Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012
3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Mê Linh
3.2.3.2. Cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
* Tiềm năng về cầu bất động sản: Những năm trở lại đây, cầu về bất động sản tại huyện không ngừng gia tăng do rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến các nguyên nhân sau:
- Sự gia tăng dân số: Dân số Mê Linh tăng rất nhanh với tỉ lệ 7,75%/năm, trong đó tăng tự nhiên là 1,5% và tăng cơ học là 6,25% do việc di dân từ tỉnh ngoài vào huyện là nhân tố đáng kể góp phần làm tăng cầu BĐS trên địa bàn huyện. Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp đến nhà ở, đất ở và đồng thời làm tăng nhu cầu các mục đích khác như: giải trí, thương mại, giáo dục...
- Sự gia tăng thu nhập: Tăng trưởng kinh tế của huyện khá ổn định, đạt 20,8%/năm, thu nhập bình quân đầu người cao, thống kê năm 2011, đạt 55triệu đồng/người/năm. Như vậy, sự tăng trưởng của kinh tế và mức thu nhập bình quân đầu người cao trong thời gian qua không những tác động đến cầu mà còn tác động lớn về sức mua BĐS. Tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2011, thu nhập của người dân trên địa bàn gặp nhiều khó khăn như việc làm tại KCN, suy thoái kinh tế, hiện tượng “vỡ nợ” dây truyền và tín dụng thắt chặt làm cho cầu sụt giảm trầm trọng.
- Tâm lí, mục đích sử dụng bất động sản: Tài sản về đất là quý nhất:
"tất đất tất vàng" "Lấy vợ, làm nhà, tậu Trâu" nên dân ta thường có suy nghĩ
“an cư rồi mới lạc nghiệp” mọi người luôn có tâm lí muốn có đất, có nhà để ở, tích luỹ và "tâm lý đám đông" dẫn đến hiện tượng nhiều người đổ xô đi mua vàng, rồi BĐS với nhiều mục đích, thị hiếu khác nhau. Điều này làm cho nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng, nhất là đối với những người ở độ tuổi 25 - 35 là những người có nhu cầu sống tự lập riêng, những gia đình trẻ. Mặt khác, trong một thời kỳ nhất định có một tâm lí chung là đầu tư vào đất không lỗ, cùng lắm là hòa, vì vậy người ta mua BĐS có hai mục đích chính là đầu cơ kinh doanh BĐS (đây là yếu tố ảo làm tăng nhu cầu hiện nay) và mục đích để ở hoặc sử dụng kinh doanh, dịch vụ. Ngoài ra, huyện Mê Linh thuộc thủ đô Hà Nội có điều kiện cơ bản thuận lợi dẫn đến tâm lý người mua BĐS trong và ngoài thành phố Hà Nội cũng nhận được sự quan tâm và thu hút đáng kể.
* Quan điểm của bên cầu bất động sản:
- Về mục đích mua bất động sản: Theo kết quả điều tra, mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện gồm 05 mục đích chính được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh
TT Mục đích mua BĐS Tỉ lệ (%)
1 Mua là để ở, sử dụng 25,56
2 Mua để đầu tư, chờ tăng giá để bán 60,00
3 Mua để cho thuê 6,67
4 Mua để tích trữ tài sản 5,55
5 Mục đích khác 2,22
Tổng cộng 100,00
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn) Qua số liệu điều tra nêu trên, có thể nhận định rằng mục đích chính của người tham gia giao dịch BĐS phần lớn vẫn là chờ đợi cơ hội bán kiếm
lợi nhuận, mang tính chất đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, lượng cầu BĐS như mua để ở, sử dụng đứng thứ 2 với 25,56% đây là kết quả của gia tăng dân số, tách hộ ở riêng và cán bộ, công nhân làm ăn xa nhà.
- Các yếu tố quan tâm khi mua bất động sản:
Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng trên địa bàn huyện
TT Những yếu tố quan tâm khi mua BĐS
Số người sử dụng quan tâm
Chiếm tỉ lệ (%)
1 Giá cả bất động sản 90 100,00
2 Vị trí toạ lạc của bất động sản 79 87,78
3 Thủ tục pháp lý bất động sản 60 66,67
4 Hạ tầng kỹ thuật bất động sản 52 57,78
5 Thiết kế bất động sản phù hợp 34 37,78
6 Dịch vụ công cộng 39 43,33
7 Số lượng BĐS trong khu quy hoạch 7 7,77
8 Uy tín và năng lực của chủ dự án 15 16,66
9 Chính sách hỗ trợ từ Nhà nước 6 6,66
10 Chất lượng công trình 37 41,11
11 An ninh và môi trường 31 34,44
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn) Theo kết quả điều tra số hộ lấy mẫu là 90 cá nhân tại 18 xã, thị trấn được hỏi và cho biết sự lựa chọn 5/11 yếu tố quan tâm khi mua BĐS thì yếu tố về giá đất được người sử dụng quan tâm nhất với tỉ lệ 100%, yếu tố ít được người mua quan tâm là chính sách hỗ trợ của Nhà nước 6,66%. Yếu tố về vị trí toạ lạc của bất động sản và thủ tục pháp lý về bất động sản là yếu tố được người đầu tư quan tâm thứ hai và điều này cũng rất phù hợp với thực tế tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
số hộ
Giá cả bất động
sản Vị trí toạ lạc của bất
động sản
Thủ tục pháp lý bất động
sản Hạ tầng kỹ thuật bất động
sản Thiết kế
bất động sản phù
hợp Dịch vụ
công cộng
Số lượng
BĐS trong khu quy
hoạch Uy tín và năng
lực của chủ dự án
Chính sách hỗ
trợ từ Nhà nước
Chất lượng công trình
An ninh và môi trường
Hình 3.9. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
Qua đó chúng ta thấy giá BĐS vẫn là quan tâm hàng đầu đối với người mua vì vậy đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách quản lý, điều tiết giá cho phù hợp, các nhà đầu tư, kinh doanh phải có chiến lược hợp lí, đảm bảo giá thành
- Về quan điểm lựa chọn diện tích khi mua bất động sản:
Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản
TT Quy mô diện tích Tỉ lệ (%)
1 Từ 30 đến 50m2 21,11
2 Từ trên 50 đến 100m2 65,56
3 Từ trên 100 đến 200m2 7,78
4 Trên 200m2 5,55
Tổng cộng 100,00
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn) Khi điều tra 90 người về quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất khi mua thì có 21,11% số người sẽ lựa chọn thửa đất có diện tích từ 30-50m2 chủ yếu là công nhân, cặp vợ chồng mới cưới. 65,56% số người trả lời sẽ lựa chọn thửa đất có diện tích từ 50-100m2 số này tập chung vào người có nhu cầu ở và
người kinh doanh vì dễ ở, dễ mua, dễ bán, chỉ có 5,55% số người lựa chọn ô đất có diện tích trên 200,0m2 vì là người có thu nhập cao trong xã hội. Về cơ bản họ cho rằng các thửa đất có diện tích vừa phải, chất lượng ở mức trung cấp sẽ phù hợp với thu nhập hiện nay
3.2.4. Thực trạng hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012
Hoạt động môi giới BĐS là việc thực hiện một hoặc một số công việc liên quan đến BĐS cho người mua hoặc người bán về BĐS thể hiện qua hình thức tư vấn, hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp hoặc dịch vụ pháp lý và những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS và các hoạt động này đã có đóng góp không nhỏ cho thị trường bất động sản ở huyện Mê Linh.
Theo kết quả điều tra thì số lượng bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch, văn phòng môi giới...là 1.242 vụ chiếm 7,43% tổng lượng giao dịch, còn số lượng cá nhân môi giới có số lượng lớn không thống kê được.
Đối với loại hình giao dịch là Sàn giao dịch bất động sản ở huyện có đặc điểm là hầu hết được thành lập tại những Công ty đầu tư kinh doanh bất động sản và việc mua bán chủ yếu thực hiện tại công ty có bất động sản. Việc mua bán ở đây chủ yếu mang tính tư vấn, giới thiệu sản phẩm của Công ty, không có hoa hồng, chủ yếu là công ty tự bán sản phẩm của mình, sau này có quy định các công ty khi bán bất động sản phải qua Sàn giao dịch thì các đơn vị này mới thành lập.
Đối Văn phòng môi giới bất động sản tại huyện có tính chất hoạt động linh hoạt hơn trong việc tư vấn, môi giới và quảng bá sản phẩm. Loại hình này được thành lập chủ yếu là các cá nhân có một chút kiến thức về bất động sản và hình thành sau khi môi giới một số vụ thành công rồi về mở văn phòng
giao dịch. Hình thức này được coi là thành công hơn so với Sàn giao dịch và có xu thế hình thành hơn trong tương lai.
Bảng 3.11. Kết quả hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012
TT Loại hình Môi giới
Tên đơn vị Môi
giới Địa chỉ tại xã, thị trấn
Lượng giao dịch thành
công
Sàn Long Việt TT Quang Minh 178
Sàn Vinaconex 2 TT Quang Minh 51
Sàn Hà Phong Xã Tiền Phong 352
Sàn Cenco5 Xã Tiền Phong 194
Sàn Tùng Phương Xã Đại Thịnh 49
1 Sàn giao dịch
Sàn Vinaconex9-CEO TT Chi Đông 73
VP BĐS Mê Linh Xã Thạch Đà 19
VP BĐS Thái Sơn TT Quang Minh 22
VP môi giới B&T Xã Tiền Phong 13 2 Văn phòng
Môi giới
VP TV BĐS Kim Hoa Xã Kim Hoa 93
3 Trung tâm Môi giới
Trung tâm môi giới
BĐS Công Huy TT Quang Minh 67
Cty TNHH thép
HSC TT Quang Minh 7
Cty CP TVTK khảo
sát và đo đạc Xã Tiền Phong 5
Công ty SXDV và
TM Việt Anh TT Chi Đông 8
Công ty đo đạc và
DV MT ĐC Hà Nội Xã Đại Thịnh 75
4 Công ty Môi giới
CTy CPDV TNMT
và TVXD Bảo Lộc Xã Thanh Lâm 36
5 Cá nhân Môi giới
Không thống kê
được - -
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Đối với loại hình là Trung tâm môi giới thì hình thức tổ chức, hoạt động không khác biệt so với Văn phòng môi giới nhưng có nhiều hình thức hơn như đo đạc cả hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kinh doanh vật liệu xây dựng, thông tin về bất động sản nhiều hơn. Tuy nhiên, ở huyện Trung tâm môi giới bất động sản Mê Linh mới được hình thành từ năm 2010 và đầu 2013 không còn hoạt động.
Đối với loại hình giao dịch là công ty môi giới bất động sản, tại huyện 5 công ty hoạt động ở lĩnh vực này, bản chất các công ty này có nhiều ngành nghề kinh doanh và khi thị trường bất động sản sôi động đã xin cấp phép có thêm chức năng môi giới bất động sản nên số lượng giao dịch qua hình thức này không cao và trong số này có Công ty dịch vụ môi trường địa chính Hà Nội được thành lập từ cuối năm 2008 đã môi giới được 75 vụ do sự kết hợp giữa ngành nghề kinh doanh đo đạc bản đồ, lập cam kết bảo vệ môi trường, đánh giá tác động môi trường (ĐTM), quy hoạch ...với mua bán bất động sản.
Đối với cá nhân là môi giới, không thể thống kê được do lực lượng này hoạt động với hình thức “cò” không đăng ký kinh doanh với cơ quan Nhà nước, có hình thức hoạt động khó kiểm soát, số lượng cá nhân thống kê không thể đầy đủ, chính xác được vì mỗi người dân đều có thể là cá nhân môi giới khi có trênh lệch giá, hưởng phần trăm, hoa hồng nếu giao dịch thành công.
Các cá nhân môi giới chuyên nghiệp thường có tính chất hoạt động tương đối
"tinh xảo" như vừa là môi giới, người mua, người bán, gửi giá bất động sản, tô vẽ BĐS..nói tóm lại những cá nhân có tính chất chuyên nghiệp về bất động sản thì họ đứng ở vai trò nào thì họ "diễn" theo vai trò ấy.
Để làm rõ hơn sự đóng góp của môi giới bất động sản, tác giả điều tra 90 hộ gia đình cá nhân, trong đó có 45 hộ chuyển nhượng bất động sản và 45 hộ nhận chuyển nhượng bất động sản, có kết quả như sau:
Bảng 3.12. Lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất động sản
STT Sự lựa chọn khi mua và bán Bất động sản
Tỉ lệ lựa chọn của người CN BĐS (%)
Tỉ lệ lựa chọn của người nhận CN BĐS
(%)
1 Qua Sàn giao dịch 6,67 7,77
2 Qua Văn phòng môi giới 5,56 10,00
3 Qua Trung tâm môi giới 6,67 5,56
4 Qua Công ty môi giới 4,44 5,56
5 Qua Cá nhân môi giới 16,66 24,45
6 Tự tìm hiểu 60,00 46,66
Tổng 100,00 100,00
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn) Qua kết quả điều tra, thấy rằng sự lựa chọn của người dân khi mua hoặc bán BĐS qua hình thức tự tìm hiểu và cá nhân môi giới vẫn được ưa chuộng hơn và chiếm tỉ lệ lớn nhất, do hai hình thức này có tính chất linh hoạt, chủ động hơn về mặt không gian, thời gian cũng như cách thức thoả thuận. Các hình thức khác sự lựa chọn tương đồng do không có nhiều sự khác biệt.
3.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
3.2.5.1. Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm 2011 chưa đầy 1 tỷ USD. So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhất trong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ
2007 - 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên tới khoảng 23 tỷ USD, diễn biến thể hiện qua hình sau:
Hình 3.10. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai đoạn 2004 - 2012
Nhận định hiện nay, thị trường BĐS tại Mê Linh đang bị đóng băng, hoạt động tín dụng thắt chặt, đầu tư công, chi tiêu công bị cắt giảm, các hoạt động về sản xuất, kinh doanh trì trệ, sức mua bán các loại hàng hoá thông thường đều giảm trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay của ngân hàng và huy động từ trong dân hoặc nguồn tiền ngoại hối thì giai đoạn hiện nay thực sự là một thử thách lớn đối với những người tham gia vào lĩnh vực này. Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, trong giai đoạn 2013-2015, thị trường sẽ không có chuyển biến tích cực, nếu vẫn giữ như tình trạng năm 2012 thì tất cả những vấn đề như một số dự án sẽ không triển khai nổi, một số chủ thể sẽ gặp phải khó khăn, thậm chí phá sản, toàn bộ hệ thống thị trường nhà ở, đất ở vẫn phải trả lãi suất cho ngân hàng mức khoảng 20% số dư tín dụng đến hết 30 tháng 12 năm 2012. Đây là một lượng tiền khá lớn, Tuy không hoàn toàn chính xác, nhưng tổng mức dư
nợ tín dụng cho thị trường BĐS khoảng 2.000 tỉ đồng cộng với khoảng gấp hai lần số đó cho các khoản vay có thế chấp liên quan đến thị trường BĐS.
Hệ quả của những ảnh hưởng trên là TTBĐS sẽ bị suy giảm đáng kể.
Giá nhà đất thiết lập đáy mới. Giao dịch thành công không đáng kể. Thị trường căn hộ, đất nền trong đô thị mới không có hoạt động. Hầu hết các dự án không tiến triển được. Nguyên nhân cơ bản là do không có nguồn tiền bổ sung cho thị trường (lãi suất cao và hạn mức tín dụng thấp đã làm cho nguồn tiền vào thị trường bị suy giảm). Như vậy, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản của huyện Mê Linh trong những năm tới sẽ rất khó khăn và căn nguyên của vấn đề này chính là "dòng tiền".
3.2.5.2. Yếu tố cung - cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh
Yếu tố cung - cầu là nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo số liệu thống kê sơ bộ hiện nay huyện Mê Linh là một trong những địa phương có nguồn cung về BĐS tương đối lớn, chủ yếu là đất ở, nhà ở đô thị và đất đấu giá có khoảng 4.000 - 5.000 ô đất được bán ra mà người mua có thể tiếp cận được mà không cần qua nhiều cầu.
Hình 3.11. Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản
Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm nào để hệ thống tài chính ổn định, kinh tế tăng trưởng, giá BĐS ở đúng nghĩa thực ...để người tiêu dùng mua vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Đến năm 2011, tình trạng cung tăng cầu giảm, sự mất cân đối này đã làm cho thị trường BĐS "đóng băng", ảnh hưởng trực tiếp tới nhiều mặt kinh tế xã hội.
Hơn nữa, sau khi giảm sâu giá đất tại nhiều dự án, đất dân cư cũ được nhận định về gần giá trị thực và hầu như không thể giảm thêm. Những nhà đầu tư đoản vốn, phải vay ngân hàng nhiều không chịu nổi sức ép lãi suất đã bị trượt khỏi cuộc chơi và đây cũng chính là cơ hội - thách thức để giới đầu tư có thực lực “bắt đáy, xuống tiền để gom hàng"
3.2.5.3. Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh
Yếu tố này là chính sách vĩ mô của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, nó có tác động rất lớn đến giá bất động sản, đặc biệt là tâm lý người mua và người bán dẫn tới một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường này với tâm lí đi trước đón đầu để sinh lời cao. Tâm lí đầu tư đám đông đã khiến không ít nhà đầu tư lao đao trong thời gian qua, nó đã để lại nhiều bài học sương máu về hiện tượng “sốt ảo”, “sốt nóng”, ví dụ như trước đây đơn vị tư vấn mới khảo sát để lập dự án khu thương mại tổng hợp tại huyện Ba Vì, khu các trường đại học tại đường Láng-Hoà Lạc, Hà Nội hoặc huyện Mê Linh chuẩn bị sát nhập về Hà Nội... Tuy mới ở mức độ thông tin nhưng giá đất ở các khu vực này thời điểm đó tăng chóng mặt và đến nay có những dự án đã quy hoạch nhiều năm vẫn không thực hiện được.
Huyện Mê Linh có hệ thống quy hoạch tương đối đầy đủ và đang có những thay đổi lớn trong triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón đầu và tiếp tục thực hiện các dự án dở dang.
3.2.5.4. Yếu tố về chính sách vĩ mô của nhà nước
Trong thời gian "hưng thịnh" của thị trường BĐS một lượng vốn đáng kể được rút lui từ các thị trường khác vận hành vào thị trường nhà ở, đất ở, ngành nghề chính được coi nhẹ mà tập trung nguồn lực cho đầu tư BĐS ví dụ như tập đoàn Vinashin, Vinaline...đã dẫn tới phá sản Chính phủ phải tái cơ cấu lại. Mặt khác, do chính sách thắt chặt tiền tệ, cắt giảm đầu tư công và chi tiêu