Đất đai là ph-ơng tiện để duy trì sự sống, đất đai trong một quốc gia dù thuộc sở hữu của ai thì việc sử dụng cũng mang tính công đồng rất cao, không ai có thể sử dụng đất đai một cách riêng lẻ, tự phát. Việc sử dụng đất đai ảnh h-ởng đến môi tr-ờng, đến ng-ời xung quanh và xa hơn là lợi ích của quốc gia. Theo quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc thống nhất quản lý. Với t- cách là đại diện của chủ sở hữu, Nhà n-ớc có đầy đủ quyền năng bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, Nhà n-ớc không trực tiếp sử dụng đất đai, nh- khai thác thuộc tính vốn có vốn có của đất đai mà thông qua quyền định đoạt đất nh- giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất, Nhà n-ớc quy định cho ng-ời sử dụng đất những quyền và nghĩa vụ cụ thể. Để khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản cần làm rõ các mối quan hệ đó là.
- Mối quan hệ giữa Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng đất, bằng những hành vi của đại diện chủ sở hữu nh- giao đất, cho thuê đất Nhà n-ớc đã tạo ra những căn cứ để phát sinh quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong mối quan hệ này có yếu tố dân sự, nh-ng nhìn chung đây vẫn mang tính hành chính, thể hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai.
- Mối quan hệ giữa những ng-ời sử dụng đất thực hiện các quyền và thông qua các giao dịch liên quan đến đất đai thông qua các hành vi chuyển nh-ợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp ... quyền sử dụng đất. Trong mối quan hệ này thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Nó có thể trị giá đ-ợc bằng tiền và đ-ợc phép chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có tính đặc thù, khác biệt với các quyền tài sản khác. Quyền tài sản này phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Theo qui định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân. Ng-ời sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng khi đ-ợc giao đất, cho thuê hoặc thông qua các giao dịch dân sự.
Để làm rõ vấn đề này, tr-ớc hết cần đề cập và phân tích quyền của chủ sở hữu tài sản nói chung. Điều 164 BLDS năm 2005 quy định “Quyền sở hửu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hửu theo quy định cða ph²p luật”{6 tr 83}. Nh- vậy, nếu là chủ sở hữu một
nếu thiếu một trong ba quyền năng đó thì không thể trở thành chủ sở hữu. Một trong ba quyền năng đó là quyền sử dụng-một quyền năng cụ thể của chủ sở hữu, đó là quyền khai thác công dụng và h-ởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Đối với ng-ời không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng khi đ-ợc chuyển giao cho ng-ời khác thông qua giao dịch dân sự hoặc theo quy định của pháp luật. Việc sử dụng không đ-ợc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà n-ớc, quyền và lợi ích hợp pháp của ng-ời khác.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc thống nhất quản lý. Nhà n-ớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho tổ chức, cá nhân. Xét về bản chất, thì quyền sử dụng đất không phải là quyền sử dụng tài sản đơn thuần của chủ sở hữu mà nó là quyền đặc biệt mang nhiều nội dung của chủ sở hữu chứ không bị hạn chế bởi quyền sử dụng nh- dân luật.
Về bản chất của quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu, ng-ời chiếm hữu hợp pháp đ-ợc khai thác công dụng của đất đai. Đây chính là một quyền năng của chủ sở hữu. Nh- vậy, quyền sử dụng (quyền khai thác công dụng của tài sản) đất là một yếu tố cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Do đó, xét về mặt lý thuyết thì quyền sử dụng đất không phải là quyền tài sản.
Nh-ng vì đất đai là một tài sản của quốc gia và quyền sử dụng đất là tài sản “đặc thù” trong dân sự, cho nên để tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện tốt các quyền đó, luật dân sự và luật đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản và điều chỉnh các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng các quy định về đối t-ợng (quyền sử dụng loại đất nào đ-ợc chuyển nh-ợng), t- cách chủ thể tham gia (năng lực chủ thể), hình thức giao dịch, thời hạn của giao dịch, ph-ơng thức giao kết và thực hiện các giao dịch.
Quyền sử dụng đất có những đặc điểm nh-: quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai. Quyền sử dụng đất gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật hành chính là Nhà n-ớc, (với việc quy định
những nội dung từng quyền của ng-ời sử dụng đất cũng nh- trong quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quản lý đất đai). Ngoài ra, quan hệ pháp luật dân sự đ-ợc áp dụng đối với ng-ời sử dụng đất trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Rõ ràng, đây là những điểm rất đặc thù chỉ có trong quan hệ pháp luật đất đai.
So với quyền sử dụng tài sản khác, ng-ời sử dụng đất có một số quyền đặc thù thể hiện ở những điểm sau:
- Ng-ời sử dụng đất không có toàn bộ quyền năng nh- quyền sở hữu tài sản thông th-ờng mà chỉ có một số quyền nh-: quyền chuyển nh-ợng, quyền chuyển đổi, chuyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền góp vốn, bảo lãnh, quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất.
- Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đ-ợc pháp luật quy định chặt chẽ và có những điểm khác so với quyền sử dụng của chủ sở hữu các loại tài sản khác. Quyền sử dụng đất là quyền có thời hạn (trừ đất ở), thời hạn sử dụng đất do pháp luật quy định đối với từng loại đất.
- Quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đối với đất đai. Tính phái sinh đ-ợc thể hiện ở chỗ quyền sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra tính phụ thuộc của nó còn thể hiện ở việc, ng-ời sử dụng đất không thể tự quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dựng đất, mà chỉ đ-ợc quyết định một số vấn đề còn chủ yếu vẫn do Nhà n-ớc quyết định. Ví dụ nh- vấn đề quy hoạch đất đai, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh ... Từ những phân tích trên cho thấy, quyền sử dụng đất theo Hiến pháp năm 1992, BLDS năm 2005 và Luật đất năm 2003 khác so với quyền sử dụng tài sản thông th-ờng khác.
