1.4.1 Kinh nghiệm quản lý và phát triển BĐS tại Singapore
Trong lúc thị trƣờng BĐS nhiều nƣớc trên thế giới và khu vực đang lâm vào tình trạng ách tắc chƣa có lối thoát, thị trƣờng BĐS Singapore vẫn ổn định, giá cả luôn theo chiều hƣớng tăng và thu hút nhiều nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Sau khi tách khỏi Liên bang Malaysia năm 1965, Singapore đã nhanh chóng hoàn thiện một loạt chiến lƣợc và giải pháp xây dựng cơ sở hạ tầng, đƣợc mô tả nhƣ:
“Lập lại trật tự toàn diện những không gian sinh hoạt, sản xuất và thƣơng mại cho thành phố cũng nhƣ hệ thống giao thông nối kết tất cả hoạt động đô thị”.
Đẩy nhanh quy hoạch đ thị
Năm 1966, Quốc hội Singapore thông qua Luật Trƣng mua đất đai cho phép nhà nƣớc mua lại đất của ngƣời dân để sử dụng cho mục đích công.
Cơ quan thực hiện việc này là Cục Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia đã trƣng mua đất của ngƣời dân với mức giá cao hơn 20% giá thị trƣờng vào thời điểm giao dịch.
Từ năm 1960 đến 1979, quỹ đất do HDB trƣng mua đã tăng từ 44-67% , trong giai đoạn này đƣợc sự hỗ trợ của Liên hiệp quốc, Singapore đầy nhanh quy hoạch đô thị, nhanh chống giải quyết nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân.
Nhờ những nỗ lực dựa trên nhu cầu thực tiễn đƣợc thể chế hóa, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, trung tâm Singapore đã biến thành khu tài chính thƣơng mại hiện đại.
Thông tin minh bạch
Các chính sách trợ giá, mua đi bán lại, xây dựng, nâng cấp, sửa chữa đều thông qua một đầu mối là HDB.
Thông tin giá cả trên thị trƣờng BĐS đƣợc HDB công bố rõ ràng, minh bạch cho ngƣời dân theo định kỳ 3 tháng.
Cho đến nay số lƣợng căn hộ HDB đã hơn con số 1 triệu và trở thành một thị trƣờng nhộn nhịp kẻ mua ngƣời bán, cho thuê cùng các dịch vụ kèm theo nhƣ sửa chữa, nâng cấp, thiết kế, pháp lý và cả về… tƣ vấn phong thủy.
Mặc dù đƣợc trợ giá khi mua và có nhiều chính sách hay quy định khá chặt chẽ, căn hộ HDB là một sản phẩm khá hấp dẫn trên thị trƣờng BĐS.
Hình 1.6- Sơ đồ tóm tắt các nhân tố thành công của thị trƣờng bất động sản Singapore
Nguồn:[13]
Thể chế (Institution – I) nằm giữa hình lục giác thể hiện vai trò quan trọng trung tâm và nền tảng, quyết định sự ổn định và phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trƣờng BĐS nói riêng.
Từ “thể chế” đối với ngƣời Singapore nó đơn giản là chuyện chấp hành luật pháp và không có ai đứng lên trên luật pháp, cho dù đó là những bậc khai quốc công thần, thủ tƣớng hay bộ trƣởng.
Guồng máy hành chính (Administration – A) của Singapore không trùng chồng chéo với quyền lực chính trị nhƣng lại thể hiện đƣợc ý chí lãnh đạo của đảng cầm quyền, hòa quyện với mong ƣớc của ngƣời dân.
Thủ tƣớng và các bộ trƣởng chỉ giữ vai trò định hƣớng, không nhúng tay vào những sự vụ cụ thể mà dành cho những cơ quan tác nghiệp nhƣ HDB hay Cục quản lý đô thị.
Nhờ thể chế nghiêm minh và guồng máy hiệu quả, Singapore đã kiểm soát đƣợc tham nhũng, xây dựng đƣợc lòng tin vào chế độ và xử lý ổn thỏa những tranh chấp về sở hữu khi nhà nƣớc tiến hành trƣng mua đất đai.
Một điểm đáng học hỏi khác là về bản chất các căn hộ HDB do chính phủ xây dựng là nhà ở xã hội, nhƣng trên thực tiễn giao dịch theo cung cầu thị trƣờng (Market – M) đã làm giá trị nhà ở HDB đƣợc giữ vững. Vì vậy, ngƣời Singapore cố gắng chăm sóc căn hộ HDB, giữ quan hệ tốt với hàng xóm láng giềng và không gian công cộng khu nhà ở là vì họ đƣợc đảm bảo quyền sở hữu BĐS (Ownership – O) với niềm tin rằng giá trị của nó sẽ tăng trƣởng cùng với thời gian
Cuối cùng, sản phẩm nào cũng có ngƣời sử dụng và BĐS đƣợc mua bán dù với mục đích đầu tƣ hay đầu cơ cũng phải có con ngƣời (People – P) vào ở.
Đất lành chim đậu, có lẽ mọi ngƣời trong chúng ta ai cũng muốn đƣợc sống trong môi trƣờng (Environment – E) lành mạnh, xã hội công bằng, luật pháp đƣợc tôn trọng và đảm bảo giải quyết thỏa đáng những nhu cầu (N – Needs) căn bản của cá nhân trƣớc khi nói đến đến những khát vọng hay lý tƣởng cao cả.
1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam rút ra từ các nƣớc trên thế giới
Qua nghiên cứu, khảo sát các thành phố lớn nổi tiếng trên thế giới nhƣ:
Tokyo là kinh đô của Nhật bản, Thẩm quyến của Hồng Kong, Phố Đông -Thƣợng Hải và New York. Các bài học rút ra ở đây là:
- Nếu gặp môt địa hình tốt, các điều kiện tự nhiên hợp lý thì một thành phố có thể phát triển không giới hạn, chẳng hạn nhƣ Tokyo, NewYork , …và những làng chài nhỏ bé cũng có thể phát triển rất nhanh chóng, chẳng hạn Hong Kong, Macau, Thâm Quyến,.. Còn nếu điều kiện bị hạn chế thì sự phát triển của thành phố đó cũng chỉ đến một mức độ nào đó rồi dừng, chẳng hạn nhƣ các thành phố phía tây của Trung Quốc hoặc nhƣ các thành phố ở miền trung Việt Nam, đơn giản là vì giao thông không thuận lợi, đất đai khí hậu khô cằn, kinh tế không thể phát triển thì làm sao mà xây đƣợc thành phố lớn.
- Lý thuyết về “Điểm bùng phát” đƣợc thể hiện rất rõ trong sự phát triển của các thành phố, chỉ cần có sự bắt đầu (của chính phủ hay 1 tổ chức), sau đó đƣợc các tổ chức khác để ý và hƣởng ứng (tất nhiên là do nhận thấy các điều kiện tự nhiên tốt) thì sẽ rất nhanh chóng sau đó là sự bùng nổ về đầu tƣ của khu vực đó – bài học từ Tokyo.
- Và cũng giống nhƣ đầu tƣ vào các lĩnh vực khác, “mua đƣợc giá hời và phải có sự phát triển” cũng là chìa khóa của đầu tƣ Bất động sản.
- Các thành phố lớn thƣờng sát biển, thuộc vùng đồng bằng rộng lớn, vv.. luôn có những lợi thế to lớn để phát triển kinh tế, vì vậy bao giờ cũng có xu hƣớng dịch chuyển dân cƣ về đây.
1.4.3 Bài học kinh nghiệm từ sự thành công của công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hƣng
Những bài học kinh nghiệm trong nỗ lực biến “vùng đầm lầy ngập mặn bị lãng quên” ở phía nam TP.HCM thành khu đô thị hiện đại Phú Mỹ Hƣng, cũng nhƣ những thách thức trong thời gian tới... đã đƣợc trình bày tại buổi hội thảo chủ đề “20 năm xây dựng và phát triển khu đô thị Phú Mỹ Hƣng”.
Theo nhận định của các chuyên gia đầu ngành trong và ngoài nhƣ sau:
- Công tác quy hoạch có chất lƣợng, đồng bộ, tiếp cận xu thế hiện đại của thế giới, phân khu rõ ràng…
- Việc thực hiện dự án là đi từ bản vẽ ra thực tế mà không bị phá vỡ quy hoạch, chính là sự tham gia ngay từ đầu của các nhà đầu tƣ có năng lực, trình độ trong công tác quy hoạch nhƣ tập đoàn CT&D đơn vị đầu tƣ vào Phú Mỹ Hƣng, là một nhà đầu tƣ có tâm và có tầm.
- Sự hòa hợp với thiên nhiên của khu đô thị Phú Mỹ Hƣng tạo nên một không gian sống mà các khu đô thị trên thế giới áp dụng, đồng thời góp phần đáng kể vào việc giải quyết sự nóng lên của trái đất.
- Góp phần định hình một phong cách sống mới, thay đổi quan niệm của mọi ngƣời về nơi cƣ trú, từ “một chỗ chui ra chui vào” đến “một không gian sống”. Đó là một sự thay đổi ghê gớm, không chỉ trong ngƣời dân mà còn tác động đến tƣ duy của
các cấp lãnh đạo. Mặt khác, Phú Mỹ Hƣng đã góp phần tạo nên lối văn hóa ứng xử văn minh, lịch sự từ chính phong cách sống của khu đô thị này.
Tóm lại, đánh giá về khu đ thị này kh ng chỉ ở vai trò kinh tế mà còn ở góc độ văn hóa đ thị, những bài học về phát triển đ thị, luật pháp…..ở Phú Mỹ Hƣng đang đƣợc nghiện c u để áp dụng vào các khu đ thị khác.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chƣơng 1, tác giả đã nêu một cách tổng quát cơ sở lý luận về chiến lƣợc kinh doanh, phân tích đánh giá môi trƣờng bên ngoài và bên trong doanh nghiệp, đồng thời tác giả cũng nêu lên một số kinh nghiệm trong quản lý, kinh doanh BĐS. Qua đó cho thấy tầm quan trọng cho việc xây dựng chiến lƣợc kinh doanh, giúp doanh nghiệp chủ động ứng phó đối với những thay đổi bất thƣờng của nền kinh tế. Những vấn đề này chính là cơ sở để tác giả có thể phân tích sâu hơn môi trƣờng kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Xây dựng Nhơn Thành cũng nhƣ việc lựa chọn các chiến lƣợc để phát triển Công ty đến năm 2020 ở các chƣơng tiếp theo.
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ MÔI TRƢỜNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ XÂY DỰNG NHƠN THÀNH
2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG TY J.S.C 2.1.1 Giới thiệu chung về công ty
Quá trình hình thành và phát triển:
Công ty đƣợc thành lập với tên gọi là Công ty TNHH TM-DV-XD Nhơn Thành và đi vào hoạt động ngày 15/09/2002.
Đến năm 2007 Công ty đã mạnh dạn chuyển đổi từ công ty TNHH TM-DV-XD Nhơn Thành sang Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Xây dựng Nhơn Thành, tên giao dịch quốc tế là Nhon Thanh Investment and Building Joint-Stock Company (Viết tắt là Nhon Thanh J.S.C)
1. Tên công ty: Công ty cổ phần Đầu tƣ và Xây dựng Nhơn Thành 2. Trụ sở chính: Xã Phƣớc Thiền, Huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.
3. Vốn điều lệ: 50.000.000.000 VND. 4. Giấy phép ĐKKD số: 3600582482
5. Điện thoại: +8461.3849179 – 061.3 49779 Fax: +8461.3849459 6. Website: www.nhonthanh.com
Công ty J.S.C đã xây dựng công ty theo các chuẩn mực sau:
Tầm nhìn
Công ty hƣớng đến một trong những công ty uy tín về xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông thủy lợi và kinh doanh bất động sản
S mệnh
Nâng cao tiềm lực kinh tế và chất lƣợng cuộc sống cộng đồng thông qua việc cung ứng các sản phẩm, dịch vụ chất lƣợng cao đáp ứng tốt nhất nhu cầu khách hàng và chủ đầu tƣ.
Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo, nhiệt huyết và luôn tự hoàn thiện. Giữ vững uy tín trong lòng khách hàng, đối tác, nhà đầu tƣ. Dịch vụ chu đáo, chất lƣợng.Sản phẩm có sức cạnh tranh cao. Khả năng thu hút nhà đầu tƣ.
Triết lý kinh doanh
Lợi nhuận có thể tăng hoặc giảm, nhƣng chất lƣợng công trình là nhân tố hàng đầu.
Các giải thƣởng và danh hiệu đạt đƣợc
Bên cạnh hoạt động kinh doanh, công ty J.S.C còn thƣờng xuyên tham gia tích cực các hoạt động cộng đồng nhằm thực hiện lời cam kết: doanh nghiệp đồng hành vì lợi ích của cộng đồng. Trƣớc những thành quả và đóng góp, Nhà nƣớc và các tổ chức đơn vị đã trao tặng nhiều danh hiệu:
Nguồn :[ J.S.C]
Lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của J.S.C
Công ty họat động trong các lĩnh vực chính nhƣ sau:
Xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, dân dụng, công nghiệp, thi công hệ thống cấp thoát nƣớc, điện công nghiệp, điện dân dụng, và cơ điện lạnh, san lấp mặt bằng, thi công cơ giới.
Đầu tƣ và xây dựng kinh doanh: nhà ở, chợ, phố chợ, khu thƣơng mại tổng hợp và dịch vụ, kho bãi, văn phòng cho thuê, cơ sở hạ tầng khu dân cƣ, khu công nghiệp.
Đầu tƣ, kinh doanh khu vui chơi giải trí , khu du lich sinh thái, khu nghỉ dƣỡng, kinh doanh nhà hàng, khách sạn.
Trồng, chăm sóc và mua bán cây xanh, vận chuyển hàng hóa, mua bán vật liệu xây dựng, khai thác sỏi, đất đá.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức
Nguồn:[ J.S.C]
Hình 2.1- Cơ cấu bộ máy quản lý của Công ty J.S.C
Xí Nghiệp
Cơ Giới Xí Nghiệp Các
Xây Lắp Dự Án Trồng Rừng Đơn Dương Dự Án KDC Nhơn Thành Dự Án KPTM Cẩm Mỹ PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Phòng Hành chính Nhân sự Phòng Tài chính Kế toán Phòng Kế hoạch Kỹ thuật Phòng Thiết bị Vật tư Phòng Quản lý Dự án BAN KIỂM SOÁT
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Đại Hội Đồng Cổ Đông: Đại Hội Đồng Cổ Đông Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết định những vấn đề quan trọng của Công ty theo luật Doanh nghiệp và Điều lệ công ty nhƣ: Quyết định cơ cấu vốn, bầu ra cơ quan quản lý và điều hành hoạt động của Công ty J.S.C. ĐHĐCĐ bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết của Công ty J.S.C
Ban Kiểm Soát: Ban kiểm soát Công ty J.S.C có 02 đến 03 thành viên, do ĐHĐCĐ bầu, có nhiệm vụ thay mặt cổ đông và giúp ĐHĐCĐ giám sát, đánh giá kết quả kinh doanh và hoạt động quản trị, điều hành của Công ty một cách khách quan nhằm đảm bảo lợi ích cho cổ đông.
Hội Đồng Quản Trị: Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý công ty và có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ. Thành viên HĐQT do ĐHĐCĐ bầu và bãi miễn.
Tổng Giám đốc:Tổng Giám đốc là ngƣời điều hành hoạt động hàng ngày của Công ty J.S.C, do HĐQT bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc HĐQT và trƣớc pháp luật về việc thực hiện các quyền, nhiệm vụ đƣợc giao. Tổng Giám đốc là ngƣời đại diện theo pháp luật của Công ty J.S.C.
Phó Tổng Giám Đốc: Phụ trách kỷ thuật-dự án đầu tƣ: Là ngƣời giúp và tham mƣu cho Tổng Giám Đốc trong lĩnh vực đầu tƣ, xây dựng cơ bản theo sự phân công của Tổng Giám Đốc, chịu trách nhiệm trƣớc Tổng Giám Đốc và pháp luật về nhiệm vụ đƣợc Tổng Giám Đốc phân công.
Phó Tổng Giám Đốc: Phụ trách tài chính, đền bù – giải phóng mặt bằng: Là ngƣời giúp và tham mƣu cho Tổng Giám Đốc trong lĩnh vực đền bù – giải phóng mặt bằng, tài chính công ty theo sự phân công của Tổng Giám Đốc, chịu trách nhiệm trƣớc Tổng Giám Đốc và pháp luật về nhiệm vụ đƣợc Tổng Giám Đốc phân công.
Các Phòng Ban: Có 5 phòng ban và 2 Ban quản lý chuyên trách từng bộ phận công ty.
Xí Nghiệp Cơ Giới: Xí nghiệp cơ giới là đơn vị trực thuộc Công ty. Ngành nghề kinh doanh: cho thuê các phƣơng tiện chuyên chở, cung cấp vật liệu xây dựng nhƣ cát, duy tu sửa chữa các loại xe chuyên dùng của công ty.
Xí Nghiệp Xây Lắp: Chức năng của xí nghiệp là thiết kế, giám sát, thực hiện xây lắp các dự án trong và ngoài Công ty.
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh giai đoạn năm 2009-2012
Qua hơn 10 năm xây dựng và phát triển, công ty J.S.C đã có những bƣớc đi vững chắc. Đối mặc với tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới nhƣng công ty J.S.C đã khẳng định thế đứng của mình qua những báo cáo kết quả kinh doanh 4 năm 2009- 2012 nhƣ sau:
Bảng 2.1- Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn năm 2009-2012
(ĐVT: triệu đồng)
STT CHỈ TIÊU NĂM
2009 2010 2011 2012
1 Doanh thu 70,868 104,460 147,251 245,975
2 Lợi nhuận từ hoạt đông kinh doanh 22,788 27,009 39,790 52,927 3 Lợi nhuận trƣớc thuế 22,483 25,854 39,322 54,538 4 Lợi nhuận sau thuế 16,862 19,384 29,492 40,903
Hình 2.2 - Doanh thu và lợi nhuận trƣớc thuế của công ty J.S.C giai đoạn 2009-2012
Nhận xét khái quát về kết quả hoạt động sản xu t kinh doanh của công ty
Năm 2009 là một năm gặp nhiều khó khăn với việc tỷ lệ lạm phát tăng cao ở Việt Nam do ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của công ty J.S.C không ngừng phát triển chỉ số tăng trƣởng doanh thu cũng nhƣ lợi nhuận, đó là nhờ việc thanh toán đƣợc hợp đồng xây dựng mà công ty đã trúng thầu trƣớc năm 2008 chuyển sang. Từ năm 2010 đến nay, khi nền kinh tế có