dựng ma trận các yếu tố bên trong IFE:
2.4.4.1. Về quỹ đất để phát triển nhà ở:
Theo số liệu thống kê tại thời điểm 01/01/2009, tổng diện tích đất tự nhiên tỉnh Kiên Giang là 634.627 ha, trong đó đất ở 11.575 ha (đô thị là 2.882ha, nông thôn là 8.693ha), trong khi đó diện tích nhà ở là 2.678ha (đô thị là 802ha, nông thôn là 1.876ha). Qua số liệu cho thấy tiềm năng quỹ đất phát triển nhà ở còn rất nhiều.
Công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất diển ra chậm, ảnh hưởng đến ổn định cuộc sống của người dân. Nội dung quy hoạch sử dụng đất chưa xác định rõ đất để phát triển cho loại nhà ở nào. Quy hoạch các khu đất phục vụ tái định cư, di dời trong các trường hợp giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền địa phương quan tâm đúng mức, thông thường khi triển khai dự án thì mới tìm đất thu hồi để phục vụ tái định cư, hệ lụy tiếp tục diển ra là tái định cư cho khu tái định cư của dự án, gây khó khăn cho nhà đầu tư củng như chính quyền sở tại.
Công tác thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, chính quyền địa phương giao cho chủ đầu tư tự thực hiện, gặp không ít khó khăn do nhận thức của người dân hạn chế, yêu sách vượt khả năng chủ đầu tư, dẫn đến nhiều dự án không thực hiện được.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2010 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chưa triệt để, chậm, khi người dân có nhu cầu xây dựng hoặc cải tạo nhà ở không thể xin phép xây dựng, dẫn đến số lượng nhà xây dựng không xin phép lớn, vượt khả năng kiểm soát của chính quyền địa phương.
Cơ chế cho phép người có quyền sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở chưa được áp dụng.
2.4.4.2. Về nguồn vốn để phát triển nhà ở:
Hiện nay vốn để phát triển nhà ở chỉ trông chờ vào nguồn vốn từ ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương và nguồn vốn từ ngân hàng. Tỉnh Kiên Giang chưa thành lập được các quỹ như: “Quỹ phát triển nhà ở”, “Quỹ tiết kiệm nhà ở” , “Quỹ tín thác nhà ở” , “Quỹ nhà ở xã hội” , “Quỹ nhà ở công vụ” nhằm tập trung các nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng nhà ở.
Nguồn vốn từ kêu gọi đầu tư rất ít. Các nhà đầu tư chỉ tham gia các dự án nhà ở thương mại, chưa chú trọng các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp .v.v.. do các dự án nhà ở xã hội còn quá ít so với nhu cầu thực tế.
Tỉnh đã ban hành quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp; hướng dẫn thực hiện các ưu đãi có liên quan đến chính sách tài chính, thuế, bổ sung các ưu đãi về thuế ở mức cao nhất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở thu nhập thấp theo quy định, nhưng các chính sách này vẫn chưa được các nhà đầu tư quan tâm nhiều.
2.4.4.3. Về công tác quy hoạch nhà ở:
Qui hoạch Xây dựng vùng tỉnh Kiên Giang đến năm 2025 đã được UBND tỉnh phê duyệt. Quy hoạch nông thôn mới đã được phê duyệt tạo cơ hội cho lộ trình phát triển của tỉnh, những thông tin về quy hoạch cho chính quyền, cộng đồng dân cư và nhà đầu tư. Mục tiêu tổ chức phân bố dân cư, đô thị, công nghiệp, du lịch và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, làm tiền đề triển khai thực hiện các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, các khu dân cư, khu công nghiệp .v.v..và thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Quy hoạch chi tiết xây dựng trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đã được phủ kín, tuy nhiên các quy hoạch vượt quá thời gian quy định phải điều chỉnh còn rất nhiều, do năng lực các tổ chức tư vấn hạn chế nên đa số là quy hoạch treo, gây bất ổn cho người dân có nhà ở nằm trong khu quy hoạch, diện tích đất để phát triển cho từng loại nhà ở chưa rõ ràng, quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại (có quy mô 10ha trở lên) cho xây dựng nhà ở xã hội chưa được áp dụng.
Việc công bố, thông tin truyền thông các quy hoạch nhà ở tổ chức sơ sài chưa thực sự gây chú ý, quan tâm của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu đầu tư; tổ chức hoặc phối hợp tổ chức để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở tập trung.
Các dự án về nhà ở, nhất là các dự án nhà ở cho sinh viên, học sinh, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân bố trí không tập trung, không theo quy hoạch, gây khó khăn cho công tác quản lý, chính là do thực hiện việc thu hồi đất trước, quy hoạch và dự án theo sau, dẫn đến tình trạng khó đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Quy mô các dự án nhà ở thường nhỏ lẽ (dưới 10ha), đa số nằm xen kẽ trong các khu dân cư, khu đô thị cũ, làm tăng tải trọng lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Quy hoạch thường bị phát sinh, điều chỉnh theo ý đồ của chủ đầu tư, hoặc quy hoạch là để hợp thức hóa xây dựng.
2.4.4.4. Về công tác quản lý nhà ở:
Công tác quản lý nhà ở của tỉnh Kiên Giang chưa thành hệ thống, thống nhất từ tỉnh cho đến huyện; cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở chưa được thiết lập đồng bộ ở các cấp cơ sở, lực lượng cán bộ chuyên trách còn thiếu, trình độ chuyên môn công tác quản lý nhà ở chưa được đào tạo bài bản, nội dung quản lý chỉ mới thực hiện được việc cấp phép khi xây dựng mới hoặc cải tạo, sữa chữa; tuy nhiên, số lượng nhà ở được cấp giấy phép xây dựng hiện nay rất ít và cũng chỉ thực hiện ở các vùng đô thị, vùng nông thôn chưa thực hiện.
Luật Nhà ở ra đời và có hiệu lực từ 01 tháng 7 năm 2006, trong đó quy định đầy đủ nội dung việc quản lý nhà ở từ khi tạo lập, phát triển, sử dụng và giao dịch đối với tất các loại hình nhà ở nhưng ở tỉnh ta triển khai chưa đầy đủ. Lý do chủ yếu là nhà ở đa số của người dân tự xây dựng, ý thức và hiểu biết pháp luật của người dân về các quy định quản lý nhà ở chưa cao, cơ quan quản lý nhà nước chưa tăng cường công tác quản lý nhà ở.
Ở cấp tỉnh, cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng) có phòng Quản lý nhà để tham mưu quản lý trong lĩnh vực Nhà ở và Thị trường bất động sản, ở cấp huyện nhiệm vụ này được giao cho phòng Công thương hoặc phòng Quản lý Đô thị (thành phố Rạch Giá, thị xã Tỉnh Kiên Giang và huyện Phú quốc, Kiên Lương). Tuy nhiên, việc quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật mới bắt đầu thực hiện nên còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở còn rườm rà, phức tạp.
2.4.4.5. Về thị trường bất động sản nhà ở
Do kinh tế phát triển còn ở mức thấp nên nhìn chung thị trường bất động sản về nhà ở trên tỉnh Kiên Giang cũng đã phát triển mức độ nhất định, mặc dù thị trường này còn rất nhiều tiềm năng. Số lượng các dự án phát triển nhà ở không đáng kể nên lượng
giao dịch bất động sản về nhà ở hằng năm thấp, giao dịch nhà ở còn hạn chế, chủ yếu là giao dịch về đất đai và một số nhà ở tập trung tại các dự án nằm ở khu vực đô thị. Các sàn giao dịch bất động sản mới thành lập đang dần đi vào ổn định, việc giao dịch chủ yếu thông qua giữa các cá nhân có nhu cầu mua bán với nhau hoặc qua các người môi giới bất động sản hoạt động độc lập không có chứng chỉ hành nghề định giá hoặc môi giới bất động sản.
2.4.4.6. Về hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển nhà ở
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật còn thiếu, chưa đồng bộ, chỉ tập trung ở các đô thị lớn. Cấp nước: Tại các đô thị lớn như thành phố Rạch Giá, Hà Tiên, Phú Quốc đô thị của tỉnh Kiên Giang có hệ thống cấp nước, vùng nông thôn tỷ lệ được cấp nước sạch, chủ yếu từ các dự án cấp nước sinh hoạt của chương trình nước sạch nông thôn. Khoảng hơn 90% dân số đô thị được cấp nước sạch để sinh hoạt. Khu vực nông thôn ngoài các vùng có dự án cấp nước sinh hoạt của Chương trình nước sạch và Vệ sinh môi trường nông thôn, còn lại chủ yếu dùng nước giếng, sông rạch hay từ các hồ chứa, bể chứa nước mưa gia đình để sinh hoạt.
Thoát nước: Tại thành phố Rạch Giá đã được đầu tư hệ thống thoát nước, tại thị trấn các huyện trong tỉnh, các đô thị còn lại hệ thống thoát nước chỉ có ở một số tuyến đường chính, vùng nông thôn tỉnh Kiên Giang chưa có hệ thống thoát nước, nước thoát chủ yếu qua kênh rạch.
Giao thông: Ở khu vực đô thị và nông thôn hiện nay. Các tuyến chính đã cơ bản thông suốt, 100% xã phường trong tỉnh đã có đường ô tô đến trung tâm xã ở các khu dân cư đô thị, hệ thống giao thông được đầu tư cơ bản các khu dân cư nông thôn; đường đất còn chiếm tỷ lệ cao.
Điện sinh hoạt: Đã có 145/145 xã phường với 98% số dân trong tỉnh đã có điện lưới phục vụ sinh hoạt.
Về hạ tầng xã hội: Hầu hết các khu dân cư trên địa bàn tỉnh đều có cơ sở hạ tầng xã hội đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân như trường học, chợ, trạm y tế, bưu điện..., có trên 100% số xã có trạm y tế; 100% số xã có trường tiểu học, 95% số xã có trường THCS, mỗi huyện có từ 2 - 3 trường THPT, 01 trung tâm hướng nghiệp dạy nghề và 01 trung tâm giáo dục thường xuyên.
Về vệ sinh môi trường: Tại các khu công nghiệp hiện tượng gây ô nhiễm môi trường như rác, bụi, tiếng ồn, khói, nước thải....đang ở mức báo động. Chính quyền địa phương cần quan tâm sâu sát vấn đề vệ sinh môi trường trong quá trình đô thị hóa.