IV Giá bán sau điều chỉnh (trước thuế)
2.3.2.Hạn chế và nguyên nhân
4 Điều kiện an ninh môi trường
2.3.2.Hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1. Hạn chế
a. Sử dụng phương pháp cho điểm không đảm bảo khách quan
Hầu h ết các ho ạt động định giá bất động sản c ủa Côn g ty đều sử dụng phương pháp cho điểm tro ng quá trình tiến hành iều chỉnh các tà i sản so s ánh về tài sản th ẩm định. Và tro ng khi tiến h ành định giá tài sả n làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằn g cũng thế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phương pháp điều chỉnh bằng cách cho đ iểm thường là ý kiến chủ qua n của thẩm định giá viên, không thực sự đảm b ảo tính khách quan của hoạt động đ ịnh giá. Đồng thời cũng kh ông thể hiện được đúng sự tác độ ng, sự thay đổi , sai khác ở các tiêu chí so sánh giữa bất độ ng sản so sánh với bất động sản thẩm định so với phương pháp tiế n hành điều chỉnh trực tiếp từng tiêu chí so sánh.
b. Tỷ trọng các tiêu chí so sánh được quy định chưa thực sự hợp lý
Theo hướ ng dẫn số 777/HD – STC của Sở tài chính Thành phố Hà Nội, các tiêu chí so sánh được quy định c ụ thể và ỷ trọn g của ừng tiê u chí c ũng được xác định trước; bao gồ m: vị trí; điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; điều ki ện thuận lợi giao th ông; điều kiện an ninh môi trường. Tuy nhiên, iá trị của và bất động sản chịu tác độn g của rất nh iều yếu tố; chỉ sử dụn g 4 tiêu chí so sánh để so sánh giữa bất động sản s o sánh và bất động sản thẩm định sẽ dẫn đến giá trị bất động sản xác định được sẽ không đún g với thực tế giá trị của n ó. Quy địn h tỷ trọng ủa các tiêu chí cũn g làm c o việc định giá không được lin h hoạt và hạn chế về kế t quả tính được.
c. Giá đề xuất chưa thực đúng với giá trị thị trường Định giá đất làm cơ sở bồi thường
Qua quá trình thực iện điều tra, khảo s át, thu thập t ông tin, nhóm các chuyên viên thẩm định giá đã ác định được g iá của tất cả các bất động sản bị thu h ồi cần thẩm định giá. Tuy nhiên, do một số nguyên nhâ sản tại thời điểm thẩm định gi á. Tuy vậy, với năng lực, kinh nghiệm làm việc, định giá nh ều năm của các thẩm định giá
viên, giá bồi thường đ ược đề xuất vẫn đảm bảo yêu cầ u, các quy đ ịnh của Nhà nước và khá là s át với gi á thị trường.
d. Chậm trễ trong thời gian lập báo cáo, đề xuất giá bồi thường
Sau quá trình thực hiện công tác địn h giá số lượng lớn các bất động sản; các thẩm định giá viên tiến hành ập báo cáo định giá và trình UBND Thành phố xem xét, phê duyệt. Tuy nhiên, khá tốn thời gian trong làm việc với UBND Thành phố, chờ UBND thành phố xét duyệt báo cáo, gây ảnh hưởng đến tiến độ giao báo cáo cho chủ đầu tư lấy cơ sở tiến hành đền bù, bồi thường GPMB.
2.3.2.2. Nguyên nhân
a. Điều kiện thị trường trầm lắng, ít giao dịch trong thời gian gần đây
Thị trường bất động sản các năm gần đây đang đóng băng, số lượng giao dịch diễn ra rất ít, có khu vực còn không có giao dịch. Do vậy, khu vực Công ty điều tra khảo sát, thẩm định giá cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng. Số lượng giao dịch đã diến ra gần đây rất ít làm cho quá trình xác định các bất động sản so sánh sử dụng để xác định giá các bất động sản thẩm định tiêu biểu khá khó khăn, và giá xác định được không thật sát với giá thị trường vì thông tin so sánh không được đầy đủ. Các thông tin về giá giao dịch hầu hết các thẩm định giá viên của tổ khảo sát đều phải thu thập, xác định dựa trên giá các chủ sở hữu rao bán trên thị trường. Như trong phân tích về quá trình định giá một bất động sản thẩm định tiêu biểu ở trên; trong số ba tài sản so sánh thu thập thông tin thì có đến hai tài sản so sánh lấy thông tin giá bán là giá mà chủ sở hữu đang rao bán trên thị trường. Mục đích chính của hoạt động định giá này là xác định giá trị thị trường của các bất động sản, tuy nhiên với điều kiện thị trường và điều kiện các thông tin thu thập không được đúng giá giao dịch trên thị trường đã ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.
