3. Yêu cầu
1.5.6. Chính sách về giá đất
Căn cứ Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, ngày 6/11/1993 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/NĐ - CP quy định khung giá các loại đất; sau đó ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP; ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 302/TTg; ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP để mở rộng khung giá đất đã ban hành.
Nghị định 87/NĐ-CP quy định giá đất nông nghiệp theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi; quy định giá đất đô thị theo loại đô thị, theo loại đường phố trong từng đô thị; quy định khung giá đất (tối thiểu, tối đa) để địa phương làm căn cứ quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp với thực tế ở địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.5.6.1. Chính sách tài chính đối với thị trường BĐS
Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, bất động sản ngầm vẫn xuất hiện. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, Nhà nước còn cho phép kinh doanh mua bán nhà ở. Với Bộ luật Dân sự được ban hành năm 1995, các quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản; quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, hợp đồng mua bán, thuê nhà,… quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển
đổi quyền sử dụng đất, về cho thuê quyền sử dụng đất,... đã tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS.
* Tựu trung lại, chính sách quản lý tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung qua 10 năm thực hiện đã chứng tỏ nhận thức về sự hình thành, vận động của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền KTTT; các chính sách đã được bổ sung hoàn thiện không ngừng làm cơ sở cho các hoạt động thực tiễn về đất đai, do đó đã đem lại những kết quả to lớn. Nhưng với sự phát triển của nền kinh tế và xu hướng hội nhập, chính sách khai thác nguồn lực tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 đã bộc lộ những hạn chế cơ bản cần được sửa đổi là:
Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định chưa gắn với thị trường, do vậy khi
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến giá đất gây thất thu cho NSNN; khi bồi thường do giá thấp nên dân khụng đồng tình gây khiếu kiện kéo dài thời gian thực hiện các dự án, kém khuyến khích đầu tư.
Thứ hai, việc người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa phải trả tiền sử
dụng đất hoặc tiền thuê đất, vừa phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi làm cho các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất khó khăn trong thực hiện, tăng chi phí về đất đai; không công bằng giữa các đối tượng được giao hoặc thuê đất vì chi phí bồi thường phụ thuộc vào loại đất và nguồn gốc đất được giao, được thuê.
Thứ ba, chính sách phức tạp, khó khăn trong tổ chức thực hiện; phân biệt
phạm vi chưa rõ ràng giữa đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thuê đất, giữa đất không thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất; chưa bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.
Thứ tư, bao cấp về đất đai còn lớn dẫn đến sử dụng đất lãng phí; tiêu cực
trong quản lý, sử dụng đất đai nhiều nơi nhiều lỳc khỏ trầm trọng.
Từ 2003 đến nay Căn cứ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua vào ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật 1993. Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương với 146 điều trong đó đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu: tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư và khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Ba mục tiêu cụ thể là:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Quan điểm này phải được thể hiện trong cơ chế thu tiền sử dụng đất, nhà nước phải thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ Nhà nước phải giữ quyền xác định giá đất v.v…
Thứ hai, giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, với nhà đầu tư. Quan điểm này thể hiện chủ yếu trong chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư là phải đảm bảo nhà nước thu hồi được đất cùng với việc ổn định đời sống, sản xuất cho người bị thu hồi đất và nhà đầu tư chấp nhận được chi phí về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ,… là phải đảm bảo sự động viên hợp lý cho NSNN.
Thứ ba, từng bước thực hiện bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa
những người sử dụng đất, cùng với việc xóa bỏ bao cấp qua đất đai; quan điểm này được thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bằng chính sách thu tiền sử dụng đất khi giao, khi cho thuê đất (chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ); chính sách thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; chính sách xác định giá trị QSDĐ trong giá trị tài sản khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Từ những mục tiêu cơ bản trên, các chính sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cần được ban hành để hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:
- Chính sách thu tiền sử dụng đất. - Chính sách thu tiền thuê đất.
- Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa.
- Chính sách thuế sử dụng đất.
- Chính sách thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển QSDĐ.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Chính sách về giá đất.
Đến nay, Chính phủ đã ban hành một số chính sách hướng dẫn theo tinh thần Luật Đất đai năm 2003, bao gồm:
1.5.6.2. Chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất thay thế Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000; các nội dung chính của Nghị định và các thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là:
Thứ nhất, về đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; ngoài
đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 thì Luật Đất đai năm 2003 còn thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD; SXKD nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, bao gồm cả giao đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa); người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; cho phép người đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; miễn tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch mà đất đó sử dụng trước ngày 15/10/1993; cho phép nhà đầu tư được tự lựa chọn hình thức để được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ.
Nguyên do của việc cần phải bổ sung thêm các nội dung trên là vì nền kinh tế và cơ chế nền kinh tế đã phát triển theo cơ chế KTTT. Trong nền kinh tế như vậy, Nhà nước phải mở rộng các hình thức và xác định từ các quyền của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất để họ có nhiều cơ hội lựa chọn hình thức, chủ động trong việc sử dụng đất; đồng thời, trong nền KTTT, các chủ thể khi sử dụng đất cũng cần phải xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với Nhà nước, chủ thể đại diện sở hữu đất đai và chủ thể cung cấp các dịch vụ công cho xã hội liên quan đến việc xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho các chủ thể đó.
Thứ hai, tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ;
đồng thời, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất chủ yếu thông qua việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế được thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho NSNN; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được nhà nước giao đất, xóa bỏ bao cấp qua đất đai.
Thứ ba, chính sách mới thực hiện thu tiền sử dụng đất đối với đất giao có thời
hạn (đất phi nông nghiệp dùng vào mặt bằng sản xuất kinh doanh, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, làm muối,…) theo hướng lấy mức thu tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 70 năm bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (không gồm đất ở) làm chuẩn; trên cơ sở tính thu tiền sử dụng đất đối với dự án có thời hạn sử dụng đất trên và dưới 70 năm.
Thứ tư, chính sách mới quy định việc Nhà nước thu tiền và cho phép người sử
dụng đất được chuyển từ thuê đất của Nhà nước sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch. Đây là điểm khác lớn so với chính sách trước đó, thể hiện sự cởi mở, thông thoáng hơn trong chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất có cơ hội chọn lựa.
Bên cạnh chính sách thu tiền sử dụng đất cơ bản mang tính chung nhất mà hiện tại là các quy định tại Nghị định 198 thì trong quá trình điều hành, Nhà nước cũng ban hành một số chính sách để điều hành cho một nội dung cụ thể, một cơ chế thu tiền cho một địa phương hoặc các đối tượng cụ thể. Ví dụ, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, trong đó chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang; Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 của Thủ tướng Chính phủ về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh,...
1.5.6.3. Chính sách về giá đất
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá của loại đất thay thế các quy định trước đây.
Một số nội dung chính của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và những thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: khung giá đất trồng cây hàng năm, khung giá đất trồng cây lâu năm, khung giá đất trồng rừng sản xuất, khung giá đất nuôi trồng thủy sản, khung giá đất làm muối.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: khung giá đất ở tại nông thôn, khung giá đất ở tại đô thị, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại nông thôn, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại đô thị.
Theo quy định trước đây thì việc phân loại đất theo đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm).
Thứ hai, việc phân loại đường phố, phân loại vị trí để xác định giá đất không
do chính phủ quy định như trước đây mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, vị trí cụ thể của đất, thực tế hình thành giá đất ở địa phương và các yếu tố liên quan khác.
Thứ ba, Việc xác định giá của từng thửa đất cụ thể được thực hiện bằng hai
phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế đã mua bán, chuyển nhượng SXKD trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tính toán mức lợi nhuận thuần túy thu được hàng năm tớnh trờn một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng trong thời gian tương ứng.
Trước đây việc xác định giá đất thực hiện theo phương pháp thống kê.
1.5.6.4. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998. Những thay đổi cơ bản so với chính sách trước đó là:
Thứ nhất, thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Nhà nước:
- Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế