NAM THỊNH VƯỢNG – CHI NHÁNH HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-
2.2.3.Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Hà Nộ
phần Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Hà Nội
2.2.3.1. Thực trạng cho vay mua nhà trả góp ở các NHTM
Cho vay mua nhà trả góp hiện nay đang được áp dụng ở hầu hết các ngân hàng, vì vậy sự cạnh tranh trong hoạt động này cũng rất gay gắt. Mỗi ngân hàng dều tự xây dựng cho mình chiến lược kinh doanh riêng để tạo ra sự khác biệt nhằm thu hút khách hàng thể hiện qua thể lệ cho vay mua nhà trả góp của từng ngân hàng. Có thể ví dụ một số ngân hàng có hoạt động cho vay mua nhà trả góp nổi bật như Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương (Techcombank), Ngân hàng Quốc tế (VIB), Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn (tên trước sáp nhập: Sacombank); Ngân hàng xuất nhập khẩu (Eximbank) và một số ngân hàng nước ngoài như HSBC và ANZ.
Do đặc thù thị trường BĐS Việt Nam phát triển nóng trong thời gian dài nên các ngân hàng đều chú trọng phát triển dòng sản phẩm nhà đất. Điều này có thể thấy rõ qua cơ cấu tỷ trọng dư nợ giữa các dòng sản phẩm tại các ngân hàng như sau:
Hình 2.2. Cơ cấu tỷ trọng dư nợ giữa các dòng sản phẩm tại các ngân hàng
Bảng 2.3. Đặc tính sản phẩm của các ngân hàng cạnh tranh
HSBC ANZ SACOMBANK ACB Techcombank Eximbank VIB VPBank
Hạn mức tối đa 10 tỷ VNĐ 10 tỷ VNĐ Tỷ lệ cho vay/giá trị định giá TSBĐ 70% giá trị
BĐS 75% giá trị BĐS 100% giá trị BĐS 70-99% nhu cầu vốn 70 – 75% tùy vị trí BĐS 70% giá trị BĐS 70-75% giá trị BĐS 70% giá trị BĐS
Thời hạn
vay 25 năm 20 năm 20 năm 10 năm 25 năm 15 năm 15 năm 30 năm
Thu nhập yêu cầu tốt thiểu
Tối thiểu 10
triệu đồng Không quy định cụ thể Không quy định cụ thể Không quy định cụ thể Không quy định cụ thể Không quy định cụ thể Không quy định cụ thể Trên 4 triệu đồng
Lãi suất
(%/năm) 14-15% 14,5-15,5% 14-14,5% 14-15% năm đầu tiên12% trong 2 15,82%13,99- 12,3-12,6%
Căn cứ vào đối tượng, điều kiện và thời hạn vay của một số ngân hàng nêu trên có thể thấy rõ sự cạnh tranh giữa các ngân hàng. Nhìn chung, đối tượng khách hàng và điều kiện vay mua nhà trả góp ở các ngân hàng tương đối giống nhau, chủ yếu là đối tượng khách hàng cá nhân và các gia đình trẻ tuổi bởi lẽ đây là đối tượng có nhu cầu rất lớn về nhà ở và cũng rất ưa thích loại hình vay trả góp. Loại hình vay trả góp gắn liền với mức thu nhập kỳ vọng trong tương lai của người vay vì vậy yêu cầu đầu tiên với khách hàng vay vốn là có mức thu nhập ổn định, mức thu nhập đều đặn hàng tháng được yêu cầu ở mỗi ngân hàng có sự khác nhau do từng ngân hàng quy định.
Sự khác biệt của các ngân hàng chủ yếu thể hiện ở thời hạn vay và mức cho vay. Thời hạn cho vay phổ biến trước đây là tối đa 10 năm, nhưng cùng với sự cạnh tranh, các ngân hàng không ngừng nâng thời hạn vay lên 15 năm, 20 năm nhằm thu hút khách hàng về phía mình. Cá biệt có một số ngân hàng cho vay với thời hạn lên đến 25 năm, ngoại lệ 30 năm như tại VPBank. Với mức cho vay, cũng là cuộc chạy đua giữa các ngân hàng, từ mức cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà, nền đất dự định mua đã dần được nâng lên mức 80, 90%. Những sự thay đổi này đã mang lại rất nhiều ưu đãi và tiện ích cho khách hàng.
Ngoài ra các ngân hàng còn chú ý đến sự nổi trội về phương thức hoàn trả vốn vay, lãi vay, tài sản thế chấp và các dịch vụ tiện ích đi kèm. Tại hầu hết các ngân hàng như VPBank, Eximbank, ABBank, MB người vay không phải trả lãi và gốc theo hình thức chia đều cho mỗi kỳ trả nợ mà sẽ linh hoạt trong thời gian đầu, mức trả ban đầu sẽ thấp sau đó tăng dần. Ngoài ra, khách mua qua tay cũng được vay vốn.
Bên cạnh đó, các ngân hàng còn đưa ra một loạt các gói ưu đãi nhằm kích thích khách hàng vay nhiều hơn. Ví dụ như Ngân hàng VIB đầu năm 2014 triển khai gói 2.500 tỷ đồng cho vay ưu đãi bất động sản, hộ kinh doanh, ôtô với mức lãi suất 7,99%/năm trong 06 tháng đầu và 9,99%/năm trong 06 tháng tiếp theo; khách hàng cũng không phải trả phí thẩm định nếu không được phê duyệt khoản vay và sẽ không bị thu hồi lãi suất ưu đãi nếu trả nợ
Sacombank dành 2.000 tỷ hỗ trợ cho vay mua – xây dựng – sửa chữa BĐS. Thêm vào đó, đa số các ngân hàng cho an hận nợ gốc. Điều này giúp làm giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người vay. Tài sản đảm bảo ngoài bất động sản thuộc sở hữu của người vay hoặc là bất động sản dự kiến mua, còn có thể là tài sản bảo lãnh của người thân.
2.2.3.2. Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Hà Nội
2.2.3.2.1. Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Hà Nội
Thể lệ cho vay mua nhà trả góp tại VP Bank Hà Nội được căn cứ theo quy định mới nhất của VP Bank, Quy định chương trình sản phẩm vay nhà đất 102/2013/QĐi-TGĐ ban hành ngày 20/12/2013. Dưới đây là chi tiết cụ thể một số điều của Quy định 102.
∗ Phạm vi áp dụng:
– Mua nhà và / hoặc quyền sử dụng đất, có bảo đảm bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay.
– Mua nhà và / hoặc quyền sử dụng đất, có bảo đảm bằng tài sản khác (không phải tài sản hình thành từ vốn vay)
∗ Đối tượng cho vay:
– Khách hàng đáp ứng các điều kiện chung về vay vốn theo quy chế cho vay của VP Bank
– Trường hợp thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay phải có thêm các điều kiện sau:
o Tài sản dự kiến mua bằng tiền vay phải có đủ giấy tờ sở hữu, sử dụng hợp pháp. Trường hợp là nhà đất ở các khu đô thị mới thì phải thuộc các dự án đã được các cấp có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt và đã có đủ các điều kiện để được phép bán theo các quy định của pháp luật. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
o Chủ sở hữu tài sản cam kết sẽ ký bổ sung hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy đinh của pháp luật ngay sau khi chủ sở hữu của tài sản nhận được giấy tờ sở hữu, sử dụng hợp pháp.
1. Ngân hàng
quảng cáo, tiếp thị 2. Khách hàng đề nghị vay vốn 3. Thẩm định hồ sơ vay
4. Tập hợp hồ sơ trình Ban tín dụng/Hội đồng tín
dụng 5. Hoàn thiện hồ sơ
tín dụng 6. Thực hiện giải ngân 7. Kiểm tra và xử lý nợ vay 8. Tất toán hợp đồng tín dụng và lưu trữ hồ sơ
∗ Thời hạn cho vay: Được xác định căn cứ vào mục đích vay vốn, nguồn và kế hoạch trả nợ của khách hàng nhưng tối đa không quá 30 năm.
∗ Phương thức cho vay: Nếu khách hàng giải trình trả nợ bằng nguồn thu nhập không thường xuyên (dự kiến thu từ bán tài sản, thu từ các khoản cho vay, giấy tờ có giá sắp đến hạn...) thì áp dụng phương thức cho vay từng lần (thu lãi hàng tháng, thu nợ gốc cuối kỳ). Trong các trường hợp này ngân hàng chỉ cho vay với thời hạn không quá 12 tháng.
∗ Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay áp dụng theo khung lãi suất cho vay do VP Bank quy định trong từng thời kỳ tuỳ theo thời hạn cho vay. Áp dụng lãi suất cố định nếu thời hạn cho vay không qua 12 tháng, lãi suất thả nổi nếu thời hạn cho vay quá 12 tháng. Ban tín dụng hoặc Hội đồng tín dụng quyết định cụ thể với từng món vay.
∗ Quy trình cho vay mua nhà trả góp tại VPBank
Một món vay mua nhà trả góp được thực hiện hoàn tất thông qua 8 bước. Căn cứ vào quy trình này các nhân viên tín dụng của VP Bank có thể tiến hành món vay cho khách hàng một cách nhanh chóng. Quy trình này được thể hiện dưới sơ đồ sau đây:
Sơ đồ: Quy trình tín dụng mua nhà trả góp tại VPBank
Ở mỗi bước của quy trình có những yêu cầu cụ thể, hướng dẫn hoạt động. Để hiểu rõ hơn về quy trình này, ta sẽ nghiên cứu kỹ từng bước của quy trình.
Bước 1: Ngân hàng quảng cáo tiếp thị
Trước tiên, ngân hàng phải tiến hành các hoạt động quảng cáo và tiếp thị về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhằm giới thiêu đên khách hàng các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng mình. Khâu quảng cáo tiếp thị này được thực hiện trong trường hợp ngân hàng đưa ra một sản phẩm dịch vụ mới hoặc muốn quảng bá rộng rãi các dịch vụ của ngân hàng mình. Với hoạt động cho vay mua nhà trả góp việc quảng cáo, tiếp thị có ý nghĩa rất lớn trong việc thu hút khách hàng. Quảng cáo, tiếp thị có thể thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng, các băng-rôn, áp phích, tờ rơi, hoặc cá nhân viên ngân hàng có thể tiếp thị trực tiếp đến với từng khách hàng.
Bước 2: Khách hàng đề nghị vay vốn
Khách hàng đến với ngân hàng sẽ tiếp xúc với nhân viên A/O trước tiên, vì vậy nhân viên A/O cần chú ý:
– Khi khách hàng đến với VP Bank lần đầu tiên, nhân viên A/O cá nhân có nhiệm vụ tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầy và mong muốn của khách hàng, đồng thời giới thiệu về các sản phẩm, dịch vụ của VP Bank cho khách hàng và tìm hiểu các thông tin liên quan bao gồm:
o Tư cách pháp lý của người vay (họ tên, số điện thoại, số CMTND hoặc hộ chiếu, các giấy tờ tuỳ thân khác) của những người có liên quan
o Thông tin về lai lịch khách hàng: trình độ học vấn, nghề nghiệp chính, quá trình công tác, hoạt động, quan hệ gia đình...
o Thông tin về nhu cầu và điều kiện vay của khách hàng bao gồm : phương án vay vốn, phương thức vay, số tiền, phương thức hoàn trả nợ, thời hạn vay, tài sản thế chấp...
– Nhân viên A/O cần đối chiếu nhanh với những quy định hiện hành của VP Bank để đánh giá xem nhu cầu và khả năng của khách hàng có phù
hợp với ngân hàng hay không để đưa ra quyết đinh và trả lời khách hàng.
– Nhân viên A/O thông báo cho khách hàng về quy trình và thủ tục vay vốn.
– Nếu các điều kiện của khách hàng phù hợp với điều kiện của ngân hàng thì nhân viên A/O tiến hành hướng dẫn khách hàng làm các giấy tờ, thủ tục cần thiết. Nếu khách hàng chưa có kinh nghiệm trong việc lập phương án vay vốn cũng như cách thức lập các biểu mẫu theo yêu cầu của ngân hàng thì nhân viên A/O cũng có trách nhiệm giúp dỡ khách hàng sớm hoàn thành các hồ sơ và thủ tục nhanh nhất.
Tuy nhiên cũng cần lưu ý, nhân viên A/O chỉ hướng dẫn khách hàng thực hiện chứ không làm thay khách hàng. Đặc biệt nghiêm cấm việc tư vấn hoặc phối hợp với khách hàng nhằm tạo ra các số liệu giả vì mục tiêu mưu lợi cá nhân.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ vay
Nhân viên A/O tiếp nhận hố sơ vay vốn từ khách hàng, bao gồm: – Giấy đề nghị vay vốn và phương án hoàn trả nợ
– Bản sao CMTND, sổ hộ khẩu/KT3
– Phiếu thu thập thông tin về người quản lý doanh nghiệp/khách hàng (theo mẫu của VP Bank) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
– Hồ sơ sở hữu tài sản bảo đảm
– Các giấy tờ liên quan đến mục đích sử dụng vốn vay như hợp đồng mua bán, giấy đặt cọc, phiếu thanh toán...
