Thứ nhất, các đơn vị góp vốn, các ngân hàng cho vay cần phải đẩy nhanh thời gian thẩm định dự án hơn nữa. Cần phải phối hợp với Công ty trong quá trình thẩm định để cùng hiểu về dự án đầu tư, trong những dự án đơn giản và đã có tiền lệ thì nên chấp chận kết quả thẩm định của Công ty, không nhất thiết phải thẩm định lại.
Thứ hai, ngân hàng nên đơn giản hơn các thủ tục cho vay, cần phải phối hợp với Công ty để thống nhất về nội dung lập và thẩm định dự án đầu tư. Xây dựng các biểu mẫu, quy trình thẩm định dự án để việc thẩm định dự án ở Công ty tương tự như việc thẩm định dự án ở ngân hàng, cùng đạt được sự thống nhất cao và chấp nhận kết quả thẩm định của Công ty để giảm thời gian thẩm định.
Thứ ba, thông tin dự án từ ngân hàng cũng rất cần thiết đối với Công ty, vì vậy ngân hàng nên tạo điều kiện cung cấp thông tin cho doanh nghiệp nhiều hơn nữa để phục vụ cho công tác lập và thẩm định dự án đầu tư.
KẾT LUẬN
Thẩm định tài chính dự án là khâu rất cần thiết và quan trọng đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, kết quả thẩm định tài chính dự án là căn cứ quan trọng bậc nhất để Công ty ra quyết định đầu tư. Chỉ khi nào thẩm định tài chính dự án có chất lượng thì nó mới là căn cứ tin cậy để Công ty đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý, lựa chọn ra được các dự án có tính khả thi và hiệu quả về mặt tài chính, đạt được kỳ vọng về lợi nhuận cũng như đối phó được với các rủi ro.
Với mục tiêu nghiên cứu về chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động đầu tư của Tổng công ty Hợp tác kinh tế, tác giả đã hệ thống hóa được những lý luận cơ bản về dự án, cũng như đề xuất các chỉ tiêu phản ánh chất lượng thẩm định tài chính dự án và những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. Đồng thời, tác giả cũng đã thực hiện nghiên cứu về thẩm định tài chính dự án trong hoạt động đầu tư của Công ty, phân tích thực trạng, chỉ ra những kết quả đạt được, điểm còn hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. Từ đó tác giả đã chỉ ra một số giải pháp chính như nâng cao nhận thức về thẩm định tài chính dự án, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng cán bộ thẩm định, ban hành quy trình thẩm định, nâng cao chất lượng nguồn thông tin, tăng cường trang thiết bị và ứng dụng khoa học công nghệ vào thẩm định… Ngoài ra tác giả cũng đã đưa ra một số kiến nghị đối với Chính phủ, các bộ ngành liên quan, kiến nghị với cơ quan chủ quản, với ngân hàng nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động đầu tư của Công ty.
Luận văn được thực hiện trên cơ sở tìm hiểu và nghiên cứu thực tế hoạt động của Công ty Hợp tác kinh tế, nên các giải pháp và kiến nghị được đưa ra ở luận văn được Ban lãnh đạo Công ty đánh giá cao, hy vọng trong thời gian tới các giải pháp sẽ được thực hiện để có thể góp phần giúp Công ty nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động đầu tư, từ đó gián tiếp nâng cao năng lực cạnh tranh, tạo nên sự phát triển bền vững cho Công ty trong giai đoạn nền kinh tế thực sự có nhiều thách thức.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đinh Thế Hiển (2008), Giáo trình lập, thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.
2. PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Thẩm định tài chính dự án, Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Tài chính, Hà Nội.
3. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2007), Giáo trình kinh tế đầu tư, Đại học kinh tế quốc dân, NXB Thống kê, Hà Nội.
4. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình lập dự án đầu tư, Đại học kinh tế quốc dân, NXB Thống kê, Hà Nội.
5. PGS.TS Vũ Công Tuấn (1998), Thẩm định dự án đầu tư, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, Tp Hồ Chí Minh.
6. PGS.TS Vũ Công Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài Chính, Tp Hồ Chí Minh.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Hoạt động đầu tư của Công ty
Đơn vị tính: Triệu đồng
TT Danh mục dự án Địa điểm Giá trị
Thời gian thực hiện Bắt
đầu
Hoàn thành
I Dự án đầu tư mở rộng
sản xuất kinh doanh
1 Khách sạn Paxsan - Lào Tỉnh Paxsan - Lào 32.530 2005 2007 2 Nhà máy bột đá trắng siêu mịn Nam Cấm - Tp Vinh 52.480 2005 2007 3 Khách sạn Xiêng Khoảng – Lào Tỉnh Phonxavan – Lào 21. 802 2007 2009 4 Dự án đầu tư thành lập xí nghiệp xây dựng COECCO Tp Vinh, Nghệ An 36.482 2009 2009 5
Đầu tư mở rộng khai thác chế biến đá xây dựng mỏ đá Cơn Tria – Kỳ Tân
Hà Tĩnh 15.662 2009
6
Dự án đầu tư mở rộng khu du lịch sinh thái nước khoáng nóng Sơn Kim – Giai đoạn 1
Hà Tĩnh 4.125 2010
7
Dự án thành lập xí nghiệp vật liệu xây dựng 1105.
Hà Tĩnh 20.480 2010
TT Danh mục dự án Địa điểm Giá trị
Thời gian thực hiện Bắt
đầu
Hoàn thành
8 Báo cáo kinh tế kỹ thuật nhà máy sản xuất ngói xi
măng màu công suất 500.000 viên/năm.
9
Dự án tổ hợp chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO tại số 5 Mai Hắc Đế, Tp Vinh.
Vinh, Nghệ An 712.185 2010
10
Dự án hợp tác khai thác, tiêu thụ thạch cao tại mỏ Na kè, tỉnh Savanakhet, Lào.
Savanakhet, Lào 17.500 2010
11
Dự án đầu tư nhà máy gạch đất sét nung, lò tuynel 25 triệu viên/năm
Nghệ An 43.444 2010
12
Báo cáo Kinh tế-Kỹ thuật công trình đầu tư xây dựng khu nhà nghỉ 5 tầng - khách sạn Hòn Ngư.
Cửa Lò, Nghệ An 12.029 2010
II Dự án cầu đường
1 Đường Tam Hợp Biên
giới Nghệ An 77.000 10/2004 12/2006
2 Đường Khe Kiền Nghệ An 20.660 05/2004 5/2006
3 Đường Hồ Chí Minh Quảng Bình 24.000 02/2005 02/2006
TT Danh mục dự án Địa điểm Giá trị
Thời gian thực hiện Bắt
đầu
Hoàn thành
4 Đường 18B Attap – Lào 39.267 10/2005 5/2007
5 Đường Nậm Tạc - Biên giới
Bôlykhăm xay-
Lào 32.974 10/2005 5/2007
6 Đường Nậm Thơm 2 Khăm muộn - Lào 16.500 11/2006 8/2007 7 Cầu Nậm Ngát Xiêng Khoảng -
Lào 27.808 01/2006 01/2007
giới Biên giới Việt – Lào
9 Đường Tuần tra Biên
Giới Thanh Hương Nghệ An 28.027 2007 2010
10 Đường Phù Khả - Mốc
L10 Nghệ An 60.261 2007 2010
11 Đường Tuần tra Biên
Giới Châu Khê Nghệ An 47.918 2007 2011
12 Đường quốc lộ 1D - CHĐCN Lào Xiêng Khoảng - Lào 378.042 2008 2011 13 Đường Mốc L10 - Mốc L8 Nghệ An 40.286 2010 2012 III Dự án xây dựng
1 UBND Tỉnh Khăm Muộn Khăm muộn - Lào 18.998 10/2004 12/2006 2 Doanh trại dBB/f4 QĐ
Lào
Xavănnakhẹt -
Lào 25.300 9/2004 3/2007
3 Trường Hạ sỹ quan Công
an Xalavăn - Lào 8.900 10/2005 5/2007
TT Danh mục dự án Địa điểm Giá trị
Thời gian thực hiện Bắt đầu Hoàn thành 4 Trường Chính trị hành chính Xaynhabuly - Lào 10.462 10/2005 5/2007
5 Nhà Trạm xã - Viện 101 Xiêng Khoảng -
Lào 5.864 12/2005 12/2007 6 Nhà 3 tầng KS Hòn Ngư TX Cửa lò - Nghệ An 3.387 1/2006 3/2007 7 Trạm khách T50 - Quân khu 4 Vinh - Nghệ An 7.447 3/2006 5/2007 8 Nhà 5 tầng KS Hòn Ngư TX Cửa lò 4.375 5/2006 4/2007 9 Hội trường - Quân khu 4 TP. Vinh - Nghệ
An 26.425 5/2006 2/2008
10 Trụ sở UBND Huyện Viêng Thoong
Bolykhămxay -
Lào 9.844 7/2006 11/2007
Bắc Lào
12 Học viện Cay Xỏn phôm
vi hẳn Viêng chăn - Lào 17.344 10/2006 9/2008
13 Trung Tâm Hành chính -
SL (EPC) Sốp Cộp - Sơn La 36.337 11/2006 12/2008
14 Trường Dân tộc nội trú
HP, XK HP, XK - Lào 3.592 4/2007 2/2009
15 Trường Năng khiếu và
Dự bị Đại Học Viêng Chăn - Lào 45.743 11/2007 11/2009 16 Trường trung học Hữu
Nghị Viêng Chăn - Lào 39.747 2007 2009
TT Danh mục dự án Địa điểm Giá trị
Thời gian thực hiện Bắt đầu Hoàn thành 17 Quảng trường Thạt Luổng và công viên Xay Xệt thả - Thủ đô Viêng Chăn
Viêng Chăn - Lào 71.893 2008 2010
18
Nhà giảng đường và làm việc Học viện quốc
phòng CayXon
Phomvihan
Viêng Chăn - Lào 46.630 2008 2010
19 Ngân hàng phát triển tỉnh
Hà Tĩnh Tỉnh Hà Tĩnh 12.623 2009 7/2010
20 Ký túc xá sinh viên Lào -
Đại học Vinh Tỉnh Nghệ An 12.975 2009 7/2010
21 Đại học quốc gia Lào Viêng Chăn - Lào 37.288 2009 2010 22 Nhà Quốc Hội Lào Viêng Chăn - Lào 102.670 2009 2011 23 Nhà Hội trường lớn tỉnh
Atap - Lào Atapu - Lào 55.280 03/2010 2011
Phụ lục 2: Bảng tính doanh thu – Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO
TT NỘI DUNG ĐVT Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
I Nhà ở chung cư, thương mại CCU-TM 1 Cho thuê dịch vụ Lượng cung m2 6.711 Tỷ lệ tiêu thụ 30% 70% Số lượng tiêu thụ 2.013 4.698 Đơn giá ng.đ 15.500 15.500 Thành tiền 31.206.150 72.814.350
2 Khối căn hộ chung cư
- Lượng cung m2 25.564 - Tỷ lệ tiêu thụ 20% 25% 25% 30% 0% - Lượng tiêu thụ 5.113 6.391 6.391 7.669 - - Đơn giá 15.070 15.070 15.070 15.070 15.070 - Thành tiền 77.049.896 96.312.370 96.312.370 115.574.844 - - Thanh toán 15.409.979 53.934.927 119.427.339 196.477.235 - 3 Penhouse - Lượng cung m2 1.860 - Tỷ lệ tiêu thụ 20% 25% 25% 30% 0% - Lượng tiêu thụ 372 465 465 558 - - Đơn giá 15.400 15.400 15.400 15.400 15.400 - Thành tiền 5.728.800 7.161.000 7.161.000 8.593.200 - - Thanh toán 1.145.760 4.010.160 8.879.640 14.608.440 -
4 Cho thê gửi xe tầng hầm
- Lượng cung m2 4.711
- Tỷ lệ tiêu thụ 50% 100% 50 năm
- Thành tiền 847.980 1.695.960 84.798.000
II Nhà ở chung cư CCU 1 Cho thuê dịch vụ
Lượng cung m2 761
Tỷ lệ tiêu thụ 40% 60% Số lượng tiêu thụ 304 456
Đơn giá thuê(bán) ng.đ 15.200 15.200
TT NỘI DUNG ĐVT Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
2 Khối căn hộ chung cư
- Lượng cung m2 13.940 - Tỷ lệ tiêu thụ 0% 20% 25% 30% 25% - Lượng tiêu thụ - 2.788 3.485 4.182 3.485 - Đơn giá 15.070 15.070 15.070 15.070 15.070 - Thành tiền - 42.015.160 52.518.950 63.022.740 52.518.950 - Thanh toán - 16.806.064 49.367.813 91.382.973 52.518.950
Thanh toán năm m - 16.806.064 36.763.265 63.022.740 52.518.950 Thanh toán năm m +1 - 12.604.548 28.360.233
3 Cho thê gửi xe tầng hầm
- Lượng cung m2 1.562
- Tỷ lệ tiêu thụ 50% 100%
- Thành tiền 281.160 28.116.000
III Biệt thự, nhà vườn Đất nền Lượng cung (DT đất nền) 4.810 Giá bán 18.000 18.000 Tỷ lệ tiêu thụ 40% 60% Thành tiền 34.629.408 51.944.112 Thu tiền 34.629.408 51.944.112 Phần xây thô - Lượng cung m2 7.866 - Tỷ lệ tiêu thụ 0% 50% 50% - Đơn giá 3.000 3.000 3.000 - Thành tiền - 11.799.000 11.799.000 - - - Thanh toán - 9.439.200 14.158.800 - -
Thanh toán năm m - 9.439.200 11.799.000 - - Thanh toán năm m +1 - 2.359.800
Tổng 965.464.560 51.185.147 136.134.463 192.681.572 340.277.582 245.185.796
Phụ lục 3: Bảng tính Lợi nhuận – Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO
TT NỘI DUNG Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1 Tổng doanh thu 877.695.055 46.531.952 123.758.603 175.165.065 309.343.256 222.896.178 2 Chi phí 675.558.701 123.344.438 269.729.954 248.662.941 19.133.030 14.688.339
- Chi đầu tư cơ bản 525.616.751 49.412.439 254.323.649 221.880.662 0 0
- Chi phí ban đầu về đất 64.598.606 64.598.606 0 0 0 0
- Chi phí tu sửa (2% DT) 11.344.896 0 0 0 0 11.344.896
- Chi phí môi giới, quảng cáo,
bán hàng 13.165.426 697.979 1.856.379 2.627.476 4.640.149 3.343.443
- Lãi vay 60.833.023 8.635.414 13.549.925 24.154.802 14.492.881 0
3 Thu nhập trước thuế 202.136.353 -76.812.486 -145.971.351 -73.497.875 290.210.226 208.207.840
4 Thuế thu nhập 50.534.088 50.534.088
5 Lợi nhuận sau thuế 151.602.265 -76.812.486 -145.971.351 -73.497.875 290.210.226 157.673.751
(Nguồn: Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO)
TT NỘI DUNG Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1 Dòng tiền vào của dự án
Tổng doanh thu 965.464.560 51.185.147 136.134.463 192.681.572 340.277.582 245.185.796
2 Dòng tiền ra của dự án
2.1 Chi phí tu sửa (2% DT không VAT) 11.344.896 0 0 0 0 11.344.896
2.2 Chi phí môi giới (sàn giao dịch) 13.165.426 697.979 1.856.379 2.627.476 4.640.149 3.343.443 2.3 Chi đầu tư cơ bản 642.777.031 118.952.288 279.756.014 244.068.729 0 0 2.4 Thuế VAT phải nộp 35.207.830 -288.049 -13.056.505 -4.671.560 30.934.326 22.289.618 3 Dòng tiền trước thuế TNDN 262.969.376 -68.177.072 -132.421.426 -49.343.073 304.703.107 208.207.840
Thuế TNDN 65.742.344 0 0 0 0 65.742.344
4 Dòng tiền ròng -68.177.072 -132.421.426 -49.343.073 304.703.107 142.465.495
5 NPV (r = 15%) 53.187.616
6 IRR 27,1%
(Nguồn: Dự án Chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO)
STT NỘI DUNG GIÁ TRỊ (triệu đồng)
NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014
A VỐN XÂY DỰNG CƠ BẢN 635.491.177 51.292.814 165.206.345 226.576.818 192.415.200
I Chi phí xây dựng 471.639.917 28.110.261 137.631.339 173.585.928 132.312.389
1 Chung cư, TTTM 18 tầng CCU-TM 309.358.350 9.327.780 115.871.139 130.933.365 53.226.066 1.1 Kết cấu phần ngầm 46.638.900 20% 9.327.780 80% 37.311.120
1.2 Phần kết cấu 157.120.038 50% 78.560.019 50% 78.560.019
1.3 Phần kiến trúc 104.746.692 50% 52.373.346 50% 52.373.346 1.4 Hoàn thiện hệ thống kỹ thuật công trình,hạ tầng và sân vườn ngoài nhà 852.720 0% 0 100% 852.720 2 Chung cư 18 tầng CCU 126.928.408 0 6.185.520 42.652.563 78.090.325 2.1 Kết cấu phần ngầm 15.463.800 40% 6.185.520 60% 9.278.280
2.2 Phần kết cấu 66.748.566 50% 33.374.283 50% 33.374.283 2.3 Phần kiến trúc 44.499.044 0% 0 100% 44.499.044 2.4 Hoàn thiện hệ thống kỹ thuật công trình,hạ tầng và sân vườn ngoài nhà 216.998 0% 0 100% 216.998
3 Nhà biệt thự 25.957.800 40% 10.383.120 60% 15.574.680
4 Nhà văn hóa, nhà trẻ 995.998 0 0% 0 100% 995.998 5 Hạ tầng kỹ thuật toàn khu 8.399.361 100% 8.399.361
II Chi phí thiết bị 50.829.346 1.426.307 0 17.411.040 31.992.000
- Chung cư, TTTM 18 tầng CCU-TM 34.822.080 50% 17.411.040 50% 17.411.040 - Chung cư 18 tầng CCU 14.481.360 0% 0 100% 14.481.360 - Nhà biệt thự (xây thô) 0
- Nhà văn hóa, nhà trẻ 99.600 0% 0 100% 99.600 - Hạ tầng kỹ thuật toàn khu 1.426.307 100% 1.426.307
III Chi phí tư vấn, quản lý dự án 30.131.760 50% 15.065.880 20% 6.026.352 20% 6.026.352 10% 3.013.176 IV Dự phòng 82.890.153 15% 6.690.367 15% 21.548.654 15% 29.553.498 15% 25.097.635
B CHI PHÍ VỀ ĐẤT 64.598.606 100% 64.598.606 C VỐN BẰNG TIỀN BAN ĐẦU 5.000.000 100% 5.000.000
E KẾ HOẠCH VỐN 705.089.782 120.891.420 165.206.345 226.576.818 192.415.200
I Nhà ở chung cư, thương mại CCU-TM 1 Cho thuê dịch vụ
Lượng cung m2 6.711
Tỷ lệ tiêu thụ 30% 70% Số lượng tiêu thụ 2.013 4.698 Đơn giá thuê 50 năm (tạm tính) ng.đ 15.000 15.000
Thanh toán 30.199.500 70.465.500
2 Khối căn hộ chung cư
- Lượng cung m2 25.564 - Tỷ lệ tiêu thụ 0% 25% 25% 35% 15% - Lượng tiêu thụ - 6.391 6.391 8.947 3.835