3. Yêu cầu
1.6.3. Chính sách tài chính trong việc bán (chuyển nhượng) quyền sử
1.6.3.1. Chính sách bán đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước giao hoặc cho thuê
Để giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà, công trình trên đất và làm cơ sở sản xuất kinh doanh; Nhà nước có chính sách cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hiện nay được quy định tại Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và quy định cụ thể tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, như sau:
- Đối tượng được tham dự đấu giá đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai, có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá, bao gồm: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi chủ sử dụng đất và các trường hợp được giao đất miễn giảm tiền sử dụng đất.
- Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thuê đất đã được đấu giá thành công là giá đất, giá thuê đất đã trúng đấu giá.
- Diện tích, mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất được thực hiện theo số lượng, mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất được đưa ra đấu giá đã xác định và thông báo trong quy chế của từng cuộc đấu giá.
1.6.3.2. Chính sách chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
Theo quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ; đối với đất (kể cả đất có tài sản trên đất)của các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản theo quy định của Pháp luật thì các tổ chức, cá nhân được quyền chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê theo nguyên tắc thỏa thuận; mức giá thực hiện chuyển nhượng (giá mua bán) quyền sử dụng đất là giá đồng thuận giữa hai bên (người bán và người mua); việc mua bán được thực hiện thông qua Hợp đồng kinh tế theo quy định của Luật Thương mại và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất sẽ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật. Khi các tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất thì có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Nhà nước.
1.6.4. Chính sách tài chính trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và trưng mua, trưng dụng đất
1.6.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Để thực hiện đầu tư xây dựng các công trình trên đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Nhà nước thực hiện thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng; khi thu hồi đất
Nhà nước thực hiện bồi thường về đất và tài sản bị thiệt hại cho người bị thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay được áp dụng theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và hướng dẫn tại Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, như sau:
- Đối tượng được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi và bị thiệt hại tài sản gắn với đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ về đất; được bồi thường, hỗ trợ về tài sản bị thiệt hại; được hỗ trợ đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và bố trí tái định cư nếu phải di chuyển chỗ ở mà không còn chỗ ở nào khác.
- Bồi thường thiệt hại về đất bị thu hồi được tính trên cơ sở diện tích đất đang sử dụng được pháp luật công nhận; giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định , bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định của Chính phủ; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quyết định giá đất cụ thể để tính bồi thường cho phù hợp với thực tế.
- Bồi thường thiệt hại về tài sản bị thu hồi đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì
mức bồi thường bằng giá trị hiện có của công trình cộng thêm một khoản tiền tính theo tỷ lệ % giá trị hiện có của công trình, nhưng không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình.
- Ngoài các quy định về việc bồi thường về đất và tài sản trên đất, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn quy định hỗ trợ người có đất bị thu hồi các khoản hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, hỗ trợ tam thuê nhà trong thời gian chờ bố trí tái định cư, hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng cho hộ gia đình tự lo tái định cư và hỗ trợ sản xuất tại nơi tái định cư cho hộ gia đình tái định cư.
1.6.4.2. Chính sách trưng mua, trưng dụng đất
Để sử dụng đất hoặc bất động sản trong những trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia. Nhà nước thực hiện trưng mua, trưng dụng đất, tài sản gắn với đất của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng và người có đất bị trưng mua, trưng dụng được thanh toán tiền trưng mua bất động sản, được hoàn trả đất, tài sản gắn với đất trưng dụng và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại do trưng dụng gây ra. Việc thanh toán tiền trưng mua đất, hoàn trả đất, tài sản gắn với đất bị trưng dụng và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại do trưng dụng được áp dụng theo Luật trưng mua, trưng dụng tài sản số 15/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008, như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản bị trưng dụng được Nhà nước thanh toán tiền trưng mua, được hoàn trả bất động sản sau khi trưng dụng và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại do trưng dụng gây thiệt hại nếu có.
- Giá trưng mua đất, tài sản gắn với đất do người có đất, bất động sản bị trưng mua và người có thẩm quyền quyết định trưng mua bất động sản thoả thuận theo nguyên tắc căn cứ vào giá phổ biến trên thị trường địa phương của đất, tài sản cùng loại hoặc có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng tại thời điểm quyết định trưng mua bất động sản; trường hợp tại thời điểm thanh toán tiền trưng mua bất động sản mà giá thị trường của đất, tài sản đã trưng mua cao hơn so với giá thị trường tại thời điểm quyết định trưng mua thì thanh toán theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.
- Mức bồi thường thiệt hại trong trường hợp đất, tài sản trưng dụng bị mất hoặc hư hỏng được xác định căn cứ vào giá thị trường của đất, tài sản cùng loại hoặc có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật và mức độ hao mòn của đất, tài sản đã
trưng dụng trên thị trường tại thời điểm thanh toán; Mức bồi thường thiệt hại trong trường hợp đất, tài sản trưng dụng bị hư hỏng do việc trưng dụng gây ra, được xác định căn cứ vào các khoản chi phí có liên quan theo giá thị trường tại thời điểm hoàn trả để sửa chữa, khôi phục lại đất, tài sản; Mức bồi thường thiệt hại trong trường hợp thu nhập của người có đất, tài sản bị thiệt hại được xác định căn cứ vào mức thiệt hại thu nhập thực tế do việc trưng dụng đất, tài sản gây ra kể từ ngày bị trưng dụng đất, tài sản đến ngày hoàn trả đất, tài sản đã trưng dụng.
- Nguồn kinh phí để trưng mua, bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất, tài sản gây ra, do ngân sách nhà nước chi trả theo phương án trưng mua, trưng dụng và quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.