CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BẢO LÃNH
3.2 Thực tiễn và vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về đăng ký giao dịch bảo lãnh tiền vay
Tiếp tục xem xét vấn đề thế chấp nhà để bảo lãnh cho khoản vay tại các tổ chức tín dụng. Trong Luật Nhà ở thì khi thế chấp nhà, dù là thế chấp nhiều lần để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ cũng không bắt buộc đăng ký. Nếu so sánh với nội dung tại Điều 114 Luật Nhà ở là trong trường hợp dùng nhà ở thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ thì chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ không còn ý nghĩa để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán99. Theo Quy định tại Điều 12 khoản 1 điểm d Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm, thế chấp (thế chấp để bảo lãnh) một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ là trường hợp bắt buộc đăng ký, tuy nhiên quy định này đã bị bãi bỏ bởi Điều 52 khoản 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm.
99 Điều 325 Bộ luật dân sự 2005
GVHD: ThS.Lê Huỳnh Phương Chinh -74- SVTH: Nguyễn Thị Đoan Trang Quy định về trường hợp không bắt buộc đăng ký đối với nhà ở dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ của Luật Nhà ở chỉ có thể hiểu là khi thế chấp nhà ở thì nhà ở này không gắn liền với đất bởi vì nếu nhà ở gắn liền với đất thì đây là trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm với tài sản gắn liền với đất (nhà ở), cũng là một trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm và Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm.
Xét về tính ưu tiên trong việc áp dụng, nếu chỉ thế chấp nhà ở thì không phải đăng ký theo quy định tại Luật nhà ở, còn thế chấp nhà ở có gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải đăng ký theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm và Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về Đăng ký giao dịch bảo đảm, chính những quy định này vô tình lại tạo nên hai chế độ pháp lý cho hai loại nhà khác nhau mà tiêu chí phân biệt lại là sự gắn liền với quyền sử dụng đất, đây là một tiêu chí không được công nhận trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Vấn đề thứ hai, về thủ tục đăng ký giao dịch bảo lãnh tiền vay. Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện theo thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT. Theo đó, việc thế chấp nhà ở gắn liền với đất sẽ được ghi vào trang cuối cùng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là một quy định tiến bộ, tạo sự minh bạch, rõ ràng cho Tổ chức tín dụng là bên nhận bảo lãnh biết được tình trạng pháp lý của căn nhà mà bên bảo lãnh dùng để thế chấp. Tuy nhiên, hiện nay bên cạnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà còn được cấp theo Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Trong các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vừa nêu, không có trang thể hiện sự dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở (qua các giao dịch bảo đảm), do vậy nếu muốn biết về tình trạng pháp lý của căn nhà đó thì bên nhận bảo lãnh có thể
GVHD: ThS.Lê Huỳnh Phương Chinh -75- SVTH: Nguyễn Thị Đoan Trang làm đơn yêu cầu cũng cấp thông tin về đăng ký giao dịch bảo đảm của căn nhà đó tại Cục đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm. Vấn đề trên cũng tạo nên hai hệ thống giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác nhau, hệ thống đăng ký quyền sở hữu nhà cũng khác nhau.
Từ những phân tích trên người viết thấy có một vướng mắc, đó là khi nhà ở được dùng làm tài sản thế chấp của bên bảo lãnh tại một Tổ chức tín dụng, đồng thời bên bảo lãnh và tổ chức tín dụng cũng không thỏa thuận về vấn đề tổ chức tín dụng được giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Theo Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005, việc giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cho bên nhận bảo lãnh không là nghĩa vụ của bên có tài sản thế chấp để bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ). Nếu trong trường hợp này chỉ là thế chấp nhà ở đơn thuần chứ không phải là việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) để bảo lãnh tiền vay, việc đăng ký giao dịch bảo lãnh sẽ là không bắt buộc. Do đó, bên bảo lãnh hoàn toàn có khả năng dùng chính căn nhà đã được thế chấp cho tổ chức tín dụng để bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn trả nợ của người được bảo lãnh để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác để vay một khoản tiền. Tổ chức tín dụng cho vay lại yêu cầu việc bên bảo đảm phải giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức tín dụng giữ, đồng thời tổ chức tín dụng cũng đi đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nếu xét theo thứ tự ưu tiên thanh toán được quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2005 thì tổ chức tín dụng nhận bảo đảm sau lại có quyền ưu tiên thanh toán hơn tổ chức tín dụng đã nhận bảo đảm trước. Tuy nhiên, rõ ràng trong trường hợp này người chủ sở hữu của căn nhà khi giao kết hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng (nhận thế chấp) đã không thông báo cho tổ chức tín dụng này biết về quyền của người thứ ba (tổ chức tín dụng nhận bảo lãnh) đối với căn nhà này nên đã vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 nên tổ chức tín dụng (nhận bảo đảm nhận thế chấp) sẽ có hai lựa chọn là có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc tiếp tục duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba (tổ chức tín dụng nhận bảo lãnh) đối với căn nhà. Nếu hủy hợp đồng thì khoản vay mà người chủ sở hữu của căn nhà sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm nên sẽ ảnh hưởng đến quyền ưu tiên thanh toán của tổ chức tín dụng này. Ngược lại, nếu tiếp tục duy trì hợp đồng, thứ tự ưu tiên thanh toán cũng sẽ được xếp sau tổ chức tín dụng nhận bảo lãnh vì phải công nhận quyền của người thứ ba đối với căn nhà mà tổ chức tín dụng đó đã nhận thế chấp.
Tuy nhiên, do người chủ sở hữu của căn nhà không chỉ vi phạm nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp theo Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 mà còn vi phạm luôn quy định
GVHD: ThS.Lê Huỳnh Phương Chinh -76- SVTH: Nguyễn Thị Đoan Trang tại Điều 114 Luật nhà ở vì đã dùng căn nhà làm tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự tại hai tổ chức tín dụng. Xét quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005 về các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu và Điều 117 Luật Nhà ở về các trường hợp chấm dứt hợp đồng về thế chấp Nhà ở đều không thấy quy định về việc vi phạm điều kiện thế chấp nhà ở vừa nêu sẽ làm hợp đồng vô hiệu hay chấm dứt.
Xuất phát từ những vướng mắc trên người viết đề xuất như sau:
Thứ nhất, trong tương lai nên có một văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn việc đăng ký thế chấp nhà ở (nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định tại: Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng) đồng thời cần thống nhất các quy định về nhà ở, đất đai, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác thành một chế độ pháp lý về bất động sản.
Thứ hai, Nên quy định nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của bên bảo đảm (bên thế chấp hoặc bên có tài sản thế chấp để bảo lãnh cho việc thực hiện một nghĩa vụ) trong trường hợp dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tại tổ chức tín dụng là bắt buộc chứ không còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên để tránh trường hợp như những gì đã được phân tích trên. Đồng thời việc giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng không ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của bên bảo đảm vì xét cho cùng bên bảo đảm cũng chỉ có thể được dùng nhà ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ tại một tổ chức tín dụng duy nhất.