– Các văn bản chứng minh nguồn trả nợ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ nhân viên A/O cần kiểm tra tính hợp lệ của bộ hồ sơ bao gồm số lượng, tính hợp pháp (bằng cách đối chiếu với bản gốc). Nhân viên A/O lập 02 giấy biên nhận, giao 01 bản cho khách hàng và giữ lại 01 bản. Trong giấy biên nhận ghi chi tiết cá loại hồ sơ đã nhận, ngày nhận, nhận bản chính hay bản sao và các yêu cầu bổ sung hồ sơ còn thiếu (nếu có), và cả lần bổ sung tiếp theo sẽ ghi vào cả 02 biên bản trên.
Nhân viên A/O phải nghiên cứu kỹ hồ sơ vay vốn, tham khảo các thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống thông tin rủi ro của NHNN, thông tin từ đồng nghiệp và thông tin từ các nguồn khác để đảm bảo kết quả thẩm chính xác nhất.
o Lịch sử xuất thân, hoàn cảnh, qua trình hoạt động, công tác của người vay
o Nhận xét về sức khoẻ, khả năng làm việc của khách hàng
o Đánh giá tư cách của bản thân người vay trên các phương diện : trình độ học vấn chuyên môn, khả năng quản lý, quan điểm cá nhân về một số lĩnh vực chính, kiến thức và kinh nghiệm trong những lĩnh vực có liên quan đến việc sử dụng tiền vay
– Thẩm định mục đích sử dụng tiền vay và khả năng trả nợ của khách hàng
o Mục đích sử dụng tiền vay phải hợp pháp, ngân hàng có thể giám sát được mục đích sử dụng vốn
o Phương án sử dụng vốn phải có tính khả thi, có hiệu quả kinh tế hoặc hiệu quả xã hội; khách hàng giải trình được các nguồn thu nhập trả nợ
– Thẩm định TSBĐ
o Các trường hợp nhân viên A/O trực tiếp định giá TSBĐ: Nhân viên A/O sẽ là người trực tiếp thẩm định TSBĐ trong trường hợp TSBĐ là các chứng từ có giá do Chính phủ hoặc Ngânh hàng quốc doanh phát hành hoặc sổ tiết kiệm của khách hàng tại các ngân hàng. Nếu TSBĐ là các chứng từ có giá, nhân viên A/O định giá căn cứ vào mệnh giá hoặc giá trị hiện tại của chứng từ có giá đó.
o Trường hợp TSBĐ thuộc loại khác (kể cả nhà đất hoặc tài sản khác hình thành từ vốn vay) thì nhân viên A/O chuyển hồ sơ về TSBĐ đến Phòng thẩm định TSBĐ để tiến hành thẩm định.
Bước 4: Tập hợp hồ sơ trình ban tín dụng/Hội đồng tín dụng
Kết thúc khâu thẩm đinh hồ sơ, nhân viên A/O phải trình bày về món vay trước Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng. Thông thường, Ban tín dụng gồm 3 thành viên, quyết định cáckhoản vay có giá trị hoặc khách hàng có dư nợ dưới 2 tỷ đồng, quyết đinh dựa trên nguyên tắc nhất trí 100%. Đối với những khách hàng có dư nợ hoặc món vay trên 2 tỷ đồng sẽ do Hội đồng tín dụng quyết định.Hồ sơ trình Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng bao gồm:
– Tờ trình thẩm định khách hàng (do nhân viên A/O cá nhân lập) – Tờ trình đánh giá TSBĐ (do Phòng thẩm định TSBĐ lập) – Hồ sơ vay của khách hàng cung cấp
– Phòng thẩm định TSBĐ lập hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh và thực hiện công chứng hợp đồng.
– Phòng A/O cá nhân niêm phong bộ hồ sơ TSBĐ, bàn giao vào kho quỹ ngân hàng.
– Phòng A/O cá nhân lập và trình ký hồ sơ tín dụng.
Bước 6: Giải ngân
Nhân viên A/O cá nhân chuyển hợp đồng tín dụng và khế ước vay đến bộ phận Giao dịch để giải ngân, giải ngân một lần hoặc giải ngân theo tiến độ. Ngày nhận nợ bắt đầu từ thời điểm giải ngân.
Bước 7: Kiểm tra và xử lý nợ vay
– Nhân viên A/O chịu trách nhiệm kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình tài chính và hoạt động của khách hàng, thoi dõi thu gốc, lãi...
– Phòng thẩm định TSBĐ tái kiểm tra về TSBĐ
– Kiểm tra lại việc thu lãi (số tiền, thời hạn...) giao cho phòng Kiểm tra