2.3.1 Phân tích môi trƣờng v mô:
2.3.1.1 Yếu tố kinh tế
Kinh tế tỉnh Đồng nai cũng chịu nhiều ảnh hƣởng kinh tế thế giới nhƣng nhìn lại từ năm 2010 đến nay các chỉ số công nghiệp xây dựng, dịch vụ… qua các năm đều tăng đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Bảng 2.8-Chỉ tiêu tăng tƣởng kinh tế (GDP) qua các năm
(ĐVT: tỷ đồng)
STT LĨNH VỰC NĂM
2010 2011 2012
1 Công nghiệp và xây dựng 5,033 5,986 6,743
2 Dịch vụ 2,211 2,537 2,897
3 Nông, lâm nghiệp và thủy sản 907 941 972
TỔNG CỘNG 8,151 9,464 10,612
Hình 2.4- GDP tỉnh Đồng Nai qua các năm (2010-2012)
Nhận xét kinh tế tỉnh Đồng Nai:
Qua bảng 2.8 ta thấy rằng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của tỉnh tăng bình quân 14,1%/năm. Trong đó ngành công nghiệp, xây dựng tăng 15,5%/năm, dịch vụ tăng 16%/năm, nông lâm nghiệp thủy sản tăng 3,5%/năm.
Ngoài nhân tố vừa phân tích còn có hàng loạt yếu tố kinh tế khác ảnh hƣởng đến hoạt động của công ty nhƣ chính sách tiền tệ, chính sách tài chính, chu kỳ kinh tế, lãi suất… Vì vậy, việc hạn chế đến mức tối thiểu những tác động của các yếu tố này góp phần tạo nên những thành công của công ty.
2.3.1.2 Yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng, tình trạng sức khoẻ... đều ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS.
Theo số liệu của Cục thống kê tỉnh Đồng nai, thì dân số Đồng Nai mỗi năm mỗi tăng, năm 2012 là 2.665.100 ngƣời xếp thứ 5/63 tỉnh thành trong cả nƣớc trong đó dân số thành thị cũng tăng đáng kể với tỷ lệ 33,68% năm 2012 so với 32,93% năm 2008. Khu vực nông thôn cũng tăng qua các năm.
5,033 2,211 907 5,986 2,537 941 2,897 972 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2010 2011 2012
Bảng 2.9-Dân số trung bình của Đồng Nai qua các năm
Năm Tổng số Phân theo giới tính
Phân theo thành thị, nông thôn
Nam Nữ Thành thị Nông thôn
2008 2,432,745 1,208,830 1,223,915 801,054 1,631,691 2009 2,499,656 1,236,966 1,261,690 829,303 1,670,353 2010 2,569,442 1,268,315 1,301,127 858,894 1,710,548 2011 2,575,100 1,271,200 1,304,000 860,800 1,714,300 Sơ bộ 2012 2,665,100 1,311,200 1,353,900 897,600 1,767,500 Cơ cấu (%) 2008 100.00 49.69 50.31 32.93 67.07 2009 99.96 49.49 50.47 33.18 66.82 2010 100.00 49.36 50.64 33.43 66.57 2011 100.00 49.37 50.64 33.43 66.57 Sơ bộ 2012 100.00 49.20 50.80 33.68 66.32 Nguồn:[15]
Hình 2.5 : Dân số trung bình phân theo giới tính
Nhận xét yếu t xã hội tỉnh Đồng Nai:
Qua bảng 2.9 và hình 2.4 cho thấy, dân số trung bình của tỉnh Đồng Nai liên tục gia tăng qua các năm do vậy nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ việc làm sẽ rất lớn - đây là cơ hội cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhu cầu về việc làm lớn sẽ tạo nên nguồn lao động dồi dào nhu cầu doanh nghiệp nói chung và J.S.C nói riêng.
2.3.1.3 Về yếu tố tự nhiên
Đồng Nai là một tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam với khí hậu ôn hòa. Vị trí địa lý thuận lợi với nhiều nguồn tài nguyên đa dạng và phong phú cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội của tỉnh khá thuận tiện. Vị trí địa lý này là một yếu tố vô cùng quan trọng giúp cho ngành kinh doanh BĐS định hƣớng phát triển trong tƣơng lai. Hiện tại công ty đang có quỹ đất tƣơng đối lớn tại huyện Nhơn trạch tiếp giáp với khu vực trung tâm huyện Nhơn trạch và TP.Hồ chí minh.
