3. Yêu cầu
3.4.xuất giải pháp
Theo Cục Quản lý công sản, nguồn lực tài chính đất đai là rất lớn nhưng chưa được khai thác đầy đủ và chủ động, một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước. Cụ thể, kết quả thu ngân sách nhà nước từ đất giai đoạn 2007 – 2011 cho thấy, số thu từ đất đã tăng không ngừng nhưng vẫn chưa đủ so với thực tế. Trên thực tế, số thu này có thể còn cao hơn vì giá đất tính để thu tiền
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 2007 2008 2009 2010 2011
Phí đấu thầu đấu giá
Phí thẩm cấp giấy CNQSD đất Lệ phí địa chính
sử dụng đất, tiền thuê đất theo lộ trình mới đang dần tiếp cận giá thị trường, nhất là trong trường hợp chuyển mạnh sang đấu giá đất để giao đất, cho thuê đất.
Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Ngoài ra, phương pháp định giá đất cũng sẽ được cải cách để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất.
(1) Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai; giá đất và xác định giá đất; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.
(2) Khai thác nguồn lực tài chính từ sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước.
(3) Khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản kết cấu hạ tầng giao thông.
Như vậy để huy động một cách có hiệu quả nguồn vốn đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra trong Nghị quyết, Cương lĩnh, Chiến lược phát triển kinh tế xã hội được thông qua tại Đại hội XI của Đảng; việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản nhà nước cần bám sát các quan điểm, mục tiêu sau:
Thứ nhất, đất đai, tài sản nhà nước, tài sản kết cấu hạ tầng được xác định là nguồn lực tài chính quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước, đảm bảo an sinh xã hội.
Thứ hai, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản nhà nước, tài sản kết cấu hạ tầng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch; đảm bảo lợi ích trước mắt cũng như lâu dài; tiết kiệm, hiệu quả; xử lý hài hoà lợi ích giữa Nhà nước và các đối tượng có liên quan.
Thứ ba, chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản nhà nước, tài sản kết cấu hạ tầng phải thực hiện theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của nhà nước, đảm bảo công khai, minh bạch và phát triển bền vững.
Báo cáo đã nêu rõ thực trạng huy động nguồn lực tài chính, đánh giá những ưu điểm và hạn chế; nêu hệ thống giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài chính đối với từng nội dung nêu trên, đồng thời đưa ra những con số dự báo về kết quả khai thác nguồn thu khi thực hiện các giải pháp trên.
Để khai thác nguồn lực tài chính thì có 3 cái đã đạt được cụ thể là:
- Chính sách tài chính đất đai đã từng bước được thể chế hoá theo nguyên tắc thị trường, minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thu hẹp sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và tổ chức ngoài nước; Đã tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nước thực hiện quản lý đối với đất đai, khuyến khích việc khai thác và sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, thể hiện được chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư của Nhà nước đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi hoặc khuyến khích đầu tư;
- Số thu ngân sách nhà nước từ đất tăng trưởng cao qua các năm tạo nguồn lực quan trọng để đầu tư phát triển hạ tầng;
- Các công cụ tài chính về quản lý đất đai như: khung giá, bảng giá đất; thẩm định giá và đấu giá đất; tổ chức phát triển quỹ đất... dần được hoàn thiện đã giúp cho thị trường bất động sản phát triển và đồng bộ với các yếu tố khác của kinh tế thị trường,
Tuy nhiên, bên cạnh “3 cái được” như trên, thì việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cũng còn 3 hạn chế, đó là:
- Hệ thống chính sách tài chính đất đai mặc dù đã tương đối đầy đủ và đồng bộ nhưng vẫn còn phức tạp, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát trong thực tiễn chậm được xử lý dẫn đến lúng túng, khó khăn trong tổ chức thực hiện;
- Nguồn lực tài chính đất đai là rất lớn nhưng chưa được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập trung vào NSNN;
- Hệ thống các công cụ tài chính đã được hình thành nhưng chưa đủ mạnh và còn bị hạn chế về năng lực, kết quả hoạt động dẫn đến kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều tiết, kiểm soát thị trường còn hạn chế.
Để góp phần hạn chế những bất cập trên, nhiều giải pháp đã được nêu ra, cụ thể:
Về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:
- Xác định giá đất theo “thị trường” để đảm bảo thu đúng, thu đủ cũng như phân chia lợi ích về đất đai giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng. Bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, còn để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất theo cơ chế thị trường; Đẩy mạnh thu hồi đất tạo quỹ đất sạch để đấu giá; Nghiên cứu vấn đề thời hạn sử dụng đất đối với đất nông nghiệp;
- Đề xuất mở rộng chính sách đấu giá đối với cả đất chưa giải phóng mặt bằng (đất chưa sạch), đẩy mạnh thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định, đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất;
- Rà soát lại việc quản lý sử dụng đất, đối với đất đang còn để trống, nhanh chóng đưa vào sử dụng, đối với đất đã giao nhưng không có khả năng đầu tư đưa vào sử dụng thì chuyển sang mục đích khác có hiệu quả hơn đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế nhằm chống lãng phí, đảm bảo khai thác tiết kiệm và có hiệu quả nguồn lực đất đai, nguồn tài nguyên của đất nước;
- Rà soát các ưu đãi về đất đai và chuyển dần các hình thức ưu đãi từ giảm thu sang ưu đãi về chi khi giao đất thực hiện dự án đầu tư. Điều chỉnh chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm...
Về khai thác nguồn lực tài chính từ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, do các tập đoàn, tổng công ty đang quản lý sử dụng:Thực hiện quyết liệt việc sắp xếp, bố trí lại nhà, đất; nắm đầy đủ quỹ nhà, đất hiện do các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước (bao gồm cả các đơn vị thành viên) đang quản lý, sử dụng, từ đó để làm cơ sở cho việc bố trí lại quỹ đất phù hợp với nhiệm vụ, lĩnh vực hoạt động theo hướng tập trung vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu thương mại...
Về khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản hạ tầng giao thông thì quan điểm của Bộ Tài chính là bên cạnh việc thu hút vốn tư nhân đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng giao thông, phải bắt hạ tầng cũ tạo nguồn lực để xây dựng hạ tầng mới thông qua 4 cơ chế: bán, cho thuê quyền khai thác tài sản kết cấu hạ tầng giao thông, chuyển nhượng có thời hạn kết cấu hạ tầng giao thông, khai thác quỹ đất 2 bên đường.
Để thống giá đất do Nhà nước quy định đã từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường là yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai không chỉ với Nhà nước và người sử dụng đất mà còn cả với người sử dụng đất với nhau, tạo hiệu quả đáng kể trong thu hút đầu tư trên đất, làm giảm mạnh hiện tượng tham nhũng trong quản lý đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất. Tuy nhiên cần những bài toán điều tiết kinh tế đối với sử dụng đất để điều tiết cung cầu của thị trường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc định giá đất theo giá nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đang góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội.
Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài chính đất đai hiện hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung cầu đất đai bằng công cụ thuế. Hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất. Như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,đối với tổ chức kinh tế phải chịu thuế suất bằng 28%, cá nhân là 25% thu nhập chịu thuế hoặc 2% tổng giá trị hợp đồng giao dịch. Lệ phí trước bạ giảm từ mức 1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất trước đây xuống còn 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Tuy vậy, hàng loạt vướng mắc bất cập đã đặt ra đòi hỏi phải giải những bài toán mới liên quan đến tài chính đất đai.
Khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường, chưa phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường ở tầm vĩ mô, tính linh hoạt còn hạn chế nên đã gây ảnh hưởng đến nguồn thu.
