3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.3.4.2. Thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá QSDĐ
a) Những thành tựu mà tỉnh Hải Dương đã đạt được.
Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá thực sự là một bước tiến trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, giúp UBND huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai.
Trong những năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành một phương thức hữu hiệu trong việc giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất. Các địa phương trong cả nước đều đã xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của riêng địa phương mình, từ đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra sôi nổi, phát triển cả về số lượng và chất lượng.
Hải Dương đã ra quyết định số 26/2011/QĐ-UBND ngày 28/10/2011 của UBND tỉnh về việc ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương. Quy chế gồm có 6 chương 31 điều nhằm cụ thể hóa công tác đấu giá QSDĐ theo nghị định số 17/2010/NĐ- CP về bán đấu giá tài sản.
b) Những hạn chế.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế
Đối với công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua vẫn còn thiếu tính ổn định ở nhiều địa phương tiến hành rất chậm và nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ khâu giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Ngoài ra, một trong những khó khăn nữa trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương hiện nay là khâu thu tiền sau khi khách hàng trúng
đấu giá. Phần lớn người trúng đấu giá tự giác thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng cũng còn một số trường hợp chưa chấp hành còn nợ đọng do đó, số tiền nợ tiếp tục phải thu phát sinh, nợ quá hạn nhà đầu tư chưa thanh toán…Các chủ đầu tư cho rằng, bên cạnh nguyên nhân do hạ tầng kỹ thuật của các dự án chưa hoàn thành, một số dự án phát sinh vướng mắc trong giải phóng mặt bằng nên không thể giao đất cho khách hàng thì đa số các trường hợp chậm nộp tiền trúng đấu giá không có nhu cầu xây dựng nhà ở đã cố tình dây dựa, kéo dài việc thanh toán để có thời gian tiến hành giao dịch, chuyển nhượng kiếm lời. Không ít đối tượng đã trót “găm hàng” không đủ khả năng tài chính thanh toán nên phải chờ cơ hội “đẩy” đất cho người khác mới có tiền để nộp.
Một thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ khó tạo ra mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh, dễ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
Đối với các dự án nằm trên địa giới hành chính của các phường khác nhau, các quận huyện khác nhau, sau khi thực hiện san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì các ranh giới hành chính được lấy theo địa lý tự nhiên sẽ bị xóa, rất khó khăn cho việc xác định địa giới hành chính.
Ngoài ra, tình trạng tự điều chỉnh quy hoạch, giảm phần diện tích công cộng của chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá, đấu thầu còn diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dụng bị vi phạm ở tất cả các công trình, lấn chấm đất xảy ra ở hầu hết các dự án.
Người tham gia đấu giá chưa hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao. Một số trường hợp khách hàng tham gia đấu giá QSDĐ, nhưng xung quanh khu vực đấu giá có nhiều đất nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá đất của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. Ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham
gia đấu giá để đầu cơ đất đai.
Một hạn chế nữa là thời hạn thanh toán, xây dựng thì phải sử dụng đất đều bị trồng chéo, lại phải nộp tiền ngay sau 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá, nên những người có thu nhập thấp hoặc vừa không thể xoay sở được tiền và lúc đó cũng không thể thương lượng lại được. Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất tính thuế trước bạ sẽ tính theo giá đất đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
Cũng chính vì thế mà những người có thu nhập thấp hoặc trung bình khó có lợi thế tiếp cận được hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì vốn bỏ ra là rất lớn.
1.4. Hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ từ năm 2007 đến 2012 trên địa bàn huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương
Căn cứ vào số liệu thống kê của phòng tài chính huyện Nam Sách cung cấp, công tác đấu giá QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012, huyện Nam Sách đã bán được giá trị tài sản là BĐS như sau: