1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam
1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam
1.3.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn
Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt, thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát. Ở Hà Nội về kinh tế, tăng trưởng trong giai đoạn 2008-2012 bình quân đạt 9,45%/năm. Thu nhập tính theo tăng trưởng được tăng lên, bình quân đầu người năm 2012 đạt 2.257 USD/người (gấp 1,33 lần so với năm 2008). Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thủ đô luôn đạt mức tăng gấp 1,5 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP của cả nước. Năm 2012, thu ngân sách đạt 146.331 tỷ đồng, gấp 2 lần so với năm 2008. Tuy nhiên, hàng loạt những yếu kém, hạn chế cũng như thách thức mà Hà Nội đã và đang đối mặt. Theo đánh giá kinh tế Thủ đô tuy tăng trưởng cao nhưng thiếu bền vững;
thu hút nguồn lực chưa tương xứng với tiềm năng; cải cách hành chính dù có nhiều cố gắng nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, chưa thực sự tạo thuận lợi tốt nhất cho người dân, doanh nghiệp. Nhiều dự án trọng điểm còn bị chậm tiến độ như bệnh viện, trường học vẫn quá tải, chưa đáp ứng được yêu cầu. Hàng loạt các dự án bất động sản, đô thị, phát triển nhà ở các địa phương như Hà Tây (cũ), Hòa Bình, Vĩnh Phúc đã được phê duyệt, phát triển quá nóng khiến cung vượt quá cầu và là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bị đóng băng trong 3 năm trở lại đây, đặc biệt, giá cả về bất động sản trong 2 năm qua đã giảm mạnh từ 30-50% so với đầu năm 2010, nguồn cung ra thị trường rất lớn đặc biệt là các dự án đô thị, nhà ở của các huyện ngoại thành.
- Tại thành phố Hồ Chí Minh:
Hiện đang tồn kho khoảng 10.100 căn hộ chung cư và 1.900 căn hộ thấp tầng. Dựa trên các dự án dở dang, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm khoảng 41.000 căn hộ mới hoàn thành tại các quận ven đô, Sở Xây dựng thành phố cho biết, trong tổng số 1.166 dự án BĐS các loại đã được cấp phép
trên địa bàn, đến nay mới chỉ có 195 dự án hoàn thành; 815 dự án đang triển khai dở dang. Vì vậy trên thực tế, lượng căn hộ bung ra chào bán những năm sắp tới còn cao hơn nhiều nếu thị trường có tín hiệu khởi sắc. Kết quả so sánh giữa giá chào bán và giá giao dịch đối với hơn 200 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh của Công ty BĐS Savills cho thấy, bình quân giá bán căn hộ tại thành phố đã giảm 24% trong vòng hơn 3 năm qua.
- Tại thành phố Đà Nẵng:
Thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng không có nhiều biến động so với hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Hiện nay, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng chiếm 4,53%, tương đương 2.197 tỷ đồng, chủ yếu là nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS. Sự suy giảm thị trường BĐS là do ảnh hưởng suy giảm chung của nền kinh tế. Bên cạnh đó, các ngân hàng đã cấp tín dụng ra thị trường BĐS quá dễ dãi, tràn lan trong một thời gian dài, nên các chủ đầu tư dễ dàng vay được lượng tiền lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó, thị trường bão hòa, tới một giai đoạn nào đó, các chủ đầu tư sẽ mất khả năng trả nợ. Dự báo trong năm 2013 thị trường này vẫn còn khó khăn, hiện nhiều chủ dự án BĐS đã tự quảng bá bằng băng- rôn treo trên các tuyến đường phố, cho nhân viên đến các ngã tư, siêu thị, thậm chí đến từng nhà dân để phát tờ rơi giới thiệu về dự án. Người đi đường có thể thấy một số tuyến đường có những mẩu quảng cáo bán đất nền được treo trên cây, góc đường, dán đầy trên tường, cột điện với nhiều nội dung hấp dẫn như: “Cơ hội an cư - đầu tư BĐS chỉ 145 triệu đồng/lô, mua sớm để có vị trí đẹp”; “Căn hộ trung tâm giá 1,2 tỷ đồng, hỗ trợ vay vốn - thuê lại 18 triệu đồng/tháng”...Nhiều dự án duy trì việc giảm giá bán. Căn hộ Hoàng Anh Gia Lai được chào bán 11,9 triệu đồng/m2. Dự án Azura với 225 căn hộ chiết khấu bình quân lên đến 30%, giá giao dịch hiện nay của Azura là 24 - 27 triệu đồng/m2, giảm 30% so với giá trước đó. Xét về mức giá tại 3
thành phố lớn của cả nước, thì giá nhà đất tại thành phố Đà Nẵng đang ở mức thấp nhất, từ 3 triệu - 15 triệu đồng/m2 khu vực trung tâm ra bán kính 8km.
Nhận định chung:
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta đang đứng trước một cuộc khủng hoảng trầm trọng bởi: Xét về mặt nhà nước thì tỉnh nào, huyện nào cũng đấu giá đất xây dựng nông thôn mới, coi việc "bán đất" là nguồn thu chính, xét về mặt doanh nhân thì cố tìm mọi cách để có dự án về BĐS mới "nhanh giầu", còn xét về mặt cá nhân thì từ một ông xe ôm, bán hàng rong cho đến công chức, giáo viên...dù tài chính có hạn hẹp cũng phải
"gom tiền" mua bất động sản nhằm thu lợi cao...dẫn đến hệ quả là cung - cầu biến động mạnh, Ngân hàng "bơm" tiền cho thị trường này quá dễ, nguồn vốn được rút từ các thị trường khác bổ sung cho thị trường BĐS, giá bất động sản tăng cao...và hệ luỵ của nó là mất kiểm soát, rơi vào khủng hoảng, tính thanh khoản yếu, nợ xấu neo thang, hàng tồn kho bất động sản quá lớn, các doanh nghiệp không có vốn để sản xuất, công nhân không việc làm, mất an ninh trật tự xã hội...từ thực tế đó đã nhiều cơ quan, tổ chức, các chuyên gia, các bộ, ngành TW đều đưa ra giải pháp muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì nhất thiết phải có sự tham gia của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó Nhà nước phải đóng vai trò chính yếu...thế nhưng "cứu" như thế nào đó cũng là một câu hỏi cần có thời gian để trả lời.
CHƯƠNG 2