b. Phương pháp thu thập thông tin chưa thực sự hiệu quả
Điều tra, khảo sát thông tin các bất động sản so sánh bằng phương pháp phát phiếu điều tra chưa thực sự hiệu quả vì không đủ nhân lực để hướng dẫn chi tiết cho người dân điền phiếu điều tra.
Do lượng giao dịch trên thị trường rất ít nên việc thu thập thông tin còn phải tiến hành bằng cách lấy số liệu, giá rao bán trên các phương tiện thông tin đại chúng. Và giá này chưa phải là giá đã chuyển nhượng trên thị trường nên sẽ dẫn đến sai lệch giá thị trường khi tích toán, điều chỉnh giá.
Để thực hiện công việc cho kịp tiến độ, tiết kiệm thời gian và nguồn nhân lực, thực hiện định giá bằng việc định giá các bất động sản tiêu biểu làm cơ sở xác định giá của toàn bộ bất động sản trong khu vực cũng ảnh hưởng đến chất lượng giá xác định; không đảm bảo được mục đích của hoạt động định giá – xác định giá thị trường.
c. Người dân gây khó khăn cho người thẩm định
Do tâm lí luôn muốn mình được đền bù, bồi thường giá cao, trong quá trình tiến hành thu thập thông tin và định giá, người dân không thật sự thành thật khi cung cấp thông tin cho các thẩm định giá viên khi họ tiến hành khảo sát. Một số thông tin thu thập, phỏng vấn từ người chủ sở hữu mà không có điều kiện xác thực lại và bị sai lệch so với thực tế, dẫn đến tính toán, xác định không chính xác được giá thị trường của bất động sản thẩm định.
Không những thế, khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin các bất động sản so sánh, người dân cũng không thực sự hợp tác khi cung cấp thông tin.
d. Các quy định nhằm thống nhất hoạt động định giá của các tổ chức định giá gây ra sự cứng nhắc, không linh hoạt trong quá trình thực hiện điều chỉnh giá
Hoạt động giải phóng mặt bằng và định giá làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng rất phức tạp. Do đó, Nhà nước muốn đảm bảo thống nhất các tiêu chí, các quy định để việc kiểm soát hoạt động một cách dễ dàng hơn. Trong quá trình tiến hành định giá, áp dụng Hướng dẫn số 777/HD – STC của Sở tài chính Thành phố Hà Nội, các thẩm định giá viên sử dụng các tiêu chí so sánh và tỷ trọng các tiêu chí đã được quy định trước, không có sự linh hoạt điều chỉnh đối với các loại bất động sản khác nhau. Các bất động sản khác nhau có đặc điểm khác nhau, việc quy định chung, không có điều chỉnh các tiêu chí so sánh cho phù hợp với từng trường hợp làm cho giá làm cho kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản, làm ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động định giá,.
e. Các quy định của Nhà nước còn phức tạp
Hoạt động định giá, đặc biệt là định giá đất làm cơ sở bồi thường GPMB rất phức tạp và chịu ảnh hưởng nhiều của các quy định của Nhà nước. Trong khi các quy định của Pháp luật, các Bộ, các Sở về cùng một vấn đề, không thể tránh khỏi sự chồng chéo. Không những thế, khi các chuyên viên thẩm định giá đã thực hiện định giá được tất cả các bất động sản bị thu hồi cần thẩm định giá thì công tác lập báo cáo, đề xuất giá bồi thường cho Chủ đầu tư lại bị chậm trễ, tốn thời gian do phải trình lên UBND Thành phố, Sở tài chính để xem xét, phê duyệt và thông qua. Điều này ảnh hưởng
nhiều đến kế hoạch thực hiện định giá của Công ty và đến tiến độ thực hiện dự án sau này.