1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.3. Khái quát thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản [5]. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:
Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản như:
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở
thành bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau [12].
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:
+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ.
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất động sản làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với người sử dụng đất. Thị trường này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm, mang tính một chiều. Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng).
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả
Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các công trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê. Là TT của tầng lớp dân cư với nhau.
- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác [26]
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước [13].
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.
1.2.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch.
- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu.
- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị [27].
- TT BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
1.2.3.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản - Quyền mua bán bất động sản.
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản cho người mua: QSDĐ, QSHTS, liên quan đến BĐS. Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán. Mối liên quan giữa BĐS của người bán với các bất động sản liền kề và QHSDĐ của Nhà nước [12].
- Thoả thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS.
- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ thị trường BĐS.
1.2.3.7. Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản
- Cung trên thị trường bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng