3 Nguồn khác 60.000 6.016
1.3.4.3.Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
•Sản phẩm dự án và tổng thể thị trường tiêu thụ của DA
- Sản phẩm của DA là khu nhà ở cao tầng, thấp tầng, và biệt thự.
- Theo báo cáo thị trường BĐS quý I/2010 của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở vẫn luôn sôi nổi, nhu cầu vẫn ở mức cao.
- Tại Hà Nội, thị trường sơ cấp có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 115 DA đang bán. Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và Từ Liêm 18%. Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý I/2010, chiếm 2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn. Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân, Đống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đã được bán trong quý I/2010.
- Tại thị trường thứ cấp, quận Hoàng Mai là quận quy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý I/2010, trong khi giá chào thứ cấp ở 10 quận/huyện khác đều tăng từ 2% – 12% so với quý trước.
- Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 – 7,5 m²/người, trong khi cả nước là 18,6 m²/người). Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hóa cũng như thu nhập bình quân đầu người tăng và cấu trúc gia đình
thay đổi. Hà Nội đang mở rộng về phía tây có thể thu hút nguồn cầu cho căn hộ về khu vực này của TP. Dự kiến, có nguồn cung mới gần 2.000 căn hộ từ 9 DA tại Hà Nội vào cuối năm nay. Ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ bước vào thị trường năm 2011. Kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ được phục hồi vào giai đoạn 2010 – 2011, điều này có thể thúc đẩy nhu cầu căn hộ trong tương lai gần.
- Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng vào năm 2009 cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến năm 2010, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên đến xấp xỉ 30.000 căn hộ. Trong khi đó, nguồn cung chỉ đáp ứng được 10.000 căn.
- Tình trạng thiếu nhà ở vẫn tiếp tục ngày một căng thẳng hơn trong khi giá nhà đất cũng ngày càng tăng với tốc độ phi mã so với tốc độ tăng thu nhập.
•Khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường, khả năng bị thay thế
- Do DA được thực hiện tại địa bàn quận Hoàng Mai, các khu nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng và nhà biệt thự được bố trí gần khu vực đường vành đai 3 liên thông giữa đường Khuất Duy Tiến và đường Giải Phóng, đây là trục đường giao thông huyết mạch của TP Hà Nội nên rất thuận lợi cho việc đi lại, sản xuất, kinh doanh.
- Mặt khác, phía đông là đường Kim Giang, nối từ đường Nguyễn Trãi đi dọc theo sông Tô Lịch ra đường 70, chiều dài qua khu đất quy hoạch khoảng 585m cũng là một lợi thế thương mại đối với sản phẩm của DA.
- So với các khu đô thị mới tại địa bàn quận Hà Đông, khu đô thị Hoàng Mai gần với trung tâm thủ đô Hà Nội, đây là địa bàn có hoạt động kinh tế, thương mại nhộn nhịp nhất của thủ đô Hà Nội.
- Khi thực hiện DA, đất ở khu vực này trở thành “đất vàng” nên thu hút được rất nhiều mối quan tâm của các tổ chức, cá nhân.
•Thị trường tiêu thụ và kế hoạch kinh doanh
- Đối với các phần đất công cộng, đất thương phẩm: CĐT sẽ giao lại cho Nhà nước và các CĐT thứ cấp sẽ thanh toán cho công ty trên cơ sở phân bổ chi phí đầu tư .
- Đối với đất công ty được kinh doanh: CĐT sẽ chuyển nhượng các căn hộ tại tòa nhà cao tầng cho các cá nhân, tổ chức có mức thu nhập trung bình và khá. Đối với nhà thấp tầng, nhà biệt thự sẽ chuyển nhượng cho các đối tượng khách hàng là các “đại gia” có nhu cầu cao.
- Công ty thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, thực hiện bán cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu riêng lẻ hoặc liên doanh, liên kết với các đơn vị khác. Giá trị góp vốn đầu tư xây
dựng kỹ thuật và các công trình kỹ thuật do CĐT DA liên danh với các tổ chức kinh tế xã hội hoặc các cá nhân có nhu cầu về nhà ở tự thỏa thuận.
•Kinh nghiệm và khả năng quản trị khai thác DA
Công ty đã có kinh nghiệm và uy tín trong việc thực hiện các DA liên quan đến BĐS như DA khu nhà ở để bán Quang Minh, DA khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh,... Hầu hết các DA này đều được triển khai kinh doanh rất thuận lợi, hiệu quả kinh tế cao, sản phẩm chất lượng, tiêu thụ tốt. Điều này hứa hẹn khả năng khai thác, kinh doanh của DA là rất lớn.
Đánh giá: Phương diện thị trường của DAĐT đã được CBTĐ thẩm định khá đầy đủ các nội dung cần thiết. CBTĐ xem xét, phân tích các khía cạnh, bao gồm: đặc tính sản phẩm của dự án, tổng thể thị trường tiêu thụ và khu vực thị trường tiêu thụ, nhu cầu của sản phẩm tiêu thụ trên thị trường và cung sản phẩm, khả năng cạnh tranh và thế mạnh của sản phẩm, chiến lược cạnh tranh và kế hoạch phân phối sản phẩm của DA và cả kinh nghiệm quản lý của công ty Vinaconex 2. Trên cơ sở của nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy như thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng, báo cáo của Savills Việt Nam,... cùng phương pháp so sánh, đối chiếu với sản phẩm của các DA đã thẩm định tương tự và trong thực tế, kết hợp với phương pháp dự báo phân tích cung cầu thị trường tiêu thụ trong tương lai, CBTĐ đã thẩm định được nhu cầu tiêu thụ nhà ở và đánh giá về cung sản phẩm trên thị trường. Ngoài ra, bằng phương pháp so sánh, đối chiếu với nhu cầu thực tế mà CBTĐ có thể thẩm định khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA trên thị trường và kế hoạch kinh doanh trong tương lai. Vận dụng một cách linh hoạt các phương pháp thẩm định, CBTĐ Chi nhánh đã thẩm định những nội dung trên phương diện thị trường nói chung là chi tiết và có độ chính xác cao, đảm bảo các số liệu dự báo đáng tin cậy. Từ đó, có nhận định thị trường tiêu thụ sản phẩm của DA là một thị trường tiềm năng.