4. KHUNG PHÁP LÝ
4.1 Luật th u, nghị định và thông tư của Chính phủ Việt Nam
Những luật định sau đây của Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được áp dụng:
Hiến pháp Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, ngày 15/04/1992; quyền công dân sở hữu và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở.
Luật Đất đai, thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Điều 39 yêu cầu công khai thông tin trước khi thu hồi đất tới người bị ảnh hưởng chậm nhất là
90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc thi hành Luật đất đai.
Lệnh số 26/2003/L-CTN ngày 10/12/2003 về việc công bố Luật xây dựng do Chủ tịch
nước ban hành có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2004: bồi thường và việc di dời của
người bị thu hồi đất do giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư.
Nghị định 16/2005/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-C về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Thông tư số 14/2009TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường; quy
định chi tiết đền bù, hỗ trợ tái định cư và các thủ tục thu hồI đất, phân bổ đất và thuê đất (có hiệu lực từ ngày 16/11/2009).
Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP trao quyền cho Ủy ban Nhân dân các tỉnh xác định giá đất tại địa
phương thông qua việc thiết lập khung giá các loại đất.
Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Đất đai.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu thuế sử dụng đất. Tài liệu hướng dẫn được ban hành theo Thông tư số 117/2004/KT-BTC của Bộ Tài chính.
Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 quy định về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất dân cư đô thị.
Nghị định 08/2005/ND-CP ngày 24/01/2005 quy định về quản lý quy hoạch đô thị.
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (thay thế Nghị định số 22/CP).
Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197
Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 (sửa đổi Nghị định số 181/2004/ND-CP và Nghị định số 197/2004/ND-CP và các nghị định khác); bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 69/2009/ND-CP, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1 tháng 10 năm 2009, sửa
đổi Nghị định số 197/2004/ND-CP, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định số 84/2007/ND-CP, quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 64/1993/ND-CP, ngày 27 tháng 9 năm 1993, quy định cấp đất nông nghiệp dài hạn cho các hộ gia đình.
Nghị định số 17/2003/ND-CP xây dựng quy chế dân chủ cấp cơ sở ở cấp xã, bao gồm các yêu cầu về tham vấn và sự tham gia của người dân ở các xã.
Nghị định số 172/1999/ND-CP, Điều 25, và nghị định sửa đổi năm 2009. Các công trình
được xếp hạng bảo tồn văn hóa, lịch sử và nằm trong phạm vi hành lang an toàn đường thủy phải được giữ nguyên và bảo vệ theo các quy định của pháp luật hiện hành.
Nghị định số 131/2006/NĐ-CP ngày 09/11/2006 Ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (được gọi tắt là ODA) (bao gồm những cam kết quốc tế của chính phủ được phổ biến và thi hành).
Quyết định số 48/2008/QD-TTg ngày 3 tháng 4 năm 2008 về hướng dẫn chung lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức của nhóm 5 ngân hàng do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Khung chính sách tái định cư Dự án cấp nước và Thoát nước đô thị Việt Nam
đất và các kế hoạch sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, quyết định việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, và định giá đất. Nhà nước có thể giao hoặc cho đất cho người sử dụng đất bao gồm các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Trong trường hợp giao đất,
Nhà nước trao quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất. Về việc thu hồi đất, tái định cư và đền bù, Luật đất đai
quy định các điều khoản như sau:
a. Nhà nước có quyền thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ nhận được đền bù mất mát cho những tài sản này (Điều 42[1]).
b. Các cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ nhận được đền
bù mất mát cho những tài sản này (Điều 42[1]).
c. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch tái định cư, nếu cần
thiết; và các phương án đền bù. Thời gian thông báo tối thiểu là 3 tháng đối với
đất nông nghiệp và 6 tháng đối với đất phi nông nghiệp (Điều 39).
d. Người bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất ở nông thôn thì được đền bù bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất đền bù thì được đền bù bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42[2] và [3]). Ở trường hợp thứ hai, giá trị sử dụng đất được thiết lập sát với giá đất tương
tự trong điều kiện thị trường bình thường trên cơ sở quyết định hàng năm của Ủy
ban nhân dân tỉnh (Điều 56).
e. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có
đất để đền bù cho sản xuất được liên tục thì ngoài việc được đền bù bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định lại đời sống, hoặc được đào tạo chuyển đổi ngành nghề, hoặc bố trí việc làm mới (Điều 42[2]).
f. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở đối với khu vực dân cư bị thu hồi lớn hơn đất ở được đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền đối với phần
chênh lệch đó (Điều 42[3]).
g. Khu táiđịnh cư được xây dựng cho người bị thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở. Các khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa
bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp
không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất ở được đền bù bằng tiền và
được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước (Điều 42[3]).
h. Nhà nước thu hồi đất mà không đền bù về đất trong các trường hợp sau đây,
trong số nhiều trường hợp: (i) đất thu hồi từ các tổ chức đã sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả tiền sử dụng đất được giao hoặc chi trả tiền thuê đất đối với
đất thuê, hoặc được giao đất nhưng không phải trả tiền sử dụng đất; (ii) đất thu
hồi do lấn chiếm hoặc sở hữu bất hợp pháp hoặc người lấn chiếm không có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (iii) đất thuê của nhà
nước; và (iv) đất thu hồi là đường hoặc kênh rạch, hoặc được sử dụng làm nghĩa
trang hay bãi tha ma (Điều 43[1]).
i. Các công trình và tài sản cố định khác trên khu đất bị thu hồi sẽ không được đền bù trong các trường hợp các công trình này đã được xây dựng mà không được
cấp phép; trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch sử
dụng đất; hoặc khi công trình được xây dựng trên nền đất lấn chiếm bất hợp pháp (Điều 43[2]).
j. Trong trường hợp thu hồi đất tạm thời, ví dụ trong thời gian thi công, khi hết thời hạn trưng dụng đất, Nhà nước trả lại đất và đền bù thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra cho người bị trưng dụng đất (Điều 45).
Việc định giá đất của Nhà nước theo Luật đất đai năm 2003 phải bảo đảm các nguyên tắc sau
đây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
b. Các thửa đất liền kề nhau, có (i) điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, điệu kiện hạ tầng như nhau, và (ii) có cùng mục đích sử dụng hiện tại và/hoặc theo quy hoạch thì sẽ có
mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có (i) điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, và điều kiện hạ tầng như nhau, và (ii) có cùng mục đích sử dụng hiện tại và/hoặc theo quy hoạch thì sẽ có mức giá như nhau.
Luật Đất đai 2003 quy định việc định giá đất là do Ủy ban Nhân dân tỉnh hoặc UBND thành phố trực thuộc trung ương thực hiện và được công bố vào ngày 01 tháng 1 hàng năm. Trường hợp tạI thờI điểm thu hồI đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khác vớI giá thị trường thực tế trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh phảI xác định lạI giá đât cho thực tế và phù hợp. Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này. Khoản 2 Điều 3
quy định:
Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước
quốc tế đó.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định tính hợp lệ và thủ tục đền bù, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất. Các nguyên tắc đền bù gồm có: (i) người có đủ điều kiện hợp lệ bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được đền bù; (ii) trong trường hợp người bị ảnh hưởng không đủ điều kiện
được đền bù, thì sẽ được xem xét hỗ trợ; (iii) người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích
nào thì được đền bù bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để đền bù thì được đền bù bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; và (iv)
người sử dụng đất được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được đền bù hoặc hỗ trợ. Nghị định và thông tư số 116/2004 TT-BTC nêu chi tiết các loại hình đền bù đối với từng đối tượng người sử dụng và loại hình mất mát; các chính sách hỗ trợ, các điều khoản
đối với việc tái định cư theo từng cá nhân hoặc theo nhóm và vai trò và trách nhiệm thực hiện các dự án tái định cư.
Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 197 quy định sửa đổi một số điều về đền bù, hỗ
trợ và tái định cư, bao gồm: (i) yêu cầu cập nhật giá chính thức của Ủy ban nhân dân tỉnh, khi cần thiết, nhằm phản ánh đúng giá thị trường đối với các tài sản bị ảnh hưởng; (ii) hỗ trợ ổn định
cuộc sống cho các hộ nghèo nhưng không dưới 3 năm và không quá 10 năm; và (iii) hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho các hộ gia đình bị ảnh hưởng mất đi phần lớn đất canh tác cũng như những hộ bị ảnh hưởng phải di chuyển đến khu tái định cư.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất do Nhà nước thu hồi, và tính thuế đối với việc sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và
thuê đất của nhà nước. Nghị định lập ra mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại và hạng mục
đất khác nhau. Nguyên tắc xác định mức giá là mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển
nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc hoặc quan hệ huyết thống. Thông tư 114/2004/TT- BTC xây dựng chi tiết các phương pháp (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu
nhập) để xác định giá đất.
Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2007/NĐ-CP giao quyền cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá các loại đất tại địa phương bằng cách xây dựng khung giá đất cho tất cả các loại hình đất.
Nghị định 69/2009-NĐ-CP quy định các phương pháp chi trả đền bù. Khi được đền bù bằng việc giao đất mới hoặc nhận đất ở, nhà ở tái định cư, và có sự chênh lệnh về giá trị thì
người bị ảnh hưởng được nhận phần chênh lệch đó nếu như số tiền đền bù, hỗ trợ lớn hơn giá trị đất ở hoặc nhà ở tái định cư; người bị ảnh hưởng phải nộp phần chênh lệch nếu tiền đền bù, hỗ
trợ nhỏ hơn giá trị đất ở hoặc nhà ở tái định cư (ngoại trừ trong trường hợp đặc biệt). Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: (i) hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; (ii) hỗ trợ táiổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; (iii) hỗ trợ khi thu hồi đất “sử dụng vào mục đích nông nghiệp” trong khu dân cư ví dụ như đất vườn, ao; và (iv) hỗ trợ khác. Ủy ban nhân tỉnh sẽ nêu cụ thể mức hỗ trợ, diện tích đất hỗ trợ và giá đất ở trung bình theo tính toán cho phù hợp với thực tế tại địa phương
Nghị định số 131/2006/NĐ-CP quy định “trong trường hợp điều ước quốc tế về ODA mà Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với các quy định của pháp luật Việt Nam thì thực hiện theo quy định của điều ước quốc tế đó” (Điều 2, khoản 5).
Các quyết định chính quyền cấp tỉnh về tái định cư và đền bù và giá đất có hiệu lực sau khi nộp Khung chính sách này sẽ được đưa vào Kế hoạch tái định cư.