3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.8.7.Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá
Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng.
Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụng mang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%).
Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóa trong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được ban hành.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là “Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất” với các vấn đề chủ yếu:
+ Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất + Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
+ Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất + Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012.
2.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu tập trung các vấn đề:
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Đặc điểm tự nhiên. Đặc điểm kinh tế xã hội. Mục tiêu phát triển.
2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Hiện trạng sử dụng đất. Tình hình quản lý đất đai.
Tình hình quản lý thị trường bất động sản.
2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt
Hiệu quả về mặt kinh tế. Hiệu quả về mặt xã hội.
Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài.
Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường Đại học…
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, nguồn gốc đất, các bước xây dựng giá khởi điểm.
Phỏng vấn 3 người tham gia đấu giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối tượng và phương pháp lựa chọn người phỏng vấn là lãnh đạo địa phương đã nghỉ hưu đi tham gia đấu giá, nhười dân có trình độ học hwts cấp 3 (phổ thông trung học) và người không được đi học mà chỉ học qua các buổi tối Bình dân học vụ (Mới chỉ biết đọc, biết viết).
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Microsoft office Excel
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương
1.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc. Huyện Nam Sách có 19 đơn vị hành chính gồm 18 xã và 1 thị trấn.
a) Vị trí địa lý:
Phía Bắc giáp huyện Chí Linh, phía đông giáp huyện Kim Môn, Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng và huyện Gia Bình (tỉnh Bắc Ninh).
Tính chất đất đai cũng như địa hình của huyện mang tính chất phù sa sông Thái Bình, độ cao so với mực nước biển trung bình là 0,60m. Khí hậu mang rõ nét tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa, hội tụ đầy đủ để phát triển nền nông nghiệp toàn diện.
b) Kinh tế:
Nông nghiệp: Khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại. Hiện nay toàn huyện có trên 800 hét ta nuôi trồng thủy sản, 1.038,5 hét ta sông ngòi tự nhiên và 500 hét ta đất bãi trũng cấy lúa 1 vụ hoặc trồng mầu được chuyển sang đào ao, lập vườn phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản.
Công nghiệp: Trước kia Nam Sách có làng nghề gốm cực kỳ nổi tiếng là gốm chu đậu thời tiền Lê nhưng đã bị thất truyền làng nghề gốm chu đậu được khôi phục từ năm 1995. Huyện đã được Chính phủ phê duyệt khu công nghiệp Nam Sách 63 ha, cụm công nghiệp An Đồng do tỉnh phê duyệt 35 ha, hiện các doanh nghiệp hoạt
động trên 70%. Khu công nghiệp Cộng Hòa tỉnh Hải Dương đã phê duyệt năm 2009 đang chuẩn bị thực hiện.
Ngoài ra một số doanh nghiệp đã đầu tư vào thị trấn Nam Sách, Xã Minh Tân. Khả năng giành đất cho công nghiệp và dịch vụ ở dọc đường 183, đường 17 và đường 5B của huyện còn rất lớn.
b) Kiến trúc:
Cầu Bình bắc qua Sông Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh.
Nam sách nằm ở trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi, có sông bao bọc gần như bốn phía, có đường sông dài gần 50 km, đây là một huyện có đầy đủ các điều kiện về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng để phục vụ cho phát triển kinh tế khu công nghiệp, kinh tế trang trại, mặt khác theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnh đến năm 2015 thì việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương qua đường Vanh đai xuyên thẳng với đường 183 để hình thành một tuyến lộ Hải Dương - Quảng Ninh. Đây chính là tiền đề biến Nam Sách thành một trung tâm khu vực, điểm liên kết với các tỉnh như Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Nhờ điều kiện thuận lợi về cơ sở vật chất hạ tầng, giao thông mà Nam Sách đang dần trở thành một huyện có lợi thế thu hút vốn đầu tư lớn nhất so với các huyện trong toàn tỉnh.
Hiệu quả trong việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực sự là một bước tiến mới trong công tác quản lý đất đai, đưa giá đất sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Hải Dương nói chung và huyện Nam Sách nói riêng đã hạn chế được nạn đầu cơ đất, tuy nhiên đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, đấu giá QSDĐ lại là một phương thức còn khá mới mẻ do đó cần từng bước hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương.
Nhìn chung huyện Nam Sách có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và thị trường BĐS.
1.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội
1.1.2.1. Dân số và lao động
Sự biến đổi của dân số và lao động ảnh hưởng rất lớn đến đời sống kinh tế cũng như sự phát triển chung của toàn xã hội. Vì vậy tìm hiểu về vấn đề dân số và lao động là công việc không thể thiếu khi nghiên cứu kinh tế của một vùng nông thôn nào đó. Tổng dân số của toàn huyện tính đến ngày 31/12/2011 là 114.834 người trong đó tỷ lệ nữ chiếm 52,61% dân số.
Qua bảng 4.1: ta thấy dân số của huyện qua ba năm 2009 – 2011 có xu hướng tăng lên. Cụ thể, năm 2009 dân số toàn huyện là 111.852 người, đến năm 2010 tăng lên 113.053 người và năm 2011 là 114.834 người. Tỷ lệ tăng dân số bình quân trong giai đoạn 2009-2011 là 1,32%. Có mức tăng cao như vậy là do số trẻ được sinh ra tăng đột biến, số người tử vong lại giảm làm cho dân số tăng.
Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011 Chỉ tiêu 2009 2010 2011 So sánh (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) 10/09 11/10 BQ I. Tổng số nhân khẩu 111.852 100,00 113.053 100,00 114.834 100,00 100,07 101,58 101,32 Nam 52.900 47,29 53.559 47,38 54.417 47,39 100,25 101,60 101,42 Nữ 58.952 52,71 59.494 52,62 60.417 52,61 100,92 101,55 101,24
II. Người trong độ tuổi Lao động 60.208 61,253 61.253 100,00 62.854 100,00 101,74 102,61 102,17
Nam 28.956 48,09 29.436 48,06 30.150 47,97 101,66 102,43 102,04 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nữ 31.252 51,91 31.817 51,94 32.704 52,03 101,81 102,79 102,30
1.1.2.2. Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011
Bảng 4.2 thể hiện kết quả sản xuất của huyện trong 3 năm 2009 - 2011. Qua bảng 4.2 ta thấy tình hình sản xuất trong 3 năm của huyện phát triển tương đối nhanh. Năm 2009 tổng giá trị sản xuất đạt 1.234.471 triệu đồng và tăng lên 1.373.367 triệu đồng vào năm 2010 tức là tăng 11,25% và tăng nhanh năm 2011, kết quả sản xuất toàn huyện đạt 1.540.843 triệu đồng tăng lên 12,19% so với năm 2010.
Đối với ngành nông nghiệp, căn cứ vào tình hình đặc điểm của địa phương huyện đã tập trung lãnh đạo, thực hiện đẩy mạnh phát triển sản xuất. Qua bảng 3.3 ta thấy giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trong ba năm đều tăng với tỉ lệ tăng trung bình là 2,88%
Trong ngành trồng trọt: Tổng giá trị sản xuất năm 2009 đạt 189.430 triệu đồng và đến năm 2010 tăng lên 195.984 triệu đồng với tốc độ tăng là 3,46%. Năm 2011 đạt 202.614 triệu đồng, tốc độ tăng trung bình là 3,42%. Sự chuyển đổi diện tích từ trồng lúa chuyển sang các cây trồng ngắn ngày đã khiến cho thu nhập của các hộ nông dân tăng lên đáng kể. Nhiều hộ nông dân mạnh dạn đầu tư áp dụng giống lúa mới cùng với điều kiện thuận lợi nên giá trị thu được từ sản xuất lúa tăng lên nhanh chóng.
Ngành chăn nuôi có sự thay đổi rõ rệt qua 3 năm. Năm 2009, giá trị sản phẩm của ngành chăn nuôi là 96.848 triệu đồng chiếm 7,85% tổng giá trịổan xuất các ngành. Năm 2010 là 97.525 triệu đồng chiếm 7,10% tổng giá trị sản xuất các ngành, năm 2011 giá trị ngành chăn nuôi tăng lên đạt 100.877 triệu chiếm 6,55% tổng giá trị sản xuất các ngành.
Giá trị sản xuất CN-TTCN tăng nhanh từ 291.727 triệu đồng năm 2009 đã tăng lên 393.224 triệu đồng năm 2011. Cơ cấu giá trị CN-TTCN từ 23,63% năm 2009 đã tăng lên chiếm 25,52% năm 2011. Trong đó, giá trị sản xuất TTCN tăng nhanh từ 181.204 tr đồng năm 2009 lên 226.281 năm 2011
Bảng 1.2: Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011)
Chỉ tiêu
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tốc độ phát triển (%)
Giá trị (Tr. đồng) Cơ cấu (%) Giá trị (Tr. đồng) Cơ cấu (%) Giá trị (Tr. đồng) Cơ cấu (%) 10/09 11/10 BQ Tổng giá trị SX 1.234.471 100 1.373.367 100 1.540.843 100 111,25 112,19 111,72 1. Nông nghiệp 306.798 24,85 314.309 22,89 324.721 21,07 102,45 103,31 102,88 Trồng trọt 189.430 61,74 195.984 62,35 202.614 62,40 103,46 103,38 103,42 Chăn nuôi 96.848 31,57 97.525 31,03 100.877 31,07 100,70 103,44 102,07 Dịch vụ NN 20.520 6,69 20.800 6,62 21.230 6,54 101,36 102,07 101,72 2. Công nghiệp 291.727 23,63 339.279 24,70 393.224 25,52 116,30 115,90 116,10 Trong đó TTCN 181.204 62,11 203.673 60,03 226.281 57,55 112,40 111,10 111,75 3. Xây dựng 241.381 19,55 271.554 19,77 311.472 20,21 112,50 114,70 113,60 4. Dịch vụ 394.565 31,96 448.225 32,64 511.426 33,19 113,60 114,10 113,85
1.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường BĐS trên địa bàn huyện
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai
Những năm trước đây, việc quản lý đất đai ở các xã, thị trấn còn lỏng lẻo dẫn đến sử dụng đất còn tuỳ tiện không theo đúng quy hoạch, kế hoạch. Mặt khác, do tốc độ công nghiệp hóa nhanh nên đất đai biến động nhiều, việc chỉnh lý theo dõi biến động đất không kịp thời, các hồ sơ lưu trữ về đất đai rất ít, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý.
Trong những năm qua, UBND huyện đã thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai; thường xuyên chỉ đạo các cơ quan chức năng kết hợp với kiểm tra giám sát việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn nên đã hạn chế được phần nào những vi phạm sử dụng đất; đất đai dần được sử dụng đúng pháp luật, có hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, và đô thị hóa của Huyện.
1.2.1.1. Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003
Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các phường chưa được hệ thống đầy đủ và ít được cập nhật biến động thường xuyên.
Cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở các xã chưa có chuyên môn và sự am hiểu cần thiết cho công tác quản lý đất đai ở địa phương.
Cư dân trên địa bàn huyện hầu như làm nông nghiệp và sản xuất tiểu thủ công do vậy việc am hiểu và chấp hành chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai còn hạn chế.
Cơ sở hạ tầng đô thị hóa nông thôn còn yếu và không đồng bộ; công tác quy hoạch và sử dụng đất theo quy hoạch chưa được quan tâm thực hiện, còn tồn tại nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất như: tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công, cấp đất sai thẩm quyền…
Tuy nhiên, với mục tiêu phấn đấu đưa huyện Nam Sách trở thành huyện phát triển về mọi mặt nói chung và phát triển về quản lý Nhà nước đối với đất đai, huyện uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND huyện Nam Sách đã đánh giá tình hình, xây dựng các chương trình và đề ra các giải pháp cụ thể tại các Nghị quyết của huyện uỷ, của Hội đồng nhân dân nhằm chỉnh đốn và nâng cao hiệu quả
hoạt động của bộ máy quản lý đất đai trên địa bàn huyện. Áp dụng Điều 13 Luật Đất đai 1993, UBND huyện đã xây dựng và thực hiện kiên quyết và đồng bộ các giải pháp sau:
+ Kiểm tra, rà soát hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ tại các xã, tiến hành xây dựng bổ sung, hệ thống và chuẩn hoá theo quy trình quy định. Xây dựng Hệ thống cơ sở dữ liệu Địa chính - Nhà đất đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đất đai.
+ Tham gia cùng các ban ngành chức năng của tỉnh, xây dựng quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 2001 – 2010, tổ chức thực hiện quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt.
+ Ban hành các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn UBND các xã trong quản lý sử dụng đất đai, xây dựng và lập hồ sơ địa chính, khai thác các ứng dụng của Hệ thống cơ sở dữ liệu Địa chính - Nhà đất…Thực hiện nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai như, tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá học ngắn hạn, dài hạn về kỹ năng, trình độ chuyên môn.
+ Thực hiện giải phóng mặt bằng cho các dự án được Chính phủ, phê duyệt UBND Tỉnh giao đất. Phối hợp cùng Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên & Môi trường) thực hiện lập hồ sơ, ký hợp đồng thuê đất theo Chỉ thị 245/TTg của Thủ tướng Chính phủ. Phối hợp cùng UBND các xã lập hồ sơ các diện tích đất kẹt, đất hoang hoá, sử dụng sai mục đích và tiến hành thu hồi đất theo trình tự, thẩm quyền quy định.
+ Thực hiện thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai 5 năm một lần theo quy định của Luật Đất đai.
+ Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng trình tự, thủ tục quy