Mặt khác, các yếu tố là nguồn để làm căn cứ xây dựng giá đất thị trường chưa được xác định đầy đủ, còn thiếu giá đất thuê trên thị trường và giá đất trúng trong đấu giá. Giá đất do các địa phương quy định chưa bám sát các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà Luật Đất đai đã quy định, mới chỉ đạt từ 30% đến 60% giá đất trong khung giá Chính phủ quy định. Chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.
Đối với các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giá đất "đầu vào", nghĩa là giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp, trong khi giá đất đầu ra sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng và chuyển sang kinh doanh đầu tư bất động sản, thì chủ yếu do nhà đầu tư tự quyết định trên cơ sở giá thị trường. Do đó nhà đầu tư được hưởng trọn khoản giá trị chênh lệch do các yếu tố thay đổi quy hoạch, nâng cấp kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu vực dự án. Đây là bất cập lớn ảnh hưởng đến công bằng xã hội.
Thực tế cũng gặp những vướng mắc do quy định một loại giá áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, như tính thuế, phí, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.
Cụ thể giá đất để tính phí, lệ phí, thuế đòi hỏi phải được thực hiện trên quy mô lớn nhưng không đòi hỏi độ chính xác cao, do đó có thể thực hiện định giá đất hàng loạt theo định kỳ nhiều năm một lần. Trong khi đó việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất cần độ chính xác cao nhưng không đòi hỏi phải thực hiện trên diện rộng, do đó cần thực hiện theo từng trường hợp cá biệt. Mặc dù áp dụng cùng một giá nhưng người bị thu hồi đất muốn giá đất cao nhưng người phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất muốn giá đất thấp…
Một trong những vấn đề cần phải giải những bài toán mới trong tài chính đất đai lúc này, chính là kịp thời sửa đổi, bổ sung, ban hành các quy định về thuế sử dụng đất kịp với yêu cầu đổi mới của Luật đất đai 2003. Có vậy các quy định này mới trở thành công cụ để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và chống đầu cơ về đất đai, mới có thể điều tiết cung - cầu của thị trường, điều tiết kinh tế đối với sử dụng đất. Thống nhất để cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải đồng thời quản lý Nhà nước các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai và điều tiết kinh tế đối với sử dụng đất.
Hệ thống chính sách tài chính đất đai hiện tương đối đồng bộ nhưng vẫn phức tạp và thiếu tính ổn định. Mặc dù chính sách ra nhiều thế mà vẫn bất cập, thậm chí văn bản ra tháng trước, tháng sau áp dụng đã thấy bất cập. Bởi thế, nguồn lực đất đai lớn nhưng chưa được khai thác hiệu quả, chủ động và chưa đúng. Tài chính đất đai là mới chỉ đạt được một số nguyên tắc cơ bản nhưng vẫn chưa được thực thi trong thực tế.
- Giải pháp để hài hòa lợi ích
Để nguồn chênh lệch địa tô rơi vào “túi” ngân sách một cách sòng phẳng, giải pháp được nhắc đến nhiều hơn cả là đẩy mạnh đấu giá. Trong khi khung giá đất chưa theo kịp thị trường thì việc đầu ra công khai, minh bạch ít nhiều sẽ mang lại niềm tin cho người dân và tận thu được những nguồn chênh lệnh.
Một số giải pháp cụ thể trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai như đấu giá đất chưa giải phóng mặt bằng, đấu thầu các dự án có sử dụng đất,
đất đã giao nhưng không có khả năng đầu tư đưa vào sử dụng thì chuyển sang mục đích khác.
Đặc biệt, chuyển dần các hình thức ưu đãi từ giảm thu sang ưu đãi về giảm chi khi giao đất thực hiện dự án đầu tư, hạn chế các đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất nhằm tránh ưu đãi hai lần; bổ sung đánh thuế đối với tài sản gắn liền với đất.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Công tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hoá, nâng lên thành Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1988, năm 2001, năm 2003
Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản