3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.7.4.3.Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất
Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau:
+ Là cầu nối giữa người bán và người mua QSDĐ được gặp nhau
+ Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất.
+ Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.
+ Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
+ Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu. Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.8. Hiệu quả hoạt động bán đấu giá tài sản từ 2005 đến 2010
(bài giảng đào tạo nghề ĐG- Học viện tư pháp)
Sau khi thành lập và đi vào hoạt động, các tổ chức bán đấu giá tài sản (động sản và BĐS) đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần không nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội. Theo thống kê của Bộ Tư Pháp từ năm 2005 đến 2010 thì các tổ chức bán đấu giá đạt được những kết quả như sau:
1.8.1. Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được.
Theo báo cáo của 51 tỉnh thành thì số liệu cụ thể là. + Số hợp đồng ủy quyền đã ký: 15.064 hợp đồng + Số hợp đồng đã thực hiện xong: 9.260 hợp đồng
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 4.310,58 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.842,89 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 12,35%
1.8.2. Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được
Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì: + Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23%
1.8.3. Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được
Theo con số thống kê của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giai đoạn này hầu như không có) thì từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã thực hiện được là.
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 818 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng.
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng.
Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,23%
1.8.4. Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được
Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, Thi hành nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai thi trung tâm phát triển quỹ đất thuộc sở tài nguyên & môi trường được thành lập. Báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy:
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 106 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Hiệu quả là giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng. Hiệu quả đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là : 2,31%
1.8.5. Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được
Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng thì một số các tổ chức tín dụng cũng tự tổ chức bán đấu giá các tài sản bảo đảm bằng BĐS, tài sản thanh lý, kết quả thu được là:
+ Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 698 cuộc
+ Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng.
1.8.6. Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá
Tổng cộng 5 loại hình thực hiện đấu giá thành công được:19.569 cuộc. Tổng cộng các tài sản tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng. Tổng 5 loại hình đấu giá thu về cho nhà nước: 11.859,25 tỷ đồng
Hiệu quả mà 5 loại hình bán đấu giá đạt được vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 1.479,17 tỷ đồng.
1.8.7. Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá
Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng.
Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụng mang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%).
Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóa trong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được ban hành.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là “Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất” với các vấn đề chủ yếu:
+ Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất + Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
+ Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
+ Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất + Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012.
2.2. Nội dung nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu tập trung các vấn đề:
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Đặc điểm tự nhiên. Đặc điểm kinh tế xã hội. Mục tiêu phát triển.
2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Hiện trạng sử dụng đất. Tình hình quản lý đất đai.
Tình hình quản lý thị trường bất động sản.
2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt
Hiệu quả về mặt kinh tế. Hiệu quả về mặt xã hội.
Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước.
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài.
Nguồn tham khảo từ các cơ quan trong tỉnh, từ các huyện, viện nghiên cứu, trường Đại học…
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, nguồn gốc đất, các bước xây dựng giá khởi điểm.
Phỏng vấn 3 người tham gia đấu giá.
Đối tượng và phương pháp lựa chọn người phỏng vấn là lãnh đạo địa phương đã nghỉ hưu đi tham gia đấu giá, nhười dân có trình độ học hwts cấp 3 (phổ thông trung học) và người không được đi học mà chỉ học qua các buổi tối Bình dân học vụ (Mới chỉ biết đọc, biết viết).
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
Tổng hợp và phân tích số liệu thuộc tính bằng phần mềm Microsoft office Excel
Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ.
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương
1.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc. Huyện Nam Sách có 19 đơn vị hành chính gồm 18 xã và 1 thị trấn.
a) Vị trí địa lý:
Phía Bắc giáp huyện Chí Linh, phía đông giáp huyện Kim Môn, Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng và huyện Gia Bình (tỉnh Bắc Ninh).
Tính chất đất đai cũng như địa hình của huyện mang tính chất phù sa sông Thái Bình, độ cao so với mực nước biển trung bình là 0,60m. Khí hậu mang rõ nét tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa, hội tụ đầy đủ để phát triển nền nông nghiệp toàn diện.
b) Kinh tế:
Nông nghiệp: Khuyến khích phát triển kinh tế hộ gia đình và kinh tế trang trại. Hiện nay toàn huyện có trên 800 hét ta nuôi trồng thủy sản, 1.038,5 hét ta sông ngòi tự nhiên và 500 hét ta đất bãi trũng cấy lúa 1 vụ hoặc trồng mầu được chuyển sang đào ao, lập vườn phát triển kinh tế trang trại nuôi trồng thủy sản.
Công nghiệp: Trước kia Nam Sách có làng nghề gốm cực kỳ nổi tiếng là gốm chu đậu thời tiền Lê nhưng đã bị thất truyền làng nghề gốm chu đậu được khôi phục từ năm 1995. Huyện đã được Chính phủ phê duyệt khu công nghiệp Nam Sách 63 ha, cụm công nghiệp An Đồng do tỉnh phê duyệt 35 ha, hiện các doanh nghiệp hoạt
động trên 70%. Khu công nghiệp Cộng Hòa tỉnh Hải Dương đã phê duyệt năm 2009 đang chuẩn bị thực hiện.
Ngoài ra một số doanh nghiệp đã đầu tư vào thị trấn Nam Sách, Xã Minh Tân. Khả năng giành đất cho công nghiệp và dịch vụ ở dọc đường 183, đường 17 và đường 5B của huyện còn rất lớn.
b) Kiến trúc:
Cầu Bình bắc qua Sông Kinh Thầy nối liền Nam Sách với Chí Linh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nam sách nằm ở trung tâm của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy thuận lợi, có sông bao bọc gần như bốn phía, có đường sông dài gần 50 km, đây là một huyện có đầy đủ các điều kiện về địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng để phục vụ cho phát triển kinh tế khu công nghiệp, kinh tế trang trại, mặt khác theo chủ trương phát triển tổng thể của tỉnh đến năm 2015 thì việc xây dựng thêm các cầu nối liền thành phố Hải Dương qua đường Vanh đai xuyên thẳng với đường 183 để hình thành một tuyến lộ Hải Dương - Quảng Ninh. Đây chính là tiền đề biến Nam Sách thành một trung tâm khu vực, điểm liên kết với các tỉnh như Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Nhờ điều kiện thuận lợi về cơ sở vật chất hạ tầng, giao thông mà Nam Sách đang dần trở thành một huyện có lợi thế thu hút vốn đầu tư lớn nhất so với các huyện trong toàn tỉnh.
Hiệu quả trong việc đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực sự là một bước tiến mới trong công tác quản lý đất đai, đưa giá đất sát với giá thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Hải Dương nói chung và huyện Nam Sách nói riêng đã hạn chế được nạn đầu cơ đất, tuy nhiên đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, đấu giá QSDĐ lại là một phương thức còn khá mới mẻ do đó cần từng bước hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho địa phương.
Nhìn chung huyện Nam Sách có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị và thị trường BĐS.
1.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội
1.1.2.1. Dân số và lao động
Sự biến đổi của dân số và lao động ảnh hưởng rất lớn đến đời sống kinh tế cũng như sự phát triển chung của toàn xã hội. Vì vậy tìm hiểu về vấn đề dân số và lao động là công việc không thể thiếu khi nghiên cứu kinh tế của một vùng nông thôn nào đó. Tổng dân số của toàn huyện tính đến ngày 31/12/2011 là 114.834 người trong đó tỷ lệ nữ chiếm 52,61% dân số.
Qua bảng 4.1: ta thấy dân số của huyện qua ba năm 2009 – 2011 có xu hướng tăng lên. Cụ thể, năm 2009 dân số toàn huyện là 111.852 người, đến năm 2010 tăng lên 113.053 người và năm 2011 là 114.834 người. Tỷ lệ tăng dân số bình quân trong giai đoạn 2009-2011 là 1,32%. Có mức tăng cao như vậy là do số trẻ được sinh ra tăng đột biến, số người tử vong lại giảm làm cho dân số tăng.
Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011 Chỉ tiêu 2009 2010 2011 So sánh (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) Số lượng (người) Cơ cấu (%) 10/09 11/10 BQ I. Tổng số nhân khẩu 111.852 100,00 113.053 100,00 114.834 100,00 100,07 101,58 101,32 Nam 52.900 47,29 53.559 47,38 54.417 47,39 100,25 101,60 101,42 Nữ 58.952 52,71 59.494 52,62 60.417 52,61 100,92 101,55 101,24
II. Người trong độ tuổi Lao động 60.208 61,253 61.253 100,00 62.854 100,00 101,74 102,61 102,17
Nam 28.956 48,09 29.436 48,06 30.150 47,97 101,66 102,43 102,04
Nữ 31.252 51,91 31.817 51,94 32.704 52,03 101,81 102,79 102,30
1.1.2.2. Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011
Bảng 4.2 thể hiện kết quả sản xuất của huyện trong 3 năm 2009 - 2011. Qua bảng 4.2 ta thấy tình hình sản xuất trong 3 năm của huyện phát triển tương đối nhanh. Năm 2009 tổng giá trị sản xuất đạt 1.234.471 triệu đồng và tăng lên 1.373.367 triệu đồng vào năm 2010 tức là tăng 11,25% và tăng nhanh năm 2011, kết quả sản xuất toàn huyện đạt 1.540.843 triệu đồng tăng lên 12,19% so với năm 2010.
Đối với ngành nông nghiệp, căn cứ vào tình hình đặc điểm của địa phương huyện đã tập trung lãnh đạo, thực hiện đẩy mạnh phát triển sản xuất. Qua bảng 3.3 ta thấy giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trong ba năm đều tăng với tỉ lệ tăng trung bình là 2,88%
Trong ngành trồng trọt: Tổng giá trị sản xuất năm 2009 đạt 189.430 triệu đồng và đến năm 2010 tăng lên 195.984 triệu đồng với tốc độ tăng là 3,46%. Năm 2011 đạt 202.614 triệu đồng, tốc độ tăng trung bình là 3,42%. Sự chuyển đổi diện tích từ trồng lúa chuyển sang các cây trồng ngắn ngày đã khiến cho thu nhập của các hộ nông dân tăng lên đáng kể. Nhiều hộ nông dân mạnh dạn đầu tư áp dụng giống lúa mới cùng với điều kiện thuận lợi nên giá trị thu được từ sản xuất lúa tăng lên nhanh chóng.
Ngành chăn nuôi có sự thay đổi rõ rệt qua 3 năm. Năm 2009, giá trị sản phẩm của ngành chăn nuôi là 96.848 triệu đồng chiếm 7,85% tổng giá trịổan xuất các ngành. Năm 2010 là 97.525 triệu đồng chiếm 7,10% tổng giá trị sản xuất các ngành, năm 2011 giá trị ngành chăn nuôi tăng lên đạt 100.877 triệu chiếm 6,55% tổng giá trị sản xuất các ngành.
Giá trị sản xuất CN-TTCN tăng nhanh từ 291.727 triệu đồng năm 2009 đã