2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan về thị trường BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu chỉ tiến hành trong địa giới hành chính huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tiến hành lấy số liệu trong 5 năm gần đây, từ năm 2008 đến năm 2012 để tổng hợp, phân tích, đánh giá.
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu chỉ tiến hành đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh trong giai đoạn 2008 đến 2012.
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 2.2.1. Thời gian nghiên cứu
Nghiên cứu được tiến hành từ tháng 7 năm 2012 đến tháng 9 năm 2013.
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Nghiên cứu được triển khai thực hiện ở huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
2.3. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1. Đánh giá về tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
- Sơ lược về điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội về vị trí địa lý, khí hậu, thuỷ văn, địa hình, tài nguyên thiên nhiên.
- Sơ lược về điều kiện kinh tế xã hội của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội: Cơ cấu dân số, lao động việc làm, cơ sở hạ tầng.
- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai tại hiện Mê Linh, thành phố Hà Nội: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng.
- Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội theo 13 nội dung (theo khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003)
Nội dung 2. Đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012
- Thực trạng giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 theo các hình thức chuyển quyền.
- Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012.
- Thực trạng về cung - cầu BĐS tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- Thực trạng hoạt động về môi giới BĐS tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
Nội dung 3. Đánh giá công tác quản lí của Nhà nước đối với thị trường bất động sản tại địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2008 - 2012
- Đánh giá ban hành văn bản về bất động sản.
- Đánh giá về tổ chức bộ máy Nhà nước về quản lý bất động sản.
- Quản lý về các thành phần tham gia giao dịch bất động sản.
- Quản lý về tài chính.
Nội dung 4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp về quản lý, phát triển thị trường bất động sản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai
- Thuận lợi của thị trường BĐS huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- Khó khăn, tồn tại của thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai.
2.4. Phương pháp nghiên cứu 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 2.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra thu thập số liệu ở các cơ quan quản lý nhà nước:
- Tại Sở Tài nguyên và Môi trường lấy tại các báo cáo về công tác giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất đối với 5 loại đối tượng sử dụng đất quản lý theo thẩm quyền, các quy hoạch liên quan của Thủ đô.
- Sở Tài chính lấy số liệu về thu nộp ngân sách, xắp xếp xử lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
- Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc về tình hình quản lý trật tự xây dựng, cấp phép xây dựng, các bản đồ chuyên ngành về quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật.
- Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội số liệu về phân bổ nguồn vốn, chủ chương đầu tư, các dự án trọng điểm của thành phố.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh lấy số liệu qua báo cáo tổng kết năm về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dồn ghép ruộng đất, đất dịch vụ, đất thương phẩm, các dự án đầu tư có thu hồi đất tại huyện...
- Văn phòng đăng ký đất và nhà số liệu về đăng ký biến động qua hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, số giấy chứng nhận đã cấp...
- Trung Tâm phát triển quỹ đất lấy số liệu về đất đấu giá, kế hoạch thực hiện đấu giá, đất tái định cư trong thời gian tới
- Phòng Tài chính kế hoạch lấy số liệu về xử lý xắp xếp nhà, tổng kết năm về phát triển kinh tế xã hội của huyện và phương hướng năm tới.
- Phòng Quản lý đô thị lấy số liệu về cấp phép xây dựng, về quy hoạch đô thị, phân khu đô thị, quy hoạch nông thôn mới..
- Chi cục thuế lấy số liệu về các thu ngân sách của huyện.
- Chi cục thống kê lấy số liệu về dân số lao động, việc làm...qua Niên giám thống kê và các điều tra xã hội học khác.
- Điều tra bổ sung ở internet, sách báo, thư viện, các báo cáo phát triển kinh tế xã hội, công tác quản lý, sử dụng đất đai…
2.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp
- Kiểm tra thực tế tại các khu vực đất đấu giá, đất đô thị, đất dồn ghép, vùng đất bãi. Chụp ảnh minh hoạ, điều tra các hộ dân liên quan đến chuyển quyền đất, quan niệm về cung, cầu bất động sản...qua hình thức phỏng vấn, phiếu điều tra nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp
- Phỏng vấn thông qua bộ câu hỏi đối với nhóm đối tượng quản lý nhà nước về BĐS, nhóm tham gia kinh doanh BĐS và nhóm người sử dụng BĐS và việc chọn mẫu được xác xuất điều tra trên cơ sở sổ sách quản lý về giao dịch bất động sản, các công chức về quản lý ..cụ thể là:
Phiếu 1: Phỏng vấn đối với 90 hộ, cá nhân là người bán và mua bất động sản tại 18 đơn vị cấp xã, mỗi đơn vị làm 5 phiếu theo các thông tin đã chọn lọc.
Phiếu 2: Điều tra đối với 16 đối tượng tại nơi làm việc là các sàn giao dịch, công ty, trung tâm môi giới về bất động sản với các đối tượng là giám đốc, chuyên viên, kế toán...
Phiếu 3: Xin ý kiến đối với 23 đối tượng là cán bộ, lãnh đạo tại phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà, cán bộ địa chính xã, thị trấn.
Phiếu 4: Phỏng vấn đối với 5 đối tượng là lãnh đạo tại phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà, Phòng Nội vụ.
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu - Thống kê các giao dịch về bất động sản giai đoạn 2008-2012.
- So sánh giữa các số liệu giao dịch thực tế và pháp lý và số liệu cung để tìm ra mối quan hệ cung - cầu làm cơ sở nhận định, đánh giá.
- Thống kê, tổng hợp, phân tích kết quả điều tra xã hội học đối với 134 mẫu điều tra để kiểm chứng nhận địch về thị trường bất động sản của huyện.
- Sử dụng phần mềm Excel của hãng Microsoft để thực hiện.
2.4.3. Phương pháp biểu đạt kết quả
Các thông tin thu thập sau khi xử lí sẽ biểu đạt bằng bảng số liệu, biểu đồ, sơ đồ, hình vẽ tương ứng và bằng các câu văn.
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu, kết quả nghiên cứu có liên quan của các nhà khoa học, các chuyên gia, các báo cáo tổng kết ngành của cơ quan quản lý nhà nước được chọn lọc và bổ sung theo yêu cầu của đề tài.
2.4.5. Phương pháp chuyên gia
Trong quá trình thực hiện đề tài, tổ chức trao đổi xin ý kiến của các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản, nêu thực trạng về thị trường bất động sản của huyện Mê Linh, quan điểm phát triển trong thời gian tới; phản biện phù hợp với tính chất, nội dung của nghiên cứu.
CHƯƠNG 3