nên việc nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường trước khi đầu tư xây dựng là một nội dung rất quan trọng. CBTĐ cần phân tích, đánh giá cung cầu thị trường hiện tại, dự báo cung cầu thị trường tương lai, phân tích thế mạnh và khả năng cạnh tranh… của sản phẩm DA để có những nhận định chính xác về khả năng tiêu thụ trong tương lai một cách chính xác.
•Thẩm định nội dung kỹ thuật
Đây là một nội dung cần rất nhiều kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng nên thường CBTĐ thẩm định khá sơ sài, mà chủ yếu tin tưởng vào các quyết định của các cơ quan chức năng. NH cần nghiên cứu và ban hành các chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản trong từng lĩnh vực, từng loại DA để CBTĐ có cơ sở để so sánh, đối chiếu, rút ngắn được thời gian thẩm định. Ngoài ra, một phương pháp hữu hiệu mà
NH có thể áp dụng đó là giao nội dung thẩm định kỹ thuật cho công ty thành viên có chuyên môn về xây dựng Sacomreal để đảm bảo chất lượng thẩm định này được chính xác hơn.
•Thẩm định nội dung tài chính
Thẩm định một cách kỹ lưỡng vốn đầu tư: CBTĐ phải thẩm định chính xác vốn đầu tư và các chi phí liên quan, tránh tình trạng CĐT có thể tính toán mức vốn quá cao để tranh thủ vốn, gây lãng phí, ứ đọng vốn làm giảm hiệu quả đầu tư, hoặc CĐT lập DA tính mức vốn quá thấp để tăng hiệu quả đầu tư giả tạo dẫn đến quyết định đầu tư sai lệch. Việc xác định tổng vốn đầu tư sát với thực tế là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của DA. Vậy nên, dựa trên báo cáo thẩm định về nội dung kỹ thuật của Sacomreal, CBTĐ Chi nhánh cần xác định một cách chính xác chi phí trong từng giai đoạn, từng thời kỳ. Đối với các DA xây dựng, đặc biệt là các DA xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính các chi phí liên quan còn phải tính đến các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu DA mua thiết bị, nguyên vật liệu nhập khẩu). Việc xác định, đánh giá và tính toán trước những yếu tố trên sẽ giúp CĐT có thể phản ứng nhanh hơn trước những biến đổi bất lợi của thị trường.
Cần tính toán doanh thu và chi phí của DA sát với thực tế: Việc tính doanh thu và chi phí xây dựng phải tham khảo quy định của Bộ tài chính, Bộ xây dựng… NH không nên mặc nhiên chấp nhận theo cách tính của DN hay tuỳ tiện nâng lên để an toàn hơn mà cần thẩm định dựa trên các DA thực tế tương tự.
Sử dụng nhiều chỉ tiêu tài chính để phân tích DA, có cái nhìn tổng quát nhất về khả năng sinh lời của DA. Ngoài 3 chỉ tiêu cơ bản (giá trị hiện tại ròng NPV, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR, thời gian hoàn vốn T), CBTĐ cần xác định điểm hoàn vốn của DA, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư như sau:
- Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ để trang trải các khoản chi phí bỏ ra. Tại điểm hoà vốn, tổng doanh thu bằng tổng chi phí, do đó tại đây DA chưa có lãi nhưng cũng không bị lỗ. Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời DA lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu của DA tại điểm hoà vốn thì DA có lãi, ngược lại nếu thấp hơn thì DA bị lỗ. Do đó, chỉ tiêu điểm hoà vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của DA càng cao, thời gian thu hồi vốn càng ngắn. Cách xác định điểm hoà vốn:
Gọi : x là khối lượng sản phẩm sản xuất hoặc bán được x0 là khối lượng sản phẩm tại điểm hoà vốn f là chi phí cố định (định phí)
v là chi phí biến đổi cho một đơn vị sản phẩm (biến phí) v * x là tổng biến phí p là đơn giá sản phẩm Ta có hệ phương trình sau: yDT = p * x yCF = v * x + f Tại điểm hoà vốn thì p * x0 = v * x0 + f suy ra: Sản lượng hoà vốn: v p f x − = 0
Doanh thu hoà vốn:
p v f DT − = 1 0
- Tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư: được xác định theo công thức:
IW W RR vo ipv i =
Trong đó: Wipv: Lợi nhuận thuần thu được năm thứ i theo mặt bằng giá trị khi các kết quả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: Tổng vốn đầu tư thực hiện ước tính đến thời điểm các kết quả đầu tư bắt đầu phát huy tác dụng.
