Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012
3.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội
3.2.2.1. Những kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2008-2012
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008 - 2012
TT Năm Số ô đất Tổng diện tích (m2)
Số tiền thu được (đồng)
1 2008 777 184.719 739.044.817.521
2 2009 100 11.000 16.500.000.000
3 2010 70 7.585 60.798.960.000
4 2011 37 4.665 10.052.140.000
5 2012 35 3.877 14.577.927.000
Tổng 5năm 1119 211.846 840.973.844.521
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất) Thực hiện Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội quy định về đấu giá đất thì việc phê duyệt HTKT các khu đấu giá dưới 5000m2 thuộc cấp huyện và hàng năm thành phố đều giao chỉ tiêu đấu giá QSD đất cho từng quận, huyện. Việc phân bổ nguồn vốn thành phố 70%, huyện 20%, xã 10%. Công tác đấu giá là một vấn đề khá mới nhưng ngày càng được quan tâm hơn, Nhà nước coi đó như là một trong các giải pháp quan trọng tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH và nó đã mang lại nhiều kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.
Quan biểu tổng hợp chúng ta thấy năm 2008, công tác đấu giá trên địa bàn huyện Mê Linh cao và thu được số tiền lớn. Nguyên nhân là toàn bộ quỹ đất thương phẩm của 6 dự án nhà ở, đô thị (Công ty Hà Phong, Công ty Long Việt, Công ty Vít-Tiền Phong, Công ty Cenco5, Công ty Prime Tiền Phong và Công ty Minh Giang) Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc thực hiện (thời điểm tính đến ngày 31/7/2008, Mê Linh chưa xát nhập về Hà Nội), với giá đấu bình quân khoảng 4 triệu đồng/m2 và hầu hết các chủ đầu tư kinh doanh BĐS đã mua lại diện tích đất đấu giá này (777 ô đất đấu giá nhưng chỉ có 242 chủ). Tuy nhiên, đến nay mới thu mới được trên 400 tỷ đồng, số tiền các chủ nợ đọng là trên 300 tỷ đồng đây cũng là một bài toán mà chính quyền thành phố, huyện Mê Linh đang tìm cách tháo gỡ.
Năm 2009, toàn huyện tổ chức đấu giá được tại xã Chu Phan 70 ô và xã Tiến Thắng 30 ô đất tại 2 địa phương này có điều kiện cơ bản còn yếu kém nên không thu hút được khách từ bên ngoài dẫn đến giá đất bình quân khoảng 1,5triệu/1m2 và tổng tiền thu được là 16.500.000.000 đồng. Năm 2010, là năm thị trường về bất động sản sôi động đến đỉnh điểm. Tuy nhiên, huyện mới chỉ đưa ra đấu giá được 70 ô đất tại khu ao đấu, xã Tráng Việt giáp với đê TW do các khu đấu giá khác chưa thực hiện xong HTKT. Số tiền thu được 60 tỷ đồng bình quân giá đất khoảng 9triệu/1m2.
Năm 2011 và 2012, công tác đấu giá đã bắt đầu đi xuống so với năm 2010, huyện đưa ra đấu 37 ô đất nhưng mới thu được trên 10 tỷ đồng và xuất hiện tình trạng một số ô đất không có người đăng ký điều này chứng minh thị trường BĐS đang đi vào khủng hoảng. Đến năm 2012, đã tổ chức nhiều phiên đấu giá nhưng không thành do số lượng người tham gia không đủ hoặc một số đối tượng trúng đấu giá nhưng đã bỏ do không có tiền nộp. Tuy nhiên, bằng nhiều biện pháp như điều chỉ giá sàn, đấu các ô đất ở vị trí đẹp...và đến cuối huyện tổ chức đấu giá được 35 ô thu được trên 14 tỷ đồng đây là một lỗ lực
rất lớn của huyện vì trong giai đoạn này tín dụng thắt chặt, đầu tư công cắt giảm, nền kinh tế đang trong thời kỳ suy thoái trầm trọng...
3.2.2.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2008-2012
Hiệu quả về kinh tế: Đấu giá QSDĐ là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ sử dụng đất và chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo nguồn vốn lớn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nông thôn mới. Giai đoạn 2008-2012 công tác đấu giá được đặc biệt quan tâm nhưng toàn huyện mới đưa được 21,18ha đất tương ứng 1119 ô đất đấu giá thành công và thu được 841 tỷ đồng. Trong những năm tới, huyện cần có nguồn vốn để làm sẵn HTKT các khu đất chờ thị trường khởi sắc để tạo một nguồn cung lớn có sức hấp dẫn và lan toả cao.
Hiệu quả về xã hội:
- Đấu giá QSDĐ giúp người mua lựa chọn được vị trí thích hợp, mua được đất với giá do mình xác định và phù hợp với tâm lý hợp hướng đất, hướng nhà, phù hợp với quy hoạch, tạo ra các khu dân cư đồng bộ, khép kín khu dân cư với hệ thống HTKT đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân.
- Giá đất đấu giá thường thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường do người mua đất không mất phí hoa hồng (môi gới) và không mất thuế, thủ tục pháp lý nhanh hơn. Hình thức này đã loại bỏ những yếu tố tiêu cực trong cơ chế, góp phần tạo ra môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần, thu hút được nhiều đối tượng tham gia vào thị trường.
- Đấu giá QSDĐ còn góp phần quản lí đất đai một cách có hiệu quả, góp phần hoàn thiện hệ thống các quy định về quản lí đất đai của Nhà nước.
Sự ra đời hình thức đấu giá sẽ thúc đẩy sự phát triển TTBĐS ở nước ta theo hướng lành mạnh hóa, hạn chế đầu cơ, bắt chẹt người có nhu cầu thực sự.
Hiệu quả về môi trường: Đấu giá tạo ra một khu dân cư mới bố trí theo quy hoạch về hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, kiến trúc cảnh quan và đặc biệt là hệ thống cấp thoát nước đã tạo ra một môi trường sống ổn định...
3.2.2.3. Những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012
- Về cơ chế chính sách trong đấu giá QSDĐ còn nhiều bất cập. Thủ tục để có được một ô đất đấu giá còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Phân bổ nguồn thu giữa thành phố, huyện, xã còn chưa tương xứng.
- Việc công khai và quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao. Theo kết quả điều tra, phần lớn những người tham gia đấu giá là những người đầu cơ đất đai, những người dân bình thường hầu như không có thông tin về đấu giá trên địa bàn huyện.
- Công tác chỉ đạo chưa được quan tâm, sự phối hợp của các cấp, các ngành chưa đồng bộ, tập trung; cán bộ làm về lĩnh vực này còn thiếu và yếu.
- Việc lựa chọn hình thức đấu giá cũng có nhiều khó khăn. Hiện nay sử dụng 3 hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp, bỏ giá nhiều vòng và giá trực tiếp bằng miệng. Sự chênh lệch về giá trúng và giá khởi điểm còn thấp.