3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.4.3. Hiệu quả về công tác quản lý đất đai
Hiệu quả trong quản lí và sử dụng đất đai, thể hiện ở nội dung sau:
+ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận đất đai QSDĐ là hàng hóa trong hoạt động thị trường BĐS.
+ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất
+ Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra một sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “Xin, cho” hiện đang tồn tại
ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính + Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất cho các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.
+ Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nền nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa giá đất sát với thực tế, phản ánh được nhu cầu thực tế của thị trường hạn chế những tiêu cực xảy ra trong giao đất, cho thuê đất.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa quyền sử dụng đất đến với tay những chủ thể có nhu cầu và khả năng sử dụng thực sự, tránh tình trạng “xin – cho” trước đây đã để nhiều diện tích đất có tiềm năng không được sử dụng hoặc sử dụng không hợp lí, gây lãng phí
1.5. Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện nam Sách với hiệu quả đấu giá tài sản trong cả nước
Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm bình quân trong đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách từ năm 2007 đến năm 2012 là 24.11%
Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm bình quân trong đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010 trong cả nước là 10,03%
Như vậy hiệu quả đấu giá QSDĐ của huyện Nam Sách cao hơn hiệu quả đấu giá tài sản trong cả nước là 14,08%
1.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ hiện nay
Kể từ khi chính phủ ban hành văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản là nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Để thay thế nghị định 86/1996, khi không còn phù hợp, ngày 18/01/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ về bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Để xã hội hóa công tác đấu giá tài sản, ngày 04/3/2010 chính phủ đã ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP thay cho nghị định số 05/2005. Qua đó cho thấy chính phủ đã lỗ lực đẩy mạnh công tác đấu giá nhất là bán đấu giá QSDĐ, song lượng văn bản áp dụng cũng khá nhiều làm cho các tổ chức thực hiện đôi khi áp dụng chưa đúng nhất là người dân tham gia đấu giá lại càng khó khăn, ít khi có điều kiện nghiên cứu văn bản, hoặc không nghiêm.
1.6.1. Đối với các tổ chức thực hiện nhiệm vụ đấu giá
Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính, Việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít người đăng kí tham gia.
Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn, từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
Kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá hiện chưa được thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao.
Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
1.6.2. Đối với người tham gia đấu giá
Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường, việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
Thời hạn thanh toán tiền sau khi trúng đấu giá và thời gian xây dựng, người sử dụng đất đêu bị động, không thể thương lượng lại được
Hiện nay ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự rất ít
Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạn sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều so với giá quy định)
1.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng nông thôn
Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ không tạo được mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh, nếu thực hiện quy hoạch không tốt sẽ dẫn đến tình trạng bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong khi để khắc phục tình trạng “bị băm nhỏ” thì Luật đất đai 2003 đã không cho phép hình thức phân lô bán nền như trước đây.
Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực nông thôn, khu có dự án đấu giá đất,
Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỉ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình, đặc biệt sự giám sát và quản lý xây dựng ở nông thôn còn nhiều hạn chế.
Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lí đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép là phổ biến.
1.7. Một số giải pháp trong đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả
Tài nguyên đất đai có vai trò rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế và cả đời sống xã hội, do đó hoàn thiện về cơ chế quản lý đất đai là đòi hỏi cấp thiết, là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Nam Sách và của cả nước. Đảng ta đã xác định : “Phát triển thị trường bất
động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh.
1.7.1. Giải pháp về lập quy hoạch
Theo phong tục của người Á đông, yếu tố phong thủy trong kiến trúc và xây dựng được người Việt chúng ta rất quan tâm và chú trọng, nhất là chọn đất ở, chọn địa điểm kinh doanh…do đó, trước khi lập quy hoạch cần có tư vấn của các chuyên gia phong thủy để lựa chọn khu đất có phong thủy đẹp, phù hợp với quy hoạch làm được việc này là rất khó, song vẫn có phương pháp để hài hòa được cả hai lợi ích bằng cách nhân tạo (sơn thủy trong quy hoạch), vừa đẹp về cảnh quan lại hợp với phong thủy, giúp người dân yên tâm về tư tưởng, tác động đến tâm lý tốt có thể tạo ra một hiệu quả rất cao trong bán đấu giá QSDĐ.
Áp dụng phương pháp đấu thầu trong quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng, vừa đảm bảo chất lượng vừa đảm bảo thời gian. Giám sát thi công là vô cùng quan trọng do đó cần phải thuê giám sát để đảm bảo công trình.
Về quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp cho sản xuất kinh doanh thì các doanh nghiệp thuê đất của Hải Dương hầu như không phải tham gia đấu giá mà họ chỉ cần lập dự án phù hợp với quy hoạch của tỉnh trình các sở ban ngành thẩm định dự án khả thi là được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư… chính vì lẽ đó mà sau khi được cấp đất, các tổ chức không có tiền đầu tư tiếp hoặc xin để dữ đất, gây lãng phí, bên cạnh đó nhiều doanh nghiệp có nhu cầu thực sự, có tiền lực lại không được thuê đất để sản xuất kinh doanh… vấn đề này cần những giải pháp là:
+ Muốn xóa bỏ tình trạng trên, Hải Dương cần phải chấm rứt chế độ cấp đất cho các tổ chức cá nhân mà các tổ chức cá nhân có nhu cầu đất ở, đất sản xuất kinh doanh phải được thực hiện qua hình thức tham gia đấu giá.
+ Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ trên tinh thần “dân biết, bân bàn, dân làm, dân kiểm tra”. Vì vậy, trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, nhất thiết phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
+ Phải xây dựng các chế tài đủ mạnh đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bằng cách bồi thường 100% thiệt hại nếu cán bộ lập quy hoạch sai hoặc phải bổ sung sử chữa, nếu gây hậu quả nghiêm trọng phải truy tố
+ Đối với cấp huyện nên thành lập tổ kiểm tra giám sát, tổ này hoạt động độc lập, nếu quy hoạch và thực hiện kế hoạch sai thì tổ này phải chịu trách nhiệm bồi thường.
1.7.2. Giải pháp về giá đất
Giá đất là yếu tố rất quan trọng, là cơ sở để quan hệ đất đai tiếp cận với thị trường. Để bình ổn giá đất, UBND tỉnh Hải Dương và UBND các cấp cần tiến hành đồng bộ một số các giải pháp sau:
+ Xác định được nhu cầu sử dụng đất ở và nhu cầu đất để sản xuất kinh doanh…trên cơ sở đó lập kế hoạch cân bằng cung và cầu về đất đai nhằm điều tiết giá đất một cách hợp lý.
+ Tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản bằng, việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở, đất SXKD, tạo điều kiện cho những hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận được với đất sản xuất.
+ UBND tỉnh cần hoàn thiện khung pháp lý viện dẫn các điều khoản văn bản pháp luật để người dân dễ tra cứu và dễ hiểu của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp... có như vậy thì các văn bản pháp luật mới thực sự đi vào cuộc sống.
+ Hoàn thiện hệ thống chính sách kinh tế, cụ thể là chính sách thuế, phí và lệ phí... cho từng trường hợp áp dụng để người dân dễ hiểu
+ Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai được đăng ký và thông tin giá cả được giao dịch công khai. Khuyến khích mở các sàn giao dịch BĐS, là cầu nối cho cung cầu gặp nhau, đảm bảo tính công khai minh bạch về giá.
+ Luật giá đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, cho đến nay tỉnh Hải Dương vẫn chưa có một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nào mà việc định giá vẫn phải dựa vào sở tài chính, do đó cần đẩy nhanh xã hội hóa về thẩm định giá, Các tổ chức thẩm định giá độc lập giúp cho tỉnh và các cấp hoàn thiện việc định giá đồng thời giúp người dân xác định đúng giá BĐS của mình.
1.7.3. Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, công tác giao đất còn chậm mà vướng mắc là khâu thu hồi đất. điều đó ảnh hưởng không nhỏ đến công tác đấu giá. Để công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng đạt hiệu quả cao, UBND tỉnh Hải Dương và UBND các cấp cần tiến hành đồng bộ một số các giải pháp:
+ Đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân.
+ Cùng với người dân xây dựng giá đền bù, hoặc cùng với dân thuê tổ chức thẩm định giá để xác định giá đền bù, đây là phương pháp hữu hiệu nhất trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, bởi có sự đồng thuận của người dân.
+ Nâng cao chất lượng công trình quy hoạch các vùng đất sản xuất, đất chuyển mục đích làng nghề, làm dịch vụ, để người bị thu hồi đất tiếp cận với đất sản xuất, làm dịch vụ ổn định cuộc sống lâu dài.
+ Hiện nay các tỉnh đều thành lập “quỹ phát triển đất” nhằm hỗ trợ việc thu hồi đất được nhanh chóng, thực hiện bồi thường, hỗ trợ việc làm cho người bị thu hồi đất… Hải Dương cũng đã thành lập nhưng chưa đi vào hoạt động.
+ Cần phải có sự kiểm tra giám sát của dân, nếu phát hiện thấy sai trái hoặc mờ ám, chục lợi cá nhân phải bồi thường một gấp ba và buộc thôi việc đối với những cán bộ lợi dụng chức quyền ép dân hoặc cố tình làm sai
1.7.4. Giải pháp về bước giá trong đấu giá
Theo khoản 5 điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ – CP thì bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá quy định để phù hợp với từng cuộc bán đấu giá. Bước giá đặt ra để cho khách hàng trả giá, lần sau phải cao hơn lần trước ít nhất 1 bước giá. (1 bước giá có thể quy định là 1 trăm ngàn, 1 triệu, hai triệu, năm triệu v.v…), độ lớn của bước giá được tổ chức đấu giá quy định cụ thể của từng loại tài sản khi lập quy chế đấu giá, nếu ai trả sai bước giá coi như khách hàng đó vi phạm quy chế.
Ví dụ: Bước giá quy định là 2 triệu. thì khách hàng sau trả hơn khách hàng trước ít nhất là 1 bước giá hoặc 2 bước giá… tức là số tiền mỗi lần trả phải chẵn, nếu 1 bước = 2 triệu, 2 bước giá = 4 triệu…Nếu khách hàng trả cao hơn người
trước 3 triệu coi như vi phạm quy chế, khách hàng sẽ bị loại khỏi cuộc đấu giá, và bị xử lý theo điểm a, khoản 1 điều 29 Nghị định 60/2009/NĐ – CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp.
Xét theo hiệu quả thì sẽ ảnh hưởng tới nguồn thu, Nhà nước mất đi một khoản tiền là 1 triệu đồng trên 1 mét vuông tức là khách hàng tiếp theo đã trả 1,5 bước giá mà theo quy định chỉ có 1 bước, 2 bước và không có số lẻ (là 1,5). Vậy họ sẽ bị hủy kết quả do vi phạm quy chế nên người trả trước đó 1 bước giá sẽ là người trúng đấu giá nếu không có ai trả cao hơn, do vậy cần phải có giải pháp cho những trường hợp này:
+ Nên quy định mở cho “các cuộc đấu giá, không nhất thiết phải có quy định bước giá” mà căn cứ vào từng loại đất cụ thể để áp dụng.