Với [RRi] là tỷ suất sinh lời vốn đầu tư cho phép, nếu RRi = [RRi] thì DAĐT có tỷ suất sinh lời vốn đầu tư càng lớn và hiệu quả tài chính DA càng cao. Ngược lại, nếu RRi < [RRi]: DAĐT không đạt hiệu quả cần được sửa đổi bổ sung.
Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý đối với từng DA: NH phải xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến lãi suất của DA như tỷ lệ lạm phát hàng năm, chi phí cơ hội… Sau đó, xác định lãi suất chiết khấu bằng chi phí vốn bình quân theo công thức đã trình bày nội dung thẩm định tỷ suất “r” của DA.
NH cần đẩy mạnh phân tích tài chính hàng năm trong các DAĐT: NH nên lập thêm các bảng dự trù cân đối tài sản, bảng dự trù cân đối thu chi của DA để phân tích cơ cấu vốn và khả năng thanh toán. Việc xác định thời hạn cho vay, kỳ hạn trả nợ gốc, lãi vay phải căn cứ vào chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và phương thức cho vay. Tránh tình trạng xác
định thời hạn cho vay, kỳ hạn trả nợ gốc, lãi vay một cách máy móc dẫn đến phải gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, phát sinh nợ quá hạn.
•Thẩm định nội dung hiệu quả kinh tế xã hội:
NH cần thẩm định đầy đủ các tác động của DA đứng trên giác độ xã hội, tác động tích cực và tiêu cực của DA đến nền kinh tế đất nước, đến con người, đến xã hội,... Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội không chỉ chung chung theo các chỉ tiêu định tính mà còn lượng hóa ảnh hưởng của DA đến nền kinh tế theo các chỉ tiêu định lượng để kết quả thẩm định thêm tính chính xác.
•Quản lý rủi ro
Nhận diện rủi ro đầu tư của DA để có các biện pháp quản lý, khắc phục rủi ro hiệu quả. Đây là một nội dung rất quan trọng trong công tác thẩm định các DAĐT xây dựng. Không chỉ xem xét những rủi ro mà CĐT đã đưa ra, và đánh giá các biện pháp phòng ngừa và hạn chế, khắc phục rủi ro, CBTĐ Chi nhánh còn phải đưa ra các biện pháp bảo đảm tiền vay trên góc độ NH.
2.3.3. Về phương pháp thẩm định
- Vận dụng linh hoạt tất cả các phương pháp thẩm định trong những tất cả các nội dung, các phương diện.
- Lĩnh vực xây dựng là một lĩnh vực rất đặc thù nên những người ngoài ngành khó mà phân tích chính xác được, vậy nên Chi nhánh cần áp dụng phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia và thống kê kinh nghiệm từ các DA tương tự đã thẩm định để nâng cao chất lượng thẩm định nội dung kỹ thuật. Từ đó có cơ sở để thẩm định các nội dung liên quan một cách hợp lý.
- Luôn sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự từ những bước đầu tiên của công tác thẩm định để có thể loại bỏ được những DA không khả thi, vừa tiết kiệm được thời gian, vừa tiết kiệm được chi phí không cần thiết.
- Các phương pháp thường sử dụng trong nội dung tài chính như phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy,… cần được sử dụng một cách triệt để nhằm thẩm định chính xác được tính khả thi và hiệu quả của DA thông qua kết quả của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Từ đó, xác định được khả năng trả nợ của DA.