d) Đối với những việc pháp luật quy định phải yêu cầu cơ quan khác giải quyết trước thì chủ thể khởi kiện chỉ được khởi kiện vụ án khi các cơ quan hữu
3.1.5. Bất cập trong việc xác định những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hiện nay, Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định: tranh chấp đất đai đã đƣợc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn mà một bên hoặc các bên đƣơng sự không nhất trí thì thẩm quyền giải quyết đƣợc xác định theo
80
hƣớng "Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đƣơng sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết…". Vấn đề đặt ra là: cần phải hiểu thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất" thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án trong Điều luật này nhƣ thế nào cho đúng.
Có thể thấy rằng, từ khi có Luật Đất đai năm 1987, các quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất theo các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và 2003 là có sự khác nhau. Theo quy định tại Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987 thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do Ủy ban nhân dân nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó.
Theo Luật Đất đai năm 1993 thì ngƣời sử dụng đất đƣợc trao 05 quyền là quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, để thừa kế quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 38 Luật này quy định "Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Tòa án giải quyết". Trên thực tế, TANDTC và các cơ quan hữu quan cũng đã ban hành Thông tƣ liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 hƣớng dẫn giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, văn bản này hoàn toàn không phân chia các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chỉ đề cập rất chung chung là Tòa án có thẩm quyền đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.
Theo Thông tƣ liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 hƣớng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các
81
tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tƣ số 02 nêu trên, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, 1993 sau đây:
- Tranh chấp về việc ai là ngƣời có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Nếu đất chỉ có giấy tờ đƣợc coi là hợp lệ thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Tòa án chỉ xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu); tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Nhƣ vậy, Luật Đất đai năm 1987 có sử dụng thuật ngữ "các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai", thế nhƣng các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai thời kỳ này do Ủy ban nhân dân nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó.
Luật Đất đai năm 1993, 2003 đều sử dụng thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất", tuy nhiên, nội hàm của khái niệm lại đƣợc giải thích khác nhau trong các văn bản hƣớng dẫn. Nhƣ đã nêu, Thông tƣ liên tịch số 02 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là ngƣời có quyền sử dụng, các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất)
82
mà chỉ đề cập rất chung chung là Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Thông tƣ liên tịch số 01 ngày 3/1/2002 hƣớng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tƣ số 02 cũng không sử dụng thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất" mà sử dụng một thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo đó các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:
- Tranh chấp về việc ai là ngƣời có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là ngƣời có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị ngƣời khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Việc hiểu và vận dụng thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất" theo hƣớng này là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn. Theo đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đƣơng sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có
83
một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Riêng đối với các tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa có "giấy tờ hợp lệ" (thực chất là chƣa có quyền sử dụng đất) Tòa án vẫn có thẩm quyền thụ lý giải quyết nhƣng chỉ có thẩm quyền giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu chứ không có thẩm quyền quyết định ai là ngƣời có quyền sử dụng đất. "Tranh chấp về quyền sử dụng đất" chỉ đặt ra khi quyền đó đã đƣợc khẳng định bởi các giấy tờ hợp lệ rồi mà vẫn phát sinh các tranh chấp liên quan.
Một vấn đề nữa cần làm rõ là "tranh chấp về quyền sử dụng đất" có phải là "tranh chấp đất đai" hay không. Luật Đất đai năm 1987, 1993 không có phần giải thích thuật ngữ. Theo Khoản 26 Điều 4 về giải thích từ ngữ trong Luật Đất đai năm 2003 thì "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Nếu suy luận theo Điều 136 của Luật này, chúng ta thấy có một sự tƣơng đồng giữa hai thuật ngữ "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp về quyền sử dụng đất". Điều này là cơ sở quan trọng để chúng ta giải quyết vấn đề hòa giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai.