3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.4.1.1. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2007
Năm 2007 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 30 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 24.144.369.000 đồng. Thực tế thu được là: 27.622.553.000 đồng chênh lệch so với giá khởi điển: 3,478,183,000 đồng. Tăng :14,41%
Bảng 1.4: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 Đơn vị tính: 1.000 đồng STT Xã Diện tích đấu giá ( m2) Tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm Tổng thu thực tế theo giá trúng đấu giá Chênh lệch C.Lệch% so với giá k/Điểm 1 An Bình (đợt 1) 1,125 618,750 697,332 78,582 12,70 2 An Lâm (đợt 1) 1,218.5 880,000 967,379 87,379 9.29 3 TT Nam Sách 1,027 1,643,200 1,840,226 197,026 11.99 4 Đồng Lạc 3,268 3,584,500 3,949,601 365,101 10.19 5 Ái Quốc (đợt 3) 2,484 3,005,000 3,505,131 500,131 16.64 6 Ái Quốc (đợt 2) 1,656 2,152,800 2,311,155 158,355 7.36 7 Ái Quốc (đợt 1) 931 1,050,650 1,073,916 23,266 2.21 8 An Lâm (đợt 2) 1,508 540,997 540,997 0 0.00 9 An Lâm (đợt 3) 675 372,127 372,127 0 0.00 10 An Bình (đợt 2) 652.5 300,500 359,500 59,000 19.63 11 An Sơn (đợt 1) 1,100 430,500 442,700 12,200 2.83 12 An Sơn (đợt 2) 500 185,300 203,600 18,300 9.88 13 An Sơm (đợt 3) 605 250,000 252,829 2,829 1.13 14 Cộng Hòa(đợt 1) 625 200,010 210,050 10,040 5.02 15 Cộng Hòa(đợt2) 426 138,500 138,501 0 0.00 16 Hợp Cát (đợt 1) 4,125 525,000 537,289 12,289 2.34 17 Hợp Cát (đợt 2) 2,500 957,610 1,246,750 289,140 30.19 18 Hợp Cát (đợt 3) 625 249,203 250,503 1,300 0.52 19 Hông Phong(đợt1) 759 250,120 275,220 25,100 10.04 20 Hồng Phong(đợt2) 1,242 425,000 455,730 30,730 7.23 21 Hợp Tiến 1,105 497,250 706,316 209,066 42.04 22 Minh Tân 1,320 501,000 541,200 40,200 8.02 23 Nam Chính 1,170 877,500 996,345 118,845 13.54 24 Nam Đồng(đợt 1) 656 365,109 367,291 2,182 0.60 25 Nam Đồng (đợt2) 306 122,400 122,400 0 0.00 26 Nam Hồng 1,865.5 731,070 1,052,286 321,216 43.94 27 Nam Hưng 1,329 172,770 196,876 24,106 13.95 28 Nam Tân 2,337 997,653 1,346,283 348,630 34.95 29 Phú Điền (đợt 1) 800 385,100 562,200 177,100 45.99 30 Phú Điền (đợt 2) 3,855 1,734,750 2,100,820 366,070 21.10 Cộng 24,144,369 27,622,553 3,478,184
Phân tích, đánh giá hiệu quả cuộc bán đấu giá đất ở đợi 1 năm 2007 khu dân cư xã Ái Quốc-huyện Nam Sách- tỉnh Hải Dương.
Diện tích được thu hồi theo quyết định số 1121/QĐ-UBND huyện Nam Sách ngày 24/3/2006 là 1.359 m2 trong đó 931.5 m2 đất được quy hoạch làm đất ở gồm 9 lô, mỗi lô có diện tích 103.5m2 . Số đất còn lại là 481.5 m2 được quy hoạch làm đường đi và đất trồng cây xanh.
Chủ đầu tư là UBND huyện Nam Sách, tư vấn thiết kế là công ty cổ phần tư vấn và thiết kế Hải Nam, đơn vị thi công là công ty cổ phần xây lắp 1 Hải Dương. Công trình hoàn thành và bàn giao cho chủ đầu tư tháng 01/2007
b) Xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng, giá bồi thường bị thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo nghề cho người dân + suất đầu tư XD cơ sở hạ tầng kĩ thuật, thiết kế giám sát + tiền sử dụng đất theo khung giá của tỉnh được công bố + các chi phí khác phát sinh (nếu có):
Căn cứ vào các yêu cầu của việc xác định giá khởi điểm, chủ đầu tư đã cộng tất cả các chi phí và tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước. Mỗi mét vuông đất là 599.000đ/m2. Đồng thời UBND xã Ái Quốc cũng tìm hiểu, điều tra được 3 lô đất đã giao dịch thành công có cơ sở hạ tầng tương tự và gần đó. Lô đất thứ nhất có diện tích 135 m2 giá bán 760.000đ/m2, giao dịch vào tháng 12/2006. Lô đất thứ 2 đã giao dịch thành công vào tháng 5/2006 có diện tích 90 m2, giá bán 610.000đ/m2. Lô đất thứ 3 giao dịch vào tháng 2/2007 có diện tích 120 m2 giá bán là 987.000đ/ m2. Căn cứ vào 3 so sánh trên và giá đầu tư của lô đất đưa vào đấu giá, UBND xã Ái Quốc có văn bản số 73/UBND ngày 25/6/2007 trình UBND huyện Nam Sách.
Căn cứ vào công văn số 73/UBND xã Ái Quốc. Ngày 28/7/2007, UBND huyện Nam Sách có công văn số 296 trình UBND tỉnh, làm căn cứ để UBND tỉnh xem xét phê duyệt giá khởi điểm.
Giá khởi điểm được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt 1.150.000đ/m2 (một triệu, một trăm năm mươi ngàn đồng một mét vuông)
c) Chủ đầu tư lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
UBND huyện Nam Sách đã chọn được đơn vị bán đấu giá là trung tâm dịch vị bán đấu giá tỉnh Hải Dương để kí hợp đồng thực hiện.
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản lập kế hoạch và xây dựng quy chế bán đấu giá QSDĐ thuộc xã Ái Quốc, trình chủ tài sản xem xét phê duyệt kế hoạch thực hiện đấu giá gồm các bước:
+ Thông báo mời tham gia đấu giá trên báo Hải Dương số 7, 8, 9 ra ngày 7, 8, 9/7/2007 và trên đài phát thanh, truyền hình Hải Dương, phát bản tin từ 9h05 – 9h20 trong 3 ngày 7, 8, 9/7/2007.
+ Thông báo phát trên đài phát thanh của huyện Nam Sách và xã Ái Quốc 7 ngày liên tục từ ngày 07 đến ngày 14/7/2007
+ Niêm yết thông báo công khai tại trụ sở UBND xã Ái Quốc và tại hội trường UBND xã, nơi diễn ra cuộc bán đấu giá và được thông báo trước ít nhất 30 ngày khi mở cuộc bán đấu giá.
+ Chủ tài sản kết hợp cùng với cán bộ trung tâm bán đấu giá tổ chức cho khách hàng đi xem đất (nếu khách hàng yêu cầu) đồng thời giải đáp tất cả những câu hỏi của khách hàng liên quan đến dự án và cuộc bán đấu giá.
+ Thời gian mở cuộc bán đấu giá dự kiến sẽ được tiến hành lúc 8h30 sáng ngày 20/8/2007 tại hội trường UBND xã Ái Quốc
+ Trung tâm cùng với UBND xã Ái Quốc tổ chức bán hồ sơ, giá 100.000đ/bộ. “Hồ sơ theo mẫu của trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản phát hành”
+ Nhận hồ sơ và tiền đặt trước (đặt cọc) từ ngày 28/7/2007 đến ngày 17/8/2007. Tiền đặt trước là 10.000.000đ/lô (mười triệu đồng một lô). Tiền này sẽ được hoàn trả khách không trúng đấu giá ngay sau khi kết thúc cuộc đấu giá, và sẽ được cộng vào số tiền phải nộp tiếp theo khi trúng đấu giá. Trước khi nhận hồ sơ và tiền đặt cọc, cán bộ trung tâm hỏi lại khách hàng 1 lần nữa xem còn chỗ nào chưa rõ, chưa hiểu để được giải đáp, nhất là quy chế của cuộc bán đấu giá, khi khách hàng không còn ý kiến gì, nhất trí tham gia đấu giá, lúc đó cán bộ trung tâm mới tiến hành nhận tiền đặt cọc và nhận hồ sơ, làm thủ tục cho khách hàng, hẹn 8h00 ngày 20/8/2007 có mặt tại hội trường UBND xã Ái Quốc để tham dự cuộc bán đấu giá QSDĐ.
d) Tổ chức cuộc bán đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Ái Quốc huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương (gồm có 25 khách hàng tham gia).
khách hàng tham gia đấu giá mời vào hội trường để chuẩn bị dự lễ khai mạc. Nếu khách hàng vắng mặt hoặc đến muộn khi bắt đầu vào bỏ phiếu bán đấu giá thì sẽ không được tham dự, coi như bỏ cuộc đấu giá, khách hàng không chứng minh được trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sẽ bị mất tiền cọc.
Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá công bố thành phần tham dự cuộc bán đấu giá và người giúp việc cho đấu giá viên.
Người điều hành cuộc đấu giá điểm danh khách hàng lại 1 lần nữa và phổ biến quy chế, nội quy, hình thức đấu giá... cho mọi người trong hội trường nghe, sau khi phổ biến xong, người điều hành hỏi lại xem có khách hàng nào còn ý kiến, nêu ra để hội đồng giải đáp mọi thắc mắc của khác hàng liên quan đến cuộc đấu giá QSDĐ tại xã Ái Quốc cho đến khi không còn ý kiến nào nữa, người điều hành mới chuyển sang trình tự của cuộc bán đấu giá.
Cuộc đấu giá được tiến hành theo phương thức bỏ phiếu kín 1 vòng. Giá khởi điểm được giữ kín cho đến khi tiến hành xong bỏ phiếu thì giá khởi điểm mới được công bố.
Người điều hành giao cho người giúp việc 25 phiếu đấu giá để phát cho 25 khách hàng, khách hàng tự tay ghi vào phiếu trả giá số tiền mình đặt mua, trong phiếu trả giá gi rõ số tiền bằng số và số tiền bằng chữ. Nếu số tiền gi bằng chữ không giống số tiền gi bằng số trong phiếu trả giá thì số tiền ghi bằng chữ sẽ được công nhận, và ban tổ chức sẽ lấy số tiền ghi bằng chữ là số tiền khách hàng đã trả giá.
Khách hàng tự tay bỏ vào hòm phiếu của ban tổ chức. Sau 15’ số phiếu đã đủ 25 phiếu trong hòm, ban tổ chức tiến hành công khai kiểm phiếu, có giám sát của đại diện khách hàng. Kết quả kiểm phiếu có:
+ 1 khách hàng trả giá 1.165.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 1.155.000đ/m2 + 6 khách hàng trả giá 1.151.000đ/m2 + 8 khách hàng trả giá 1.150.000đ/m2 + 5 khách hàng trả giá 1.050.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 950.000đ/m2
+ 2 khách hàng trả giá 900.000đ/m2
Sau khi kiểm phiếu xong, ban tổ chức công bố công khai trên bảng và đọc cho mọi người trong hội trường đều nghe. Người điều hành đề nghị cán bộ sở tài chính đưa phong bì niêm phong quyết định giá khởi điểm cho ban tổ chức, ban tổ chức trình cho mọi người xem và mời 5 đại diện khách hàng lên kiểm tra và tiến hành mở niêm phong.
Người điều hành công bố quyết định của UBND tỉnh Hải Dương về việc phê duyệt giá khởi điểm. Giá khởi điểm là 1.150.000đ/m2
Căn cứ theo kết quả trả giá, có 16 người trúng đấu giá. Thứ tự ưu tiên chọn lô đất sẽ tiến hành từ cao xuống thấp. 8 khách hàng trả giá từ 1.165.000đ/m2 đến 1.151.000đ/m2 sẽ nhận được 8 lô, còn lại 1 lô giành cho 8 khách hàng, lúc đó 8 khách hàng tự bốc thăm xem ai được, dưới sự điều hành và giám sát của ban tổ chức cuộc đấu giá. Sau khi tiến hành bốc thăm xong, người điều hành cuộc đấu giá công bố những khách hàng trúng đấu giá và mọi người cùng kí vào biên bản kết thúc cuộc bán đấu giá.
Trong vòng 5 ngày làm việc cơ quan thuế xác lập thông báo nộp tiền gửi cho khách hàng trúng đấu giá.
Trong thời hạn tối đa không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, khách hàng trúng đấu giá phải nộp đầy đủ số tiền đã ghi trong thông báo, địa điểm nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (Kho bạc nhà nước tại huyện Nam Sách). Nếu quá thời hạn trên thì coi như khách hàng trúng đấu giá đã từ chối không mua nữa, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi lại.
Bảng 1.5: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT(đợt.1) Khu dân cư xã Ái Quốc- Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Đơn vị tính: 1.000 đồng S TT Họ tên khách hàng trúng đấu giá Diện tích ( m2 ) Giá khởi điểm. Số tiền dự kiến thu Giá trúng đấu giá Số tiền thực tế thu được 0 1 2 3 4=2x3 5 6=2x5 1 NguyÔn V¨n Hoan 103.5 1,150 119,025 1,165 120,578 2 Hoµng ThÞ Thoa 103.5 1,150 119,025 1,155 119,543 3 D¬ng Ngäc §¹i 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 4 D¬ng Ngäc §¹i 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 5 NguyÔn §¨ng Minh 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 6 NguyÔn §¨ng Minh 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 7 §oµn V¨n ThuÊn 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 8 §oµn ThÞ Hưêng 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 9 NguyÔn Hµ Tuyªn 103.5 1,150 119,025 1,150 119,025 Cộng 931.5 1,071,225 1,073,916
Kết quả sau khi Đấu Giá đã thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 2,21%