Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam

1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam

1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam

1.3.2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và về cơ bản nước ta đã giao hết nguồn đất đai cho các đối tượng sử dụng đất [13], cụ thể:

* Thị trường sơ cấp

Quỹ đất Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích đất tự nhiên: 33.121.159 ha, trong đó:

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý:

9.333.937ha chiếm 29% tổng diện tích tự nhiên cả nước.

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 23.781.221 ha, chiếm 71% tổng diện tích tự nhiên cả nước.

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án 2004 - 2007 với 12.604 dự án với diện tích 394.560 ha.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất như sau:

- Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 16.173.096 giấy với diện tích 8.316.592 ha, đạt 85.1% so với diện tích cần cấp [2].

- Cấp GCNQSDĐ đất lâm nghiệp: đã cấp 2.629.232 giấy với diện tích 10.371.482 ha, đạt 86.3% diện tích cần cấp giấy.

- Cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 1.063.772 giấy với diện tích 576.242 ha, đạt 83.4% diện tích cần cấp giấy.

- Cấp GCNQSDĐ đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.671.553 giấy với diện tích 435.967 ha, đạt 79.3% diện tích cần cấp giấy.

- Cấp GCNQSDĐ đất ở tại đô thị: đã cấp 3.685.295 giấy với diện tích 83.109 ha, đạt 63.5% diện tích cần cấp giấy.

- Cấp GCNQSDĐ đất chuyên dùng: đã cấp 149.845 giấy với diện tích 466.552ha, đạt 60.5% diện tích cần cấp giấy.

- Cấp GCNQSDĐ đất cơ sở tôn giáo: đã cấp 18.188 giấy với diện tích 10.962 ha, đạt 79.9% diện tích cần cấp giấy.

* Thị trường thứ cấp [13]

- Thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nông thôn

Những thành tựu: Nhà nước đã hoàn thành cơ bản việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp. Quyền sử dụng đất của “người sử dụng đất” nông nghiệp là rộng và bao gồm các quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc xác lập các quyền trên đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất là động lực thúc đẩy phát triển NNNT, trong giai đoạn hiện nay. Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản; với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực NNNT là một thị trường tiềm năng.

Tồn tại: TTQSDĐ trong khu vực NNNT chưa phát triển. Nguyên nhân là do quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phân công lao động trong khu vực NNNT diễn ra chậm, tâm lý của nông dân muốn giữ đất sản xuất, trong lúc chưa chuyển đổi được nghề nghiệp.

- Thị trường nhà ở, đất ở

Những thành tựu: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn. Trong 3 năm (2004-2007) diện tích đất ở tăng thêm 17.684 ha (trong đó đất ở nông thôn tăng: 11.884 ha; đất ở đô thị tăng 5.800 ha) tạo thêm quỹ đất phát triển nhà ở;

nhiều tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài đã đầu tư vào thị trường nhà đất đã xúc tiến xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, diện tích tăng lên đáng kể.

Tồn tại: Thị trường nhà ở, đất ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc do cung không đáp ứng được cầu, chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này.

Nguyên nhân là do quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập, quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn buông lỏng, quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập, giá nhà đất không ngừng tăng cao, không phản ánh đúng giá trị thực, tình trạng đầu cơ nhà đất chưa được ngăn chặn hiệu quả.

- Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất

Những thành tựu: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Tính đến ngày 30/6/2008, trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp:

44.895 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, thu hút được 1.042.810 lao động. Các Khu công nghiệp đã thu hút 2.600 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn 25,3 tỷ USD và 2800 dự án đầu tư trong nước với số vốn 137.000 tỷ VNĐ (chưa tính các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng với số vốn 976 triệu USD và 43.000 tỷ VNĐ).

Tồn tại: Việc phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế tràn lan, cung và cầu về đất cho sản xuất công nghiệp mất cân đối nghiêm trọng, các KCN mới sử dụng 50% diện tích đất. Nguyên nhân là thiếu quy hoạch tổng thể, quản lý hoạt động phát triển KCN còn nhiều bất cập.

* Quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian tới

Quan điểm:

- Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển thị trường quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Hoàn thành dứt điểm việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là ở các đô thị. Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trong một số vùng có điều kiện. Sửa đổi các quy định về việc chuyển thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS. Giải quyết dứt điểm các tranh chấp về QSDĐ canh tác. Có chính sách xử lý đất canh tác và việc làm cho nông dân. Từng bước mở rộng thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Quy hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hướng văn minh, hiện đại, công bố công khai quy hoạch này để doanh nghiệp và người dân thực hiện. (Nguồn:

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2001, tr.324).

- Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữa vai trò chủ đạo;

không tách dời thị trường thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai (Nguồn: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2003, tr.62)

- Chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng tạo ra, mà do đô thị hoá, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (Nguồn: Đảng Cộng sản Việt Nam:

Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2003, tr. 75 - 76).

- Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, lãi suất thấp, mua nhà trả góp..

- Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai

trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Gía bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung - cầu về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản (Nguồn: Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành trung ương Khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2008, tr. 149, 150, 151).

- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước…Xây dựng, công khai hóa và tổ chức thực hiện nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Quản lý chặt chẽ quỹ đất sản xuất nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia về lâu dài. Bảo đảm lợi ích thỏa đáng và công bằng giữa các nhà đầu tư phát triển bất động sản, các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất và của Nhà nước (Nguồn: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2006, tr.243)

Mục tiêu:

- Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà - đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước.

- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất, kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

- Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản

Giải pháp:

- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật bao gồm: Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai. Xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai mới. Bổ sung sửa đổi Luật Đất đai 2003. Chuẩn bị xây dựng Bộ Luật Đất đai. Xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật về thuế và hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ phát triển thị trường BĐS.

- Phát triển thị trường bất động sản bao gồm: Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản. Khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác. Xây dựng thị trường giao dịch bất động sản công khai, minh bạch. Phát triển kinh doanh dịch vụ bất động sản. Phát triển các dịch vụ khác liên quan thị trường bất động sản và phát triển các tổ chức xã hội nghề nghiệp

- Tăng cường năng lực quản lý đất đai, thị trường bất động sản bao gồm:Tuyên truyền, phổ biến pháp luật. Lập quy hoạch sử dụng đất, tăng cường công tác giám sát, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản thống nhất, chính quy, hiện đại; thực hiện cấp giấy chứng nhận theo một giấy chứng nhận cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất. Xây dựng các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đổi mới cơ chế, chính sách, quy trình, thủ tục trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đẩy mạnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và Hoàn thiện tổ chức quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường bất động sản.