là 80m2; tại xã trung du tối thiểu 120m2; tại xã miền núi tối thiểu 150m2;
- Đối với đất khu vực, ven giao thông chính: diện tích tài sản so sánh, tối thiểu 60m2;
- Đối với các phường thuộc các quận: diện tích so sánh tối thiểu 30m2.
I.2.4. Quy trình thực hiện định giá thị trường làm cơ sở bồi thường giải phóng mặtbằng bằng
I.2.4.1. Công tác chuẩn bị khảo sát thu thập thông tin
a. Phân vùng, phân vị trí đối với từng loại đất
Xác định ranh giới, vùng khu vực giải phóng mặt bằng, theo địa giới hành chính: gồm 3 vùng: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời xác định vị trí, số lượng vị trí của từng loại đất.
Phân loại vị trí đối với từng loại đất: • Đất nông nghiệp:
o Đất trồng cây hàng năm:
+ Vị trí 1: Gồm các thửa đất đáp ứng đủ 4 điều kiện:
- Nằm ven các, trục đường giao thông chính (đường liên xã, liên huyện, tỉnh lộ, quốc lộ) và có khoảng cách không quá 500m kể từ mặt tiếp giáp, trục đường giao thông;
- Có khoảng cách tính, theo đường vận chuyển tới khu dân cư hoặc điểm dân cư tập trung không quá 500m;
- Có độ phì từ mức trung bình trở lên;
- Chủ động được nước tưới tiêu từ 70% trở lên.
+ Vị trí 2: Gồm các thửa dất,đáp ứng được 3 điều kiện. của vị trí 1;
+ Vị trí 3: Gồm các thửa đất. đáp ứng được 2. điều kiện của vị trí 1;
+ Vị trí 4: Gồm các thửa đất. đáp ứng được 1 điều. kiện của vị trí 1;
+ Vị trí 5: Gồm các thửa đất. không đáp ứng được, điều kiện nào của vị trí 1.
o Đất trồng cây lâu năm: Phân thành 4 vị trí (tương tự các vị trí của đất trồng cây hàng năm, từ vị trí 1 đến vị trí 4);
o Đất làm muối: Được phân thành 2 vị trí: - Vị trí 1: Sát đường giao thông 50m;
- Vị trí 2: Các vị trí còn lại.
- Vị trí 1: Đất nằm 2 bên, các trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện,
đường liên xã, và cách mép đường không quá 500m - Vị trí 2: Đất nằm ở các vị trí còn lại.
• Đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn: Số lượng vị trí: 3 vị trí.
Căn cứ: giá thực tế, trên thị trường; điều kiện kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng; khoảng cách đến trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội.
• Vị trí 1: Có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết ,cấu hạ tầng thuận lợi,
nhất, Đất có mặt tiền tiếp giáp, với trục giao thông, chính, nằm ở trung tâm, xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất…
• Vị trí 2: Nằm ven, các đường giao thông, liên thôn, tiếp giáp với khu vực, trung
tâm xã, cum xã, khu thương mại, và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất; • Vị trí 3: Là những vị trí, còn lại trên địa bàn xã.
• Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị: Số lượng vị trí: 4 vị trí
• Vị trí 1: Đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền);
• Vị trí 2: Các lô đất ở trong ngõ, hẻm rộng 3,5m trở lên;
• Vị trí 3: Các lô đất ở trong ngõ, hẻm rộng 2m – 3,5m;
• Vị trí 4: Các lô đất ở trong ngõ, hẻm rộng dưới 2m.
b. Xác định số lượng thửa đất từng loại trong khu vực
Căn cứ vào sự phân loại, các thửa đất cần tiến hành, thẩm định giá, xác định tổng số mẫu điều tra: từng vị trí của từng loại đất ở, từng loại đô thị.
Điều kiện, về mẫu điều tra:
+ Việc điều tra phải,, đến từng thửa đất được chuyển nhượng, trong năm điều tra.
+ Thửa đất ,à đại diện cho các thửa cùng mục ,đích sử dụng trong khu vực ,ề các yếu tố cơ bản cấu thành, giá đất: quy mô, hình thể, điều kiện cơ sở hạ tầng; bề mặt (cao-thấp); cảnh quan, xung quanh.
+ Mẫu điều tra phải, phân bố đều trên địa bàn. Thông tin cần phải điều tra:
+ Tên người sử dụng đất; + Vị trí: số thửa, số tờ bản đồ;
+ Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất; các giấy tờ, tương đương; + Giá đất đã chuyển nhượng.
( Đối với đất ở, và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cần thu thập, thông tin về giá trị, công trình trên đất
c. Chuẩn bị phiếu điều tra
Căn cứ vào, đặc điểm, của khu vực bất động sản, cần thẩm định giá, chuẩn bị nội dung phiếu điều tra, cho phù hợp. Nội dung phiếu điều tra, phải được thẩm định.
Căn cứ vào số lượng mẫu điều tra, đã xác định, bao gồm các thửa đấ,t cần thẩm định giá và các thửa đất, có thể dùng để so sánh, định giá, các thửa đất, để chuẩn bị , phiếu cho phù hợp.
e. Xác định phương pháp điều tra
Các phương pháp, thường được sử dụng trong điều tra, thu thập thông tin:
Phương pháp điều tra, chọn mẫu: Là phương pháp, thu thập, đánh giá, phân tích thông tin, dựa trên việc lựa chọn, các điểm điều tra, để thực hiện mục đích điều tra
Yêu cầu, của phương pháp là: điểm điều tra, được lựa chọn phải mạng tính đại diện cao; phải phân bố đồng đều, giữa các vùng, các khu vực ,có điều kiện kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng, khác nhau tại, địa phương.
Phỏng vấn trực tiếp: là phương pháp thực hiện, việc thu thập thông tin, tại nơi được chọn làm địa điểm, điều tra bằng phỏng vấn, trực tiếp người sử dụng đất, hoặc người, có liên quan
Yêu cầu:
+ Cần có sự kết hợp, với UBND xã, phường; để phát phiếu, cho người có đất nhận chuyển nhượng, tự ghi thì cần hướng dẫn, chi tiết. Trong trường hợp, cán bộ điều tra, trực tiếp phỏng vấn thì nên hạn chế, việc phát phiếu ,để họ tự ghi. + Khi nghiệm thu, phải kiểm tra kỹ, từng phiếu, nếu có nghi ngờ phải điều tra lại
hoặc điều tra, bổ sung để điều chỉnh thông tin.
+ Phiếu điều tra ,không được tẩy xóa, nếu ghi sai thì ghi lại bên cạnh, hoặc bên lề và có chữ ký, của người điều tra bên cạnh chỗ ghi lại.
+ Không thu thập, thông tin từ những chủ sử dụng đất, không có giao dịch chuyển nhượng đất, trong năm điều tra.
+ Phiếu điều tra phải có chữ ký ,của người được phỏng vấ,n hoặc kê khai. f. Xây dựng phương án điều tra, khảo sát giá đất
Nội dung của phương án điều tra:
+ Xác định thời gian, lập kế hoạc,h điều tra, khảo sát; + Chỉ rõ địa bàn, điều tra, số điểm điều tra tại địa bàn;
+ Xác định số lượng cán bộ ,định tham gia điều tra ở từng khu vực; + Dự toán nguồn kinh phí.
I.2.4.2. Chọn điểm điều tra và đối tượng điều tra
• Chọn điểm điều tra:
Căn cứ:
Xuất phát từ yêu cầu, của điều tra; căn cứ vào loại đất điều tra; tình hình chuyển nhượng trên thị trường; đặc điểm tự nhiên – kinh tế xã hội của khu vực điều tra, điều kiện về kết cấu hạ tầng.
• Chọn đối tượng điều tra:
Căn cứ:
+ Những thửa đất, khu đất đã được, chuyển nhượng từ 1/1 của năm điều tra đến thời điểm điều tra. Trường hợp khu vực, không có thửa đất chuyển nhượng trong năm điều tra, thì có thể thu thập thông tin những thửa, được rao bán trên phương tiện thông tin đại chúng, hoặc đã cho thuê.
+ Phải là thửa đất đại diện, cho khu đất điều tra trong khu vực. + Các thửa đất phải, được phân bố đều, trên địa bàn điều tra
I.2.4.3. Tổ chức điều tra, khảo sát
• Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp:
Chọn thửa đất: cán bộ điều tra phối hợp ,với cán bộ địa chính xác nhận chuyển nhượng; thông báo với chủ sử dụng đất, hẹn lịch, điều tra; cán bộ điều tra, phỏng vấn, ghi thông tin, vào phiếu điều tra; người được phỏng vấn ký vào phiếu; cán bộ điều tra kiểm tra nội ,dung ghi trên phiếu; những trường hợp phát hiện ghi sa,i hoặc không rõ đề nghị kê khai lại, hoặc bổ sung. Sau khi, kết thúc điều tra, tổng hợp kết quả, để đưa ra báo cáo.
• Sử dụng phương pháp phát phiếu điều tra: + Chọn thửa đất, cần thu thập thông tin;
+ Phát phiếu điều tra và hướng dẫn chủ sở hữu, đất điền thông tin, vào phiếu điều tra;
+ Các chuyên viên định giá, phải kiểm tra thông tin, được khai trong phiếu điều tra, phát hiện sai sót.
I.2.4.4. Thống kê, phân tích giá đất điều tra, đề xuất giá bồi thường
- Tổng hợp, các kết quả đã điều tra, khảo sát được;
- Sử dụng các, thông tin đã thu thập để xác định giá trị của từng, bất động sản cần thẩm định giá;
- Từ đó, lấy kết quả định giá được, đề xuất giá bồi thường, cho chủ đầu tư làm cơ sở, căn cứ để tiến hành bồi thường thiệt hại, cho người sử dụng đất bị thu hồi.