Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012
3.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản huyện Mê Linh
3.2.5.1. Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD, con số này năm 2011 chưa đầy 1 tỷ USD. So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhất trong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ
2007 - 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên tới khoảng 23 tỷ USD, diễn biến thể hiện qua hình sau:
Hình 3.10. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai đoạn 2004 - 2012
Nhận định hiện nay, thị trường BĐS tại Mê Linh đang bị đóng băng, hoạt động tín dụng thắt chặt, đầu tư công, chi tiêu công bị cắt giảm, các hoạt động về sản xuất, kinh doanh trì trệ, sức mua bán các loại hàng hoá thông thường đều giảm trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay của ngân hàng và huy động từ trong dân hoặc nguồn tiền ngoại hối thì giai đoạn hiện nay thực sự là một thử thách lớn đối với những người tham gia vào lĩnh vực này. Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, trong giai đoạn 2013-2015, thị trường sẽ không có chuyển biến tích cực, nếu vẫn giữ như tình trạng năm 2012 thì tất cả những vấn đề như một số dự án sẽ không triển khai nổi, một số chủ thể sẽ gặp phải khó khăn, thậm chí phá sản, toàn bộ hệ thống thị trường nhà ở, đất ở vẫn phải trả lãi suất cho ngân hàng mức khoảng 20% số dư tín dụng đến hết 30 tháng 12 năm 2012. Đây là một lượng tiền khá lớn, Tuy không hoàn toàn chính xác, nhưng tổng mức dư
nợ tín dụng cho thị trường BĐS khoảng 2.000 tỉ đồng cộng với khoảng gấp hai lần số đó cho các khoản vay có thế chấp liên quan đến thị trường BĐS.
Hệ quả của những ảnh hưởng trên là TTBĐS sẽ bị suy giảm đáng kể.
Giá nhà đất thiết lập đáy mới. Giao dịch thành công không đáng kể. Thị trường căn hộ, đất nền trong đô thị mới không có hoạt động. Hầu hết các dự án không tiến triển được. Nguyên nhân cơ bản là do không có nguồn tiền bổ sung cho thị trường (lãi suất cao và hạn mức tín dụng thấp đã làm cho nguồn tiền vào thị trường bị suy giảm). Như vậy, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản của huyện Mê Linh trong những năm tới sẽ rất khó khăn và căn nguyên của vấn đề này chính là "dòng tiền".
3.2.5.2. Yếu tố cung - cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh
Yếu tố cung - cầu là nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Theo số liệu thống kê sơ bộ hiện nay huyện Mê Linh là một trong những địa phương có nguồn cung về BĐS tương đối lớn, chủ yếu là đất ở, nhà ở đô thị và đất đấu giá có khoảng 4.000 - 5.000 ô đất được bán ra mà người mua có thể tiếp cận được mà không cần qua nhiều cầu.
Hình 3.11. Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản
Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm nào để hệ thống tài chính ổn định, kinh tế tăng trưởng, giá BĐS