Tóm lại: Điểm qua tình hình kinh tế xã hội và yếu t tự nhiên tỉnh Đồng Nai qua phân tích ở trên kinh tế Đồng Nai có t c độ tăng trƣởng m c tƣơng đ i t t và ổn định, tình hình an ninh chính trị, điều kiện thời tiết ổ định, vị trí địa lý t t, mặt độ dân s qua các năm điều tăng,….đã tạo nên cơ hội t t cho các nhà đầu tƣ kinh doanh BĐS nói chung và công ty J.S.C nói riêng.
2.3.1.4 Yếu tố chính trị và chính phủ:
Trong công tác quản lý nhà nƣớc, hệ thống cơ chế chính sách đã tiếp tục đƣợc hoàn thiện các lĩnh vực của ngành xây dựng nhƣ: quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhà ở và bất động sản, quản lý hoạt động xây dựng… Các văn bản quy phạm pháp luật đã đƣợc tập trung nghiên cứu, xây dựng và ban hành kịp thời, đồng bộ, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc. Tƣ duy đổi mới, cải cách hành chính đã làm rõ hơn trách nhiệm của các cấp, các ngành và các chủ thể tham gia đầu tƣ xây dựng, tạo động lực thúc đẩy các hoạt động đầu tƣ, xây dựng phát triển ngày càng rộng lớn, đa dạng và đảm bảo chất lƣợng.
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản:
• Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều đƣợc mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009.
• Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/07/2009 về việc sửa đổi một số cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân, và nhà cho ngƣời có thu nhập thấp.
• Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ… tạo nền tảng pháp lý quan trọng, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết căn bản những vƣớng mắc trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ…
Đây đƣợc xem nhƣ một bƣớc đột phá về chính sách đền bù – một vấn đề gây bức xúc trong nhân dân cũng làm đau đầu cơ quan quản lý trong những năm qua.
Tóm lại: Yếu t chính trị và chính phủ vừa dẫn ch ng ở trên nhƣ các chính sách về quyết định, th ng tƣ, nghị định hƣớng dẫn đã tạo nên sự th ng thoáng về quy trình c p phép, c ng tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian… tạo đƣợc nhiều cơ hợi cho các nhà đầu tƣ kinh doanh BĐS.
2.3.1.5 Yếu tố khoa học- công nghệ
Những thay đổi và phát minh kỹ thuật mang lại những thay đổi to lớn, các thay đổi của công nghệ cho thấy những vận hội và mối đe dọa cho hầu hết các công ty, các tiến bộ khoa học công nghệ luôn là một yếu tố tích cực trong việc thúc đẩy nền sản xuất phát triển. Những sản phẩm sản xuất từ nền công nghệ mới tiên tiến sẽ thu hút đƣợc khách hàng nhiều hơn.
Để xây dựng với quy mô lớn, nhiều tòa nhà khác nhau theo thiết kế kiến trúc và công nghệ hiện đại và đảm bảo chất lƣợng sản phẩm ở mức cao nhất thực sự là một công việc khó khăn. Đầu tƣ vào hệ thống máy móc thiết bị hiện đại, đội ngủ lao động trình độ cao và chuyên nghiệp, có hệ thống kiểm tra chất lƣợng theo tiêu chuẩn quốc tế, có quy trình quản lý chất lƣợng ISO 9001, là những yếu tố then chốt để một thƣơng hiệu có thể đứng vững lâu dài trên thị trƣờng, chiếm đƣợc lòng tin của khách hàng và cạnh tranh đƣợc với các đối thủ khác.
Chính vì thế, nhà nƣớc khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại bằng chính sách thuế ƣu đãi, khuyến khích giao lƣu và hợp tác quốc tế để học hỏi kinh nghiệm cũng nhƣ trình độ kỹ thuật.
Tóm lại: Yếu t về khoa học - c ng nghệ ảnh hƣởng tích cực đến ngành xây dựng, một c ng ty có quy trình thi c ng hiện đại và tiến bộ, áp dụng khoa học c ng nghệ mới là đúng với yêu cầu chính sách, mục tiêu quản trị ch t lƣợng.
2.3.2 Phân tích môi trƣờng vi mô:
2.3.2.1 Đối thủ cạnh tranh và đối thủ tiềm ẩn
Đ i thủ tiềm ẩn
Hiện nay, ngành xây dựng có tốc độ phát triển rất nhanh, nhiều đối thủ trong ngành ra đời, chính vì vậy các đối thủ tiềm ẩn mới sẻ ảnh hƣởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh của công ty.
Đ i thủ cạnh tranh
Trong nền kinh tế thị trƣờng mở cửa hiện nay, ngành xây dựng là một ngành có tốc độ tăng trƣởng khá cao. Công ty J.S.C là một doanh nghiệp đang mở rộng lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoạt động chủ yếu trên địa bàn tỉnh Đồng Nai - khu vực kinh tế phát triển năng động khu vực phía nam, công ty J.S.C chịu sự cạnh tranh rất lớn từ các doanh nghiệp trong ngành hoạt động trên cùng địa bàn.
Về quy mô hoạt động, công ty J.S.C chƣa thể so sánh với các đại gia tên tuổi trong ngành, nhƣng về hiệu quả và triển vọng phát triển thì với thị trƣờng bất động sản nhiều tiềm năng của huyện Nhơn trạch, thành phố Biên hòa ( mở rộng) nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung, công ty J.S.C vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển.
Bảng 2.10 -Danh sách các đối thủ cạnh tranh chính cùng ngành ở Đồng Nai
STT TÊN CÔNG TY
01 Công ty cổ phần phát triển đô thị công nghiệp số 2(D2D) 02 Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình chánh (BCCI)
03 Công ty cổ phần đầu tƣ Nhơn trạch- Tổng công ty Tín nghĩa 04 Công ty TNHH Nguyễn Hoàng
05 Công ty TNHH Hồng Hà
06 Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức
07 Công ty TNHH MTV Phát triển Nhà- Đô thị IDICO URBIZ
Nguồn: [ J.S.C]
Qua thông tin nghiên cứu, công ty xác định 02 đối thủ cạnh tranh cần phân tích
là: Công ty cổ phần phát triển đ thị công nghiệp s 2 ( D2D), công ty cổ phần đầu tƣ
xây dựng Bình chánh (BCCI).
- Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình chánh (BCCI): Toạ lạc tại 260/4 Kinh Dƣơng Vƣơng, Phƣờng An Lạc, Q.Bình Tân, TP.HCM. Vốn điều lệ là 542 tỷ đồng. Lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp là kinh doanh bất động sản, thiết kế, thi công. San lắp mặt bằng. Đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu Công nghiệp. Cao ốc văn phòng cho thuê. Dịch vụ bất động sản. Công ty có chi nhánh ở tỉnh nhƣ: Bình dƣơng và Đồng nai.
Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình chánh đã có những bƣớc tiến vững chắc. Đối mặc với tác động khủng hoản kinh tế thế giới nhƣng công ty đã khẳng định thế đứng của mình.
Sản phẩm: Đất nền phân lô nhà khu phố và nhà biệt thƣ, căn họ cho ngƣời thu nhập thấp, trung bình và cao cấp.
- Công ty cổ phần phát triển Đô thị công nghiệp số (D2D): Toạ lạc tại H22, đƣờng Võ thị sáu, P.Thống nhất, TP.Biên hòa. Vốn điều lệ là 107 tỷ đồng. Lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp là kinh doanh bất động sản, thiết kế, thi công. San lắp mặt
bằng. Đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu Công nghiệp. Cao ốc văn phòng cho thuê. Dịch vụ bất động sản.
Tại thị trƣờng Đồng Nai, D2D là thƣơng hiệu có uy tín, nổi tiếng. Các dự án đã đƣợc triển khai cấp phép: Dự án khu công nghiệp Nhơn trạch 2, khu dân cƣ đƣờng 5 nối dài giai đoan 1 và 2, dự án khu phố chợ và chợ mới Quản thủ huyện Long thành…Đối mặc với nhiều khó khăn nhƣng công ty không ngừng phát triển.
Sản phẩm: Đất nền phân lô nhà khu phố và nhà biệt thƣ, căn hộ cho ngƣời thu nhập thấp, trung bình và cao cấp
Bảng 2.11 - So sánh một số chỉ tiêu của nhóm công ty cạnh tranh với J.S.C
Nguồn:[Tổng hợp từ J.S.C, BCCI, D2D]
Tiêu chí J.S.C D2D BCCI
Mẫu mã Chƣa đa dạng Chƣa đa dạng Đa dạng
Chất lƣợng sản phẩm Theo tiêu chuẩn Theo tiêu chuẩn Theo tiêu chuẩn
Pháp lý của sản phẩm Khá tốt Khá tốt Khá tốt
Giá cả Thấp,Trung bình và tƣơng đối cao
Trung bình và tƣơng đối cao
Trung bình và tƣơng đối cao
Phƣơng thức thanh toán Tƣơng đối linh hoạt chia thành từ 3 - 6 đợt thanh toán
Linh hoạt chia thành 5- 6 đợt thanh toán
Linh hoạt chia thành 5- 8 đợt thanh toán
Phân phối Phân phối rộng khắp khu vực Đồng nai
Phân phối rộng khắp khu vực Đồng nai
Phân phối rộng khắp khu vực Đồng nai, HCM
Thƣơng hiệu Tƣơng đối mạnh Tƣơng đối mạnh Tƣơng đối mạnh
Khuyến mãi Áp dụng các chính sách khuyến mãi cho khách hàng ( giảm giá trên từng sản phẩm)
Áp dụng các chính sách khuyến mãi cho khách hàng( giảm giá trên từng sản phẩm )
Áp dụng các chính sách khuyến mãi cho khách hàng ( giảm giá trên từng sản phẩm), nhà phân phối ( chiết khấu cho các nhà phân phối bán nhiều sản phẩm nhanh và sớm nhất)
Hậu mãi Giải quyết nhanh chóng khiếu nại, thắc mắc của khách hàng
Chính sách hậu mãi khá tốt
Giải quyết nhanh chóng khiếu nại, thắc mắc của khách hàng
Gia tăng giá trị theo thời gian
Khá cao Khá cao Khá cao
Khách hàng mục tiêu Thu nhập trung bình và trung bình khá
Thu nhập trung bình và trung bình khá
Thu nhập trung bình và trung bình khá
Qua Bảng 2.11 Các sản phẩm bất động sản của nhóm đối thủ cạnh tranh tiềm năng chƣa đa dạng về mẫu mã, giá cả không thấp, các chính sách quảng cáo tuyên truyền chƣa đủ mạnh vì vậy chƣa tạo đƣợc lợi thế cạnh tranh trên thị trƣờng.
Tóm lại: Phân tích đ i thủ cạnh tranh và đ i thủ tiềm ẩn giúp doanh nghiệp xác định đƣợc những điểm mạnh và điểm yếu của đ i thủ canh tranh từ đó đề ra chiến lƣợc kinh doanh đƣợc khả thi hơn.
2.3.2.2 Khách hàng
Hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau nên đối tƣợng khách hàng của công ty J.S.C cũng khác nhau nhƣ khách hàng thuê đất, khách hàng mua bán bất động sản, khách hàng là những cá nhân hoặc đơn vị có nhu cầu xây dựng vv.
Bảng 2.12- Danh sách khách hàng chính của công ty J.S.C
STT TÊN KHÁCH HÀNG
01 Doanh nghiệp tƣ nhân Huỳnh Minh 02 Ban quản lý dự án huyện Nhơn trạch 03 Ban quản lý dự án huyện Cẩm mỹ 04 Ban quản lý dự án huyện Long Thành 05 Sở giao thông vận tải Đồng nai
06 Cục quản lý đƣờng bộ đƣờng thủy
07 Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Đồng nai 08 Công ty CP đầu tƣ và xây dựng Thảo điền 09 UBND Tỉnh Lam Đồng
10 Phần còn lại là các tiểu thƣơng, cá nhận….
Nguồn:[ J.S.C]
Tóm lại: Khách hàng là yếu t hàng đầu ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh của c ng ty. Vì vậy, c ng ty lu n lắng nghe ý kiến đóng góp của khách hàng và xem đó là phƣơng châm, mục tiêu để xây dựng chiến lƣợc kinh doanh của c ng ty.
2.3.2.3 Nhà cung cấp
Công ty nằm trên địa bàn huyện Nhơn trạch thuộc tỉnh Đồng nai, giáp ranh với thành phố Hồ chí minh là nơi tập trung nhiều các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, cơ sở chế biến, đại lý lớn của các công ty có uy tín trong ngành. Vì vậy, công ty có nhiều cơ hội để lựa chọn nhà cung cấp. Hiện công ty đang có giao dịch với một số công ty để cung cấp các sản phẩm đầu vào ( về năng lực sản phẩm của họ luôn ổn định thuật lợi, đảm bảo về thời gian và chất lƣợng sản phẩm) nhƣ sau:
Bảng 2.13- Danh sách một số nhà cung cấp chính của công ty J.S.C
Sản phẩm Nhà cung cấp
Bê tông nhựa nóng Công ty Xây Dựng Lê Phan – TNHH cung cấp. Các loại ống cống thoát nƣớc
(BTLT hoặc BTRE):
Công ty Hùng Vƣơng cung cấp
Các loại đá Công ty VLXD Biên Hòa, Công ty CP Đại Phát