định tên gọi là quyền sử dụng đất vì nội hàm của nó không thể bao hàm hết những quyền năng mà ng-ời sử dụng đất có. Vì vậy, không nên quy định tên gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thay vào đó là giấy chứng nhận các quyền của ng-ời sử dụng đất. Những ng-ời theo quan điểm này cho rằng luật đất đai quy định ng-ời sử dụng đất có tới chín quyền trong đó có những quyền không phải là quyền sử dụng nh- quyền chuyển nh-ợng, thừa kế, tặng cho... những quyền này thực chất là quyền của chủ sở hữu đối với tài sản chứ không đơn thuần là quyền của ng-ời sử dụng nh- tên gọi.
Theo chúng tôi, việc quy định tên gọi quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003 không có gì mâu thuẫn với lý luận về quyền sở hữu. So với những tài sản thông th-ờng khác thì đất đai là một loại tài sản đặc biệt, với những đặc tính chỉ có ở đất đai mà các tài sản khác không thể có. Đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng. Ví trí của đất đai không chỉ là do yếu tố lịch sử mà còn bởi nó gắn chặt với đời sống, sản xuất là nền kinh tế nông nghiệp. N-ớc ta không có sở hữu t- nhân về đất đai, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nh-ng Nhà n-ớc chuyển giao cho ng-ời sử dụng đất những quyền của chủ sở hữu. Trên thế giới một số n-ớc có chế độ sở hữu t- nhân về đất đai thì trên thực tế đất đai đó vẫn thuộc sở hữu của một quốc gia và Nhà n-ớc vẫn là chủ sở hữu tối cao của đất đai. Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền sở hữu. Tổng hợp những quy định về quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất nhằm mục đích cho việc sử dụng đất đai phù hợp tiết kiệm, có hiệu quả.
Quyền sử dụng đất là tổng hợp những quy định pháp luật do Nhà n-ớc ban hành, trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất đ-ợc đ-ợc Nhà n-ớc giao hoặc cho thuê.
Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005 thì quyền tài sản là quyền trị giá đ-ợc bằng tiền có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sử dụng đất áp ứng đ-ợc các điều kiện của quyền tài sản. Theo quy định của
BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 thì ng-ời sử dụng đất có chín quyền năng đó là: quyền chuyển nh-ợng, quyền chuyển đổi, chuyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, bảo lãnh, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền tặng cho, quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản thể hiện ở những quyền năng mà pháp luật quy định (9 quyền). Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài, tác giả chỉ đề cập đến một số quyền có tính chất đặc tr-ng nhất thể hiện quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đó là quyền chuyển nh-ợng, quyền thế chấp, quyền góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
2.3.3.1. Quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất
Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của ng-ời sử dụng đất. Chuyển nh-ợng quyền sử đất là tổng hợp nh-ng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự về đất đai trong lĩnh vực chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất, quy định về quyền và nghĩa vụ cũng nh- điều kiện, hình thức của hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất.
Ng-ời có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất. Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự nhằm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Trong giao dịch này ng-ời nhận chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất có quyền khai thác các lợi ích vật chất của đất, ng-ời chuyển nh-ợng đ-ợc bù đắp một khoản tiền nhất định t-ơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo những điều kiện về hình thức, nội dung đ-ợc BLDS và Luật đất đai quy định theo đó ng-ời sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ng-ời đ-ợc chuyển nh-ợng, còn ng-ời đ-ợc chuyển nh-ợng phải trả tiền cho ng-ời chuyển nh-ợng.
sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất của mình cho ng-ời khác thông qua hợp đồng dân sự.
Tr-ớc năm 1987, Nhà n-ớc không thừa nhận quyền chuyển nh-ợng đất đai, do vậy những giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi là vi phạm pháp luật. Từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép ng-ời sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất thì thị tr-ờng quyền sử dụng đất chính thức mới bắt đầu đ-ợc hình thành và phát triển. Xuất phát từ quan hệ về đất đai vận động trong nền kinh tế thị tr-ờng và bản thân quan hệ về quyền sử dụng đất có những điểm đặc thù. Quyền sử dụng đất đ-ợc coi là quyền tài sản loại tài sản đặc biệt là đất đai.
- Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất đ-ợc pháp luật quy định chặt chẽ cả về hình thức và nội dung. Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung, ngoài những nội dung cơ bản của hợp đồng dân sự còn quy định những nội dung có tính chất đặc thù của hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất nh-: loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nh-ợng và thời hạn sử dụng đất còn lại đối với bên nhận chuyển nh-ợng ...
Điều 699, Điều 700 BLDS năm 2005 quy định bên chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ:
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nh-ợng đủ về diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nh- đã thoả thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nh-ợng. Có quyền nhận tiền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất;
Điều 701 BLDS năm 2005 quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất; trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng ph-ơng thức đã thoả thuận cho bên chuyển nh-ợng; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đảo đảm quyền của ng-ời thứ ba đối với đất chuyển
nh-ợng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; yêu cầu bên chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu bên chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nh- đã thoả thuận; đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đ-ợc chuyển nh-ợng; đ-ợc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Đó là việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ng-ời này sang ng-ời khác. Ng-ời chuyển nh-ợng có nghĩa vụ giao đất theo đúng những nội dung đã thoả thuận và ng-ời nhận chuyển nh-ợng phải trả một khoản tiền nhất định. Thông qua chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đ-ợc đ-a vào thị tr-ờng nh- một loại hàng hoá và chịu sự chi phối của những quy luật của thị tr-ờng.
2.3.3.2. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một trong những quyền của ng-ời sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 mới chỉ quy định chung là ng-ời sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất