3. Yêu cầu
1.4. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đa
nƣớc ta hiện nay
Qua nghiên cứu thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số nước mà chủ yếu là Trung Quốc, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác tài chính đối với đất đai như sau:
Một là, kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích.
Việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, đúng mục đích sẽ góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ, khi giao QSDĐ thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả nhất. Nếu không có quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai cụ thể thì các biện pháp khai thác nguồn lực tài chính sẽ không bài bản, mang nặng tính chủ quan, nhất là gây khó khăn cho công tác thực thi việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Hai là, đối với mỗi thành phố phải thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và
khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng; đối với cả quốc gia cũng phải như vậy. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai. Tác dụng của việc điều tiết ổn định giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất rất to lớn. Suy cho cùng, hầu hết hoạt động kinh tế xã hội đều liên quan đến việc sử dụng đất. Như thế có nghĩa là đất đai là một trong những yếu tố cơ bản cần thiết cho các hoạt động SXKD. Sự biến động về giá cả QSDĐ về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động SXKD và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội.
Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường QSDĐ trong bối cảnh một quốc gia đang phát triển sẽ tạo ra lợi thế trong thu hút vốn ĐTNN. Cụ thể là, cùng với các nhân tố khác thì nước nào có giá cả thuê QSDĐ thấp sẽ là một trong các điều kiện quan trọng để hấp dẫn nhà đầu tư.
Ba là, phải phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng
thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường.
Bốn là, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển thị trường BĐS những
năm qua, Trung Quốc nhận thấy rằng việc công khai, công bằng và minh bạch là hết sức quan trọng. Đó còn là một nguyên tắc để chống đầu cơ, tham nhũng trong quá trình xây dựng và phát triển thị trường BĐS. Người Trung Quốc có câu "Ánh sáng mặt trời là thuốc trừ sâu tốt nhất".
- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường.
- Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp Trung Quốc thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; loại này được miễn thu giá đất, miễn một phần thuế. Như vậy giá bán nhà cho dân có thể rẻ hơn.
- Đối với người dân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, Trung Quốc giải quyết nhà ở bằng cách cho thuê nhà với giá thấp; thực hiện theo hai hình thức: chính quyền có nhà cho dân thuê từ quỹ nhà sẵn có hoặc hộ gia đình tự đi thuê nhà và chính quyền hỗ trợ một phần tiền thuê nhà.
1.5. Những chính sách của nhà nƣớc về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nƣớc ta
1.5.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003
Trước Luật Đất đai năm 1993, phương diện tài chính của đất đai hầu như không được thừa nhận do nhận thức không đầy đủ về KTTT và những nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT. Vì vậy, Nhà nước chỉ tập trung vào việc làm thế nào để xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, cho nên chỉ xác định định mức sử dụng đất, đất đai không được tham gia vào quá trình lưu thông,... Các chính sách đối với đất đai như Quyết định 201/CP tháng 7/1980 của Chính phủ, Luật Đất đai năm 1987, Nghị định số 30/CP năm 1988 thể hiện rõ mục tiêu quản lý này. Mặc dù vậy theo nhu cầu của thị trường và quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, BĐS ngầm vẫn xuất hiện và Nhà nước gần như không quản lý và không khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai.
Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; tiếp đó ngày 02/12/1998 và ngày 01/10/2001 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung; những nội dung chủ yếu của Luật Đất đai năm 1993 là cơ sở để hình thành các chính sách nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, cụ thể như sau:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với: các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông, lõm, ngư, diêm nghiệp; tổ chức sử dụng đất để trồng
và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị... sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội...; tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè,...
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó và giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Cho thuê đất đối với: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức. Cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước (đối với doanh nghiệp nhà nước, đối với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, người thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm). Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
- Chính phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Căn cứ vào những nội dung cơ bản mang tính chỉ đạo trên đây của Luật, các chính sách liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đã được hình thành và áp dụng vào cuộc sống từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004; một số chính sách cơ bản như sau:
1.5.2. Chính sách thu tiền sử dụng đất
Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất. Tiếp đó, Chính phủ tiếp tục ban
hành các Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 44/CP ngày 3/8/1996 và Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 để sửa đổi bổ sung chính sách cho phù hợp với thực tiễn từng giai đoạn và ban hành một số cơ chế chính sách riêng cho một số đối tượng về thu tiền sử dụng đất.
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 để hướng dẫn thi hành. Theo quy định tại các văn bản này thì tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong trường hợp đấu giá đất thì tiền sử dụng đất thu theo giá đấu giá. Ngày 11/02/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án được duyệt. Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất thu phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế và được thực hiện bằng phương pháp định giá đất hoặc đấu giá đất.
1.5.3. Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển
Tiền thuê đất thu đối với đất cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức. Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất.
- Đối với tổ chức, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất với mức giá 0,5% và 0,7% tùy theo mục đích sử dụng tớnh trờn giỏ đất do địa phương quy định.
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tiền thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ban hành từ năm 1990 và đã 4 lần sửa đổi, bổ sung; đến nay đơn giá thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài được tính bằng ngoại tệ (USD) và xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn (đồng bằng, trung du, miền núi).
Đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở khung giá cho thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh theo ba loại hệ số: hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề.
1.5.4. Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất * Thuế sử dụng đất nông nghiệp * Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau:
Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thúc trờn một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng.
Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất:
Bảng 1.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp
Đơn vị: kg thóc/ 1ha
Hạng đất Đối với đất trồng cây hàng năm Đối với đất trồng cây lâu năm
1 550 650 2 460 560 3 370 400 4 280 200 5 180 80 6 50 0
Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp
- Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.
- Miễn giảm thuế sử dụng đất:
+ Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng. Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm từ khi thu hoạch đối với đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng mới
và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả; đối với đất khai hoang không phải là đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất (trồng cây hàng năm, đất đai khai hoang ở miền núi, đầm lầy, lấn biển 7 năm; đất trồng cây lâu năm miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm khi thu hoạch, cộng 6 năm đối với đất đầm lầy, lấn biển);
+ Miễn giảm do thiệt hại vì thiên tai địch họa: thiệt hại 10 - 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại, thiệt hại từ 20 - 30% giảm 60%; thiệt hại từ 30-40% giảm 80%; thiệt hại từ 40% trở lên miễn 100%.
+ Miễn giảm cho các hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân là người già tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho hộ có thương binh 1/4 và 2/4, bệnh binh 1/3 và 2/3, cho hộ gia đình liệt sĩ.
* Thuế nhà, đất
Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình (tạm thời chưa thu thuế và chưa quy định về thuế nhà) được quy định tại Pháp lệnh Thuế nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 vào năm 1994, nội dung cơ bản như sau:
- Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. - Mức thuế:
+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được qui định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị.
+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III,...) mức thuế đất bằng từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.
+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã.
* Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ, do đó Luật thuế chuyển QSDĐ được Quốc hội ban hành ngày 22/6/1994