Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, so với BLDS năm 1995 và Luật đất đai năm 1993 thì BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 có quy định mở rộng theo đó ng-ời sử dụng đất thay vì 5 quyền nh- Luật đất đai năm 1993 đã tăng lên 9 quyền. Những quy định của BLDS năm 2005 cũng nh- Luật đất đai năm 2003 và những văn bản h-ớng dẫn đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận đất đai là tài sản, quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Từ đó góp phần hình thành và phát triển thị tr-ờng quyền tài sản trong đó có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, ng-ời sử dụng đất khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất còn bị hạn chế bởi thủ tục hành chính nhất là việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với việc quy định cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung -ơng quy định giá của đất khi Nhà n-ớc thu hồi đất, nh-ng khi xây dựng khung giá đất không căn cứ vào giá thị tr-ờng cũng nh- sự biến động của thị tr-ờng quyền sử dụng đất đã dẫn tới giá đất mà UBND tỉnh đ-a ra không phù hợp. Điều này không chỉ ảnh h-ởng đến việc hình thành thị tr-ờng bất động sản nói chung và thị tr-ờng quyền sử dụng đất nói riêng cũng nh- việc thu hồi đất để xây dựng cở sở hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trong những quyền của ng-ời sử dụng đất có có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Nh-ng hiện nay pháp luật chỉ cho phép các tổ chức tín dụng trong n-ớc đ-ợc nhận thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn đối với tổ chức n-ớc ngoài thì không đ-ợc phép. Điều này không chỉ ảnh h-ởng đến quyền lựa chọn vay vốn của ng-ời sử dụng đất mà còn tạo ra sự phân biệt đối xử giữa tổ chức tín dụng trong n-ớc và tổ chức tín dụng n-ớc ngoài. Việc chậm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũng là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền của ng-ời sử dụng đất khi tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến dụng đất.
Những tranh chấp liên quan đến đất đai diễn ra rất nhiều chiếm tỷ lệ lớn so với các tranh chấp dân sự. Những tranh chấp đất đai phổ biến nh- tranh chấp gianh giới, tranh chấp hợp đồng chuyển nh-ợng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế bằng quyền sử dụng đất. Những tranh chấp này có nhiều nguyên nhân, song một trong những nguyên nhân đó là hệ thống pháp luật đất đai còn thiếu, ch-a phù hợp, chồng chéo. Việc áp dụng pháp luật để giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất còn có nhiều bất cập.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp ngoài những nguyên nhân lịch sử nh- trong thời gian dài chúng ta không coi đất đai là tài sản và quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Tr-ớc năm 1993 Nhà n-ớc không công nhận việc chuyển nh-ợng đất, nh-ng thực tiễn những giao dịch không chính thức này vẫn diễn ra. Vì vậy, giải quyết hậu quả của những giao dịch này gặp rất nhiều khó khăn.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, mặc dù BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 không bắt buộc khi khi tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất, đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đây là quy định phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm. Điều này làm ảnh h-ởng đến việc đ-a quyền sử dụng đất tham gia vào thị tr-ờng bất động sản cũng nh- gây khó khăn trong việc giải quyết những giao dịch về quyền sử dụng đất mà tr-ớc kia ng-ời sử dụng đất ch-a đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tính ổn định của pháp luật về đất đai rất thấp, trong khi đất đai gắn liền với mỗi ng-ời dân, mỗi gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội. Vì vây, các quan hệ
đất đai đ-ợc hình thành ở những thời điểm khác nhau, nh-ng khi pháp luật đất đai thay đổi. Nhà n-ớc không ban hành các văn bản ổn định quan hệ hình thành tr-ớc đó, dẫn đến cách hiểu, vận dụng pháp luật khác nhau khi luật mới ra đời.
Quyền tài sản là quyền sử dụng đất là một chế định đặc thù của pháp luật Việt Nam, tuy nhiên nhiều nguyên nhân khác nhau mà những quy định của pháp luật về lĩnh vực này còn thiếu, không phù hợp. Đây cũng là nguyên nhân làm ảnh h-ởng đến việc đ-a quyền sử dụng đất tham gia vào thị tr-ờng bất động sản.