Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012
3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Mê Linh
3.2.3.1. Nguồn cung bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
Hai yếu tố quyết định hoạt động của thị trường là lượng cung và lượng cầu và đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động của nhiều yếu tố tự nhiên và chính trị kinh tế xã hội. Tổng cung BĐS được xác định bao
gồm tổng số lượng cung về các loại BĐS, nó là toàn bộ số lượng BĐS có thể tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường. BĐS đất đai là tài sản hàng hóa đặc biệt do nguồn gốc tạo thành vì vậy mà lượng cung về BĐS cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hóa thông thường khác. Nguồn cung cho TTBĐS của huyện Mê Linh trong thời gian tới, gồm 8 loại hình sau:
Hình 3.8. Nguồn cung về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong thời gian tới
* Nguồn cung nhà ở, đất ở trong các dự án đầu tư
Do có các điều kiện cơ bản tương đối thuận lợi, huyện đã được phê duyệt 50 dự án, nhà ở đô thị với tổng diện tích thu hồi là 1374,64ha, trong đó số đất ở là 285,52ha với trên 10.000 ô đất quy hoạch và số đất thương phẩm 48,67ha còn lại là đất công cộng, đất thuê văn phòng...Diện tích còn lại sau khi bán, đấu giá là 29,3ha và đây là một nguồn cung lớn cho thị trường BĐS trong những năm vừa qua và trong tương lai (số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung nhà ở, đất ở do tách thửa trong khu dân cư
Hiện nay, trên địa bàn huyện còn có rất nhiều thửa đất xen kẹt trong các khu dân cư có diện tích lớn để quy hoạch đấu giá và với mật độ dân số trung
Nguồn cung BĐS cho thị trường Đất đấu giá và đất
tái định cư Đất dịch vụ theo chính sách đặc thù
Đất bãi bồi ven sông Hồng Xắp xếp lại nhà đất
thuộc SHNN
Nhà, đất khu đô thị và đất thương phẩm Đất nông nghiệp
do DGRĐ
Đất tách trong dân cư cũ
Đất SXKD phi nông nghiệp
bình là 1417 người/km2 thấp, tổng số thửa đất ở của các hộ dân trên địa bàn huyện 43.577 thửa đất trong số đó có thể tách thửa để tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường trong giai đoạn tới (số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung đất ở theo quy hoạch đất đấu giá và tái định cư
Theo số liệu thống kê tại Trung tâm phát triển quỹ đất thì trong những năm tới huyện có nguồn đất đấu giá và tái định cư là 43,09ha, trong đó năm 2013 có thể đưa ra đấu giá được 306 ô đất với diện tích là 10.41ha tại 3 đơn vị là Thanh Lâm, Quang Minh và Đại Thịnh (số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung do xử lý nhà đất theo Nghị định số 61/CP
Theo Báo cáo số 18/BC-UBND ngày 08 tháng 3 năm 2011 của UBND huyện Mê Linh về phương án xắp xếp, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước thì trên địa bàn huyện có 235 nhà đất thuộc sở hữu nhà nước với diện tích là 91,51ha tại 18 xã, thị trấn thuộc khối cơ quan hành chính và khối đơn vị sự nghiệp, hướng trong thời gian tới, không xử lý xắp xếp lại mà tiếp tục sử dụng như mục đích ban đầu nên nguồn cung đối với loại này là không có.
* Nguồn cung đất ở theo chính sách đặc thù của huyện Mê Linh là trả đất dịch vụ cho nhân dân bị nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Trước ngày 31/7/2008, huyện Mê Linh thuộc tỉnh Vĩnh Phúc có chính sách đặc thù là khi các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp bị Nhà nước thu hồi đất thì ngoài việc nhận bồi thường bằng tiền, còn được hưởng chính sách đất dịch vụ là 1 sào Bắc bộ 360m2 được hưởng 10m2 đất dịch vụ và mỗi khẩu được hưởng thêm 2m2 đất dịch vụ. Tỉnh Vĩnh Phúc có chính sách này là bù giá cho người dân bị thu hồi đất nhận tiền thấp (khoảng từ 12-17 triệu đồng/sào), nhằm hỗ trợ nhân dân và đẩy nhanh được công tác thu hồi đất, GPMB "trải thảm đỏ" thu hút đầu tư. Sau này, được tỉnh Hà Tây học tập và Chính phủ có Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có quy định về chính sách này. Trong giai đoạn này, huyện
đã có 431 dự án đầu tư đã phải thu hồi 2.488,8ha đất nông nghiệp phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, được quy đổi ra đất dịch vụ là 69 ha nhưng đến nay huyện chưa giao được m2 nào cho nhân dân do có nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, trong năm 2011-2012 huyện đã làm việc với các chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh phương án bồi thường theo giá mới của Hà Nội là không có chính sách đất dịch vụ, kết quả có 71 dự án được thành phố chấp thuận và đã giải quyết được 31ha. Hiện nay, còn nợ nhân dân là 38 ha. Huyện đã quy hoạch, xây HTKT các khu đất để trả nhân dân vì vậy trong giai đoạn tới, đây cũng là nguồn cung cho thị trường BĐS của huyện (số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung về đất nông nghiệp do dồn điền đổi thửa
Thực hiện Nghị quyết số 03-NQ/HU ngày 21/10/2011 của BCH Đảng bộ huyện khoá IX và Đề án số 02/ĐA-UBND ngày 07/11/2011 của UBND huyện về dồn ghép ruộng đất nông nghiệp. Tính hết năm 2012, huyện đã dồn ghép được 1.896ha mỗi hộ chỉ còn từ 1 đến 2 thửa ruộng tạo điều kiện thuận lợi cho canh tác, chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, áp dụng tiến bộ khoa học và đây cũng đã tạo ra được một thị trường về quyền sử dụng đất nông nghiệp cho sản xuất nông nghiệp có giá trị, năng xuất cao như rau an toàn, hoa...(số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung về đất bãi bồi ven sông Hồng và xử lý vi phạm đất đai Huyện Mê Linh có 6 xã: Tráng Việt, Văn Khê, Hoàng Kim, Thạch Đà, Chu Phan, Tiến Thịnh có sông Hồng chảy qua nên hàng năm được bồi đắp một lượng phù xa lớn, đã tạo ra vùng đất bãi khoảng 1497ha, trước đây diện tích đất bãi này được xã, thôn, HTX cho thuê thầu sản xuất gạch ngói trái phép và đã có 410 lò gạch thủ công hoạt động gây ô nhiễm môi trường. Năm 2010, Huyện uỷ và UBND huyện đã chỉ đạo cưỡng chế giải toả xong toàn bộ số lò gạch này để quy hoạch thành vùng trồng rau an toàn, hoa màu có giá trị cao mỗi lô từ 1-5ha để tổ chức đấu thầu nhằm tạo nguồn thu cũng như công bằng trong sử dụng đất, hài hoà lợi ích (số liệu chi tiết xem tại phụ lục)
* Nguồn cung đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp