3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.2. Tình hình sử dụng đất
Qua bảng 4.3 chúng ta thấy, tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính toàn huyện là: 10.907,78 ha. Cụ thể như sau:
Bảng 1.3: Diện tích các loại đất chính của huyện tính hết 31/12/2012
Loại đất Diện tích Tỷ lệ % so với D/Tích tự nhiên Tổng diện tích tự nhiên 10.907,78 100%
1. Đất nông nghiệp 6.964,60 63,90%
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 6.064,97
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 5.357,50 Đất trồng lúa 4.898,94 Đất trồng cây hàng năm khác 458,56 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 707,47
1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản 898,94
1.3 Đất nông nghiệp khác 0,69
2. Đất phi nông nghiệp 3.940,10 36,12%
2.1Đất ở 971,28
2.1.1. Đất ở tại nông thôn 893,92 2.1.2. Đất ở tại đô thị 77,36 2.2 Đất chuyên dùng 1.888,50 2.3 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 21,58 2.4 Đất quốc phòng 4,58
2.5 Đất an ninh 0,47
2.6 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 215,47 2.7 Đất có mục đích công cộng 1.646,40 2.8 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 15,66 2.9 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 126,20 2.10 Đất sông suối và mặt nước C/dùng 938,17 2.11 Đất phi nông nghiệp khác 0,29
3. Đất chưa sử dụng 3,08 0,02%
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 3,08
Nguồn: phòng TNMT Huyện Nam Sách cung cấp.
Tính đến hết quý 4/2012, cả tỉnh Hải Dương mới có một trung tâm bán đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp quản lý và 1 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập theo luật doanh nghiệp.
Hải Dương là một trong những tỉnh được chọn làm thí điểm về bán đấu giá QSDĐ trong cả nước.
Đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, minh bạch.
1.3.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá QSDĐ
Luật tổ chức HĐND ngày 26/11/2003
Luật đất đai năm 1993,luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai 1998 và 2001, luật đất đai 2003
Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản.
Quyết định số 216/2006/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 về ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của bộ tài chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
Quyết định số 2462/2006/QĐ-UBND ngày 13/7/2006 của UBND tỉnh Hải Dương ban hành quy chế đấu giá QSDĐ, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương
Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 về hướng dẫn xác định giá khởi điểm
Quyết định số 26/2011/QĐ-UBND ngày 28/10/2011 của UBND tỉnh Hải Dương ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương, để thay thế Quyết định số 2462/2006/QĐ-UBND ngày 13/7/2006.
Các quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các tổ chức để thực hiện việc khai thác quỹ đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện nam sách, tỉnh Hải Dương.
Các quyết định của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá khởi điểm để tổ chức đấu giá QSDĐ trên các dự án.
1.3.2. Nội dung đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất
1.3.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ
Lựa chọn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là thủ tục đầu tiên trong trình tự bán đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì tiến hành lựa chọn, hình thức bán đấu giá để bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chỉ được quyền tiến hành bán đấu giá sau khi có sự ủy quyền của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua một hợp đồng có hiệu lực pháp luật, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất (hợp đồng ủy quyền).
+ Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và phải lập thành văn bản có nội dung chính theo đúng nghị định 17/2010/NĐ- CP ngày 04/3/2010.
Quy chế đấu giá QSDĐ của tổ chức đấu giá chuyên nghiệp
Quy chế này được UBND huyện phê duyệt trước khi thông báo bán đấu giá, đảm bảo công khai, minh bạch đúng pháp luật. Nội dung quy chế được tóm tắt như sau:
+ Giải thích thuật ngữ
+ Đối tượng và phạm vi điều chỉnh
+ Vị trí - diện tích - cơ cấu khu đất đấu giá + Phương thức đấu giá
+ Đơn vị tổ chức đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá + Nghĩa vụ và quyền lợi của người giam gia đấu giá
+ Thông báo, hình thức mời khách hàng tham gia đấu giá, tiền đặt trước (đặt cọc) trước khi khách hàng tham gia đấu giá.
+ Giá khởi điểm, bước giá và giá trúng đấu giá. + Hồ sơ tham dự đấu giá của khách hàng. + Phiếu đấu giá (nếu bỏ phiếu kín)
+ Hồ sơ mời đấu giá (do tổ chức đấu giá chuyên nghiệp soạn) + Trình tự mở cuộc đấu giá và nguyên tắc xét giá
+ Xác định người trúng đấu giá + Phê duyệt kết quả đấu giá
+ Nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
+ Bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và giấy phép xây dựng cho người trúng đấu giá.
+ Khách hàng bỏ không tham gia đấu giá, hoặc vi phạm quy chế đấu giá.. và các biện pháp xử lý.
+ Các vi phạm khác trong quá trình thực hiện + Nội quy tại phòng đấu giá
+ Thời gian, địa điểm nhận hồ sơ; thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá.
1.3.2.2. Xác định giá khởi điểm
Giá khới điểm của quyền sử dụng đất đem ra đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trước khi tiến hành thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc bệt.
+ Đối với quyền sử sụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, thì giá khởi điểm được xác định theo giá thị trường, và phải theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng không được thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho một mét vuông + các chi phí khác phát sinh phục vụ cho công tác đấu giá (nếu có).
Sau khi tổ chức bán đấu giá được lựa chọn và xác định được giá khởi điểm, tổ chức bán đấu giá đó phải tiến hành mọi công việc chuẩn bị cần thiết để tiến hành cuộc bán đấu giá thành công, công khai, minh bạch, trong đó có các công việc cơ bản.
+ Niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá QSDĐ + Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ.
+ Xây dựng quy chế đấu giá.
+ Nhận tiền đặt trước (đặt cọc) từ 1 - 15% giá khởi điểm của QSDĐ + Tổ chức cho khách hàng đi xem đất trước khi tiến hành cuộc đấu giá
1.3.2.4. Tiến hành đấu giá QSDĐ:
Để tiến hành cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp có thể lựa chọn một trong các hình thức đấu giá sau:
+ Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; + Đấu giá bằng bỏ phiếu;
+ Các hình thức khác do cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và tổ chức bán đấu giá thỏa thuận ( Điều 33 NGhị định 17/2010/ NĐ – CP).
Cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được tiến hành liên tục theo trình tự thủ sau đây:
+ Mở đầu cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá; công bố danh sách người đăng ký tham gia đấu giá (mua quyền sử dụng đất) và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá có mặt hoặc vắng mặt; giới thiệu từng quyền sử dụng đất bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá (nếu có)
1.2.3.5. Giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá
Căn cứ vào quyến định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu
định giao đât, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
1.3.4. Thực trạng đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuêđất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương
1.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ
a) Những thành tựu.
Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng điều chỉnh thống nhất bằng hệ thống văn bản từ Hiến pháp, Luật đến các văn bản dưới luật và có sự sửa đổi, bổ xung phù hợp với sự thay đổi của tình hình kinh tế xã hội, và của từng địa phương. Căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật, UBND tỉnh Hải Dương cũng ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa về công tác đấu giá QSDĐ cho riêng mình. Quy định trong các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đều thể hiện sự thống nhất với các nội dung đã được quy định trong Hiến pháp , đó là “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” và theo quy định của Luật đất đai 2003 là “Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đồng thời phù hợp với quy định pháp luật của các ngành luật khác có liên quan như: đầu tư, xây dựng, tài chính...
Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Các quy định về quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo thành hành lang pháp lý cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tạo điều kiện cho người tham dự đấu giá yên tâm về mảnh đất trúng giá. Người trúng giá có đầy đủ các thông tin chính xác và thửa đất mình trúng giá như quy hoạch thửa đất, sơ đồ địa chính, đồng thời được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai và hưởng các quyền , lợi ích hợp pháp của pháp luật đất đai, dân sự. Người trúng đấu giá được tự do lựa chọn quyết định của mình, không lệ thuộc vào ý kiến chủ quan của người khác, không mất thêm các chi phí cho tổ chức trung gian để có quyền sử dụng đất mình mong muốn.
Quy định và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều mâu thuẫn, tồn tại.
Giá khởi điểm được xác định với giá thực tế chuyển nhượng. Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm nhưng không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2, nhưng thực tế đôi khi lại thấp hơn hoặc lại quá cao.
Việc xây dựng giá khởi điểm để đấu giá còn nhiều mâu thuẫn, giá chuyển nhượng thực tế thì rất cao, còn chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì lại rất thấp, dẫn đến việc khó có thể xây dựng được một giá sàn hợp lý phù hợp với giá trị quyền sử dụng đất trong khu vực.
Cũng chính việc đưa ra giá sàn không hợp lý lại được Nhà nước chính thức công nhận qua việc đấu giá quyền sử dụng đất nên dẫn đến việc nhân dân căn cứ vào giá đó để đòi bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án cùng trong khu vực. Điều đó Nhà nước không thể thực hiện nổi, do vậy việc giải tỏa dự án trong cùng khu vực gặp nhiều khó khăn, khiếu kiện trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra liên tục.
Trong nhiều trường hợp, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất chưa có tính dự báo.
Việc dự báo trước những tình huống có thể xảy xa trong tương lai là một việc làm rất cần thiết của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, ban hành các văn bản pháp luật. Từ đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xây dựng các văn bản pháp luật đã điều chỉnh các tình huống dự báo. Khi tình huống đó xảy ra thì đã có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh. Trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật mới chỉ dùng lại ở mức đảm bảo điều chỉnh cho các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện tại, chưa có tính dự báo trước.
vận động mọi người tham gia đấu giá để thực hiện hành vi nào đó như trả giá thấp, tẩy chay cuộc đấu giá.vv.. gây thiệt hại cho Nhà nước thì chúng ta cũng chưa có các quy định pháp luật về hành chính cũng như hình sự để điều chỉnh. Hoặc như khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, Nhà nước thu hồi mảnh đất của họ thì sẽ bồi thường như thế nào? Có theo giá đất mà họ đã nộp cho Nhà nước khi trúng giá đất hay không? Vấn đề xử lý tài chính sau khi đơn vị trúng đấu giá đất được thuê đất chuyển sang giao đất ổn định lâu dài (trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở cho người Việt Nam). Những vấn đề này, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất nói riêng còn thiếu các quy định cụ thể có tính dự báo trước.
Hiện nay theo bộ luật hình sự rất khó xử lý thích đáng đối với những vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là hành vi “thông thầu”.
Trong điều 172, 174 Bộ luật hình sự quy định đối tượng có hành vi “thông thầu” đấu giá quyền sử dụng đất phải bị xử lý hành chính một lần, hoặc gây hậu quả nghiêm trọng mới xử lý bằng hình sự. Tuy nhiên, trong luật lại không nêu rõ hướng dẫn thế nào là gây hậu quả nghiêm trọng, và một khi cán bộ nào đó có hành vi “thông thầu” đấu giá quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ bị xử lý, thì làm gì có lần hai nữa để vi phạm mà xử lý bằng hình sự như luật đã viện dẫn.
Đối với hành vi “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng chỉ áp dụng biện pháp xử lý hành chính là thu tiền đặt cọc, chứ không truy cứu trách nhiệm hình sự.
Do vậy, sau khi xảy ra các vụ việc “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ đối tượng vi phạm thì cũng chỉ xử lý ở mức độ đề nghị ủy ban Nhân dân các địa phương ra quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá trong những vụ “thông thầu”.
Chính vì chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ và đủ mạnh để xử lý nên hiện tượng “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất vẫn xảy ra ở mức độ ngày càng nghiêm trọng. Chúng ta đã có Luật sử lý vi phạm hành chính, song
cũng cần phải có cụ thể hóa các văn bản quy định.
Nếu chúng ta đưa ra cụ thể cho các hành vi như có hành vi thì bị sử phạt và