Nội dung thẩm định tài chính dự án là cơ sở quan trọng để đưa ra những nhận xét, đánh giá có độ chính xác và tin cậy. Nội dung thẩm định tài chính toàn diện, khách quan, chuẩn xác sẽ đáp ứng được những yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định. Việc lựa chọn những tiêu chí thẩm định tài chính dự án có ý nghĩa quyết định tới chất lượng thẩm định tài chính dự án. Mặc dù nội dung thẩm định tài chính dự án đang được thực hiện tại Tổng công ty Hợp tác kinh tế nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu của công tác thẩm định, tuy nhiên để nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định tài chính dự án Công ty cần phải hoàn thiện thêm một số nội dung cơ bản sau:
* Thẩm định liên quan đến tổng mức đầu tư và nguồn tài trợ:
Trong nội dung này cán bộ thẩm định cần so sánh quy mô và cơ cấu tổng nhu cầu vốn đầu tư của dự án với các dự án cùng lĩnh vực, ngành nghề hoặc dự án tương tự tiến hành ở cá doanh nghiệp khác. Đặc biệt, cán bộ thẩm định cần xác định mức dự phòng hợp lý trên cơ sở phân tích các yếu tố liên quan như tỷ giá, lạm phát, lãi suất…
Đối với các dự án lớn, phức tạp thường bao gồm cả vốn cố định và vốn lưu động ban đầu. Công ty cần tính toán đủ các yếu tổ của tổng nhu cầu vốn đầu tư, tránh trường hợp bỏ qua phần vốn lưu động khi thẩm định dự án.
Cán bộ thẩm định cần phải xác định phân kỳ đầu tư hợp lý, nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án là rất quan trọng, từ đó để có căn cứ xác định vốn vay, lãi vay. Ngoài ra cũng phải áp dụng các khung giá, định mức chi phí phù hợp với thời gian hiện hành nhằm đảm bảo tính toán hợp lý tổng mức đầu tư cũng như đưa ra được kế hoạch thu xếp vốn hợp lý.
Khi thẩm định nguồn tài trợ của dự án, cần phải đánh giá kỹ tính khả thi của từng nguồn tài trợ, đặc biệt phải thẩm định ngồn vốn tự có của Công ty trên cơ sở
phân tích tình hình tài chính và tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty thông qua các báo cáo tài chính.
* Thẩm định doanh thu, chi phí
Khi xác định doanh thu của dự án cần phải dựa trên định mức thực tế của các chủng loại sản phẩm khác nhau, Công ty tiến hành tính doanh thu chi tiết cho từng sản phẩm. Bên cạnh đó, Công ty cũng phải cân nhắc việc giảm hoặc tăng giá hàng năm để đảm bảo tính cạnh tranh và đặc thù của sản phẩm. Việc phân tích thị trường cần phải được thực hiện chi tiết, từ đó đưa ra được những dự báo viến đổi về giá cả sản phẩm góp phần xác định doanh thu chính xác hơn.
Chuyên viên đầu tư cần phải xác định kế hoạch về công suất vận hành của dự án phù hợp với thực tế, trong đó những năm đầu đi vào khai thác thường chưa thể vận hành hết công suất, sau đó tăng dần ở những năm tiếp theo và giảm xuống ở những năm cuối dòng đời của dự án. Chuyên viên đầu tư cũng cần phải tính đến hàng tồn kho và sự thay đổi hàng tồn kho từ đó để có thể xác định một cách chính xác doanh thu của dự án.
Trong tổng chi phí, chi phí chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành sản phẩm là các chi phí nguyên vật liệu, thiết bị phụ tùng, khấu hao tài sản và nhân công. Cán bộ thẩm định phải kiểm tra bảng tính chi tiết cho các loại chi phí trên. Thông thường các số liệu được đưa vào bảng tính phải dựa trên các định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu vận hành máy móc, định mức nhân công, năng suất lao động, đơn giá tiền lượng, chi phí định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng máy móc… trong đó cần lưu ý đối với chi phí sửa chữa thường xuyên là những chi phí phát sinh hàng kỳ, tính vào chi phí trực tiếp, còn chi phí bảo sửa chữa lớn vẫn được tính khấu hao.
Trong việc lên kế hoạch khấu hao cần phân loại tài sản cố định theo nhóm và áp dụng thời gian khấu hao khác nhau cho mỗi nhóm tài sản, phù hợp với quy định kế toán hiện hành.
Trường hợp dự án cần phải vay vốn ngân hàng thì phải tính chi tiết thời điểm vay và thời điểm trả lãi vay, thời điểm trả nợ gốc.
Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cũng phải phân tách các khoản mục thuộc chi phí biến đổi và khoản mục thuộc chi phí cố định để dễ dàng trong việc xác định điểm hòa vốn.
Những tài sản được thanh lý cần phải được tính để bổ sung thêm nguồn thu cho dự án. Tài sản thanh lý bao gồm tài sản cố định hết thời gian sử dụng, nguyên liệu không sử dụng do thay đổi thiết kế, và các nguồn thu khác từ việc bán phế thải.
* Thẩm định dòng tiền và xác định tỷ lệ chiết khấu
Để đảm bảo nguyên tắc xác định dòng tiền, cán bộ thẩm định cần đưa đầy đủ dòng tiền vào ra của dự án, trong đó lưu ý đưa vào giá trị thanh lý, thu hồi TSCĐ, trả nợ gốc, lãi vay… vào dòng tiền. Đồng thời cũng xem xét tính toán sự thay đổi vốn lưu động ròng và chi đầu tư thay thế để xác định dòng tiền hợp lý.
Liên quan đến việc xác định tỷ lệ chiết khấu, cán bộ thẩm định cần lưu ý: Việc áp dụng tỷ lệ chiết khấu cần được thống nhất đối với từng loại dự án khác nhau để có thể đánh giá và so sánh các dự án với nhau. Việc xác định tỷ suất chiết khấu thường rất phức tạp, theo các mô hình toán học trong điều kiện thị trường tài chính, thị trường vốn phát triển. Trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam, để đơn giản nhưng có thể chấp nhận được, tỷ suất chiết khấu thường được xác định cho dự án là lãi suất trung bình có trọng số của nguồn vốn. Tuy nhiên, sau khi xác định tỷ lệ chiết khấu bình quân như trên có thể điều chỉnh thêm phần bù rủi ro tùy thuộc vào từng loại dự án, khả năng sinh lợi của từng ngành cụ thể. Để xác định phần bù rủi ro một cách khách quan nhất, tránh sự thiếu thống nhất và áp đặt chủ quan của cán bộ thẩm định thì Phòng đầu tư cũng nên thông qua trước phần bù rủi ro cho từng loại dự án để cán bộ thẩm định có cơ sở đánh giá dự án. Nguyên tắc xác định phần bù rủi ro như đã trình bày ở phần lý luận cơ bản ở Chương I.
* Sử dụng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án phù hợp
Mỗi tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án có những ưu nhược điểm riêng, nhưng khi sử dụng phối hợp các tiêu chuẩn để cùng đánh giá một dự án thì cán bộ thẩm định sẽ có cơ sở xem xét dự án ở nhiều góc độ khác nhau và do đó chất lượng thẩm định tài chính sẽ cao hơn, kết quả thẩm định có tính thuyết phục hơn. Tuy
nhiên đối với các dự án khác nhau phải lựa chọn tiêu chuẩn thẩm định phù hợp tránh sử dụng các tiêu chuẩn không đưa tới một kết luận thống nhất. Ngoài các chỉ tiêu hay sử dụng như NPV, IRR thì cán bộ thẩm định nên sử dụng thêm các chỉ tiêu thời gian hoàn vốn PP, chỉ tiêu doanh lợi PI, chỉ tiêu doanh thu chi phí B/C, chỉ tiêu khả năng trả nợ DSCR, điểm hòa vốn BP, lợi nhuận kế toán bình quân AAP.
* Phân tích rủi ro của dự án
Việc phân tích độ nhạy của dự án cho phép chuyên viên đầu tư có được cái nhìn toàn diện hơn khi các yếu tố của dự án có sự biến động. Trước mắt trong thời gian tới, khi chưa có được những phần mềm ứng dụng, cán bộ thẩm định có thể sử dụng chức năng Table trong Microsoft Excel để đánh giá độ nhạy của NPV, IRR của dự án một cách nhanh chóng khi cho một hoặc hai biến đầu vào và đầu ra cùng thay đổi. Để thực hiện chức năng này, đòi hỏi chuyên viên phải thực hiện việc tính toán hiệu quả tài chính dự án trên phần mềm Microsoft Excel và liên kết chặt chẽ các công thức tính các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính theo các bước sau:
- Xác định các yếu tố đầu vào sẽ ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Các yếu tố này phải được tập hợp (cùng với các thông số đầu vào khác) trong bảng thông số đầu vào của dự án.
- Lập bảng khảo sát độ nhạy của dự án theo các biến/yếu tố đầu vào trọng yếu đã được xác định. Kết quả khảo sát độ nhạy có thể biểu diễn, minh họa bằng đồ thị trực quan để hỗ trợ việc phân tích đánh giá.
- Phân tích, đánh giá, nhận xét về hiệu quả tài chính của dự án trên cơ sở kết quả khảo sát độ nhạy.
Minh họa tái thẩm định dự án Tổ hợp chung cư cao tầng, biệt thự, trung tâm thương mại COECCO
* Thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án
- Suất đầu tư xây dựng dựa theo một số dự án do tư vấn lập trên địa bàn Hà Nội là không có cơ sở. Hơn nữa theo đánh giá của một số kỹ sư xây dựng được hỏi thì suất vốn như dự án đã đưa ra là thấp, không phù hợp với suất đầu tư trên địa bàn Tp Vinh. Vì vậy suất vốn đầu tư cần được áp dụng theo Suất vốn đầu tư năm 2010
theo Quyết định 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 của Bộ Xây dựng, áp dụng cho loại công trình từ 16 đến 19 tầng.
- Bổ sung vốn bằng tiền ban đầu, vì trước khi thực hiện dự án sẽ phải mất chi phí thành lập, tổ chức vận hành sàn giao dịch bất động sản và chi phí khác để thực hiện dự án. Dự kiến chi phí này khoảng 5 tỷ đồng.
Tổng vốn đầu tư được xác định lại như sau: Tổng mức: 745.726.285.000 đồng. Trong đó: - Chi phí xây dựng : 471.639.917.000 đồng - Chi phí, thiết bị : 50.829.346.000 đồng - Chi phí tư vấn, QLDA : 30.131.760.000 đồng - Chi phí nộp tiền đất : 64.598.606.000 đồng - Chi phí dự phòng : 82.890.153.000 đồng - Lãi vay : 40.636.503.000 đồng - Vốn bằng tiền ban đầu : 5.000.000.000 đồng * Nguồn vốn đầu tư:
- Vốn tự có : 115.000.000.000 đồng (chiếm 15,42%) - Vốn huy động từ KH : 475.591.000.000 đồng
- Vốn vay ngân hàng : 114.498.000.000 đồng - Lãi vay : 40.637.000.000 đồng
Trong điều kiện thị trường bất động sản tại Nghệ An có nhiều diễn biến bất lợi kể từ cuối năm 2009 thì tiến độ thực hiện dự án trong thời gian 3 năm là không khả thi, ngoài ra với năng lực thi công của Công ty hiện tại thì để thi công xong dự án cũng phải mất đến 4 năm. Nhu cầu vốn của dự án phải được lập theo tiến độ xây dựng các hạng mục xây dựng quan trọng của công trình bao gồm: hạ tầng kỹ thuật; tầng hầm, móng; phần kết cấu (xây thô); phần kiến trúc; thiết bị; hoàn thiện công trình ngoài tòa nhà. Về tiến độ thực hiện dự án (theo thông tin cung cấp từ ban lãnh đạo Công ty) cần phải bổ sung vào dự án như sau:
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện dự án – tái thẩm định
(%)
Năm 2011: Khởi công xây dựng
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật toàn khu 100
Xây dựng kết cấu ngầm tòa CCU-TM 20
Xây thô biệt thự. 40
Năm 2012
Hoàn thiện phần kết cấu ngầm tòa CCU-TM 80
Xây dựng phần kết cấu tòa CCU-TM 50
Hoàn thiện xây dựng phần thô biệt thự (12 lô biệt) 60
Xây dựng kết cấu ngầm tòa nhà CCU 40
Năm 2013
Hoàn thành phần kết cấu tòa CCU-TM 50 Thi công phần kiến trúc tòa nhà CCU-TM 50
Lắp đặt thiết bị tòa nhà CCU-TM 50
Hoàn thành xây dựng phần kết cấu tòa CCU 60
Xây dựng phần kết cấu tòa nhà CCU 50
Năm 2014
Hoàn thiện tòa nhà CCU-TM, CCU: bao gồm phần kiến trúc, thiết bị
Thực hiện phần còn lại Hoàn thiện hệ thống kỹ thuật công trình, sân vườn
ngoại cảnh…
Nghiệm thu, bàn giao, vận hành dự án
(Nguồn: Tiến độ thực hiện dự án do ban lãnh đạo Công ty cung cấp)
Sau khi điều chỉnh lại suất vốn đầu tư, tiến độ thi công các hạng mục công trình, nhu cầu vốn được lập lại như sau:
Bảng 3.2. Tái thẩm định nhu cầu vốn theo hạng mục đầu tư hàng năm
STT NỘI DUNG GIÁTRỊ (Tr.đ)
NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014
% Tr.đ % Tr.đ % Tr.đ % Tr.đ
A VỐN XD 635.491 51.293 165.206 226.577 192.415
I Chi phí XD 471.640 28.110 137.631 173.586 132.312
1 Tòa CCU-TM 309.358 9.328 115.871 130.933 53.226 1.1 Kết cấu ngầm 46.639 20 9.328 80 37.311
1.2 Phần kết cấu 157.120 50 78.560 50 78.560
1.3 Phần kiến trúc 104.747 50 52.373 50 52.373
1.4 Hoàn thiện sân
vườn ngoài nhà 853 0 0 100 853
2 Tòa CCU 126.928 0 6.186 42.652 78.090
2.1 Kết cấu ngầm 15.464 40 6.186 60 9.278
2.2 Phần kết cấu 66.749 50 33.374 50 33.374
2.3 Phần kiến trúc 44.499 0 0 100 44.499
2.4 Hoàn thiện sânvườn ngoài nhà 217 0 0 100 217 3 Nhà biệt thự 25.958 40 10.383 60 15.575 4 Nhà văn hóa 996 0 0 0 100 996 5 Hạ tầng 8.399 100 8.399 II Chi phí thiết bị 50.829 1.426 0 17.411 31.992 - Tòa CCU-TM 34.822 50 17.411 50 17.411 - Tòa CCU 14.481 0 0 100 14.481 - Nhà biệt thự 0 - Nhà văn hóa 100 0 0 100 100
- Hạ tầng kỹ thuậttoàn khu 1.426 100 1.426
III Chi phí tư vấn 30.132 50 15.066 20 6.026 20 6.026 10 3.013 IV Dự phòng 82.890 15 6.690 15 21.549 15 29.553 15 25.098 B CHI PHÍ ĐẤT 64.599 100 64.599 C VỐN BAN ĐẦU 5.000 100 5.000 E KH VỐN 705.090 120.89 1 165.20 6 226.577 192.415 * Thẩm định dòng tiền của dự án
Giá tính doanh thu trong dự án được đưa ra trên cơ sở giá bán thực tế đang thực hiện của các dự án tương tự trên địa bàn là chưa chính xác, vì hầu hết các dự án được đưa vào phân tích đều đã ở trong giai đoạn hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao nhà. Do đó, cần phải kiểm tra lại mức giá của dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư
và giá đưa vào dự án phải là mức giá bình quân. Cụ thể thông tin về giá bán căn hộ chung cư của các dự án tương tự trong giai đoạn xây dựng như sau:
Tòa nhà Dầu khí: Giá bán ban đầu: 12,5 triệu/m2; xây xong phần móng: giá bán: 14 triệu/m2; xây xong phần thô: giá bán 14,5 triệu/m2; sau khi hoàn thiện: giá bán 16,5 triệu/m2. Giá bình quân: 14,5 triệu/m2.
Tương tự các dự án: Tòa nhà CT1A Quang Trung: giá bình quân 13,8 triệu/m2. Tòa nhà VNF1 đối diện bến xe Vinh: Giá bán 14,2 triệu/m2. Tòa nhà Vinaconex 20, số 3 Mai Hắc Đế: Giá 14,5 triệu/m2.
Do đó, mức giá đưa vào dự án (giá bình quân) như sau: Căn hộ chung cư: 14.190.000 đồng/m2; Penhouse thuộc tòa CCU-TM: 14.850.000 đồng/m2; Cho thuê trung tâm thương mại: 15.000.000 đồng/m2; Cho thuê tầng 1 tòa CCU: 14.500.000 đồng/m2.
* Thẩm định lãi suất chiết khấu
Tỷ lệ chiết khấu như dự án đề nghị 15% là không hợp lý, thiếu cơ sở. Do đó, cần phải được xác định theo chi phí vốn bình quân.
Vốn tự có: r1 = 17% (theo tỷ suất lợi nhuận bình quân các dự án do phòng tài chính cung cấp).
Vốn góp của khách hàng: r2 = 15% (theo lãi suất tiền gửi) Vốn vay ngân hàng: r3 = 20%
Theo đó, r được xác định lại như sau:
r = (115 tỷ*17%+475,6 tỷ*15%+114,5tỷ*20%)(115 +475,6 + 114,5)= 16,1%
* Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án
Với tỷ lệ chiết khấu r = 16,1% như đã tính ở trên. Các chỉ tiêu tài chính được tính lại như sau:
- NPV = 12.626.969.000 đồng > 0 - IRR = 19,19% > r = 16,1%
- Lợi nhuận kế toán: 101.848.224.000 đồng
Lợi nhuận kế toán bình quân (AAP)= 101.848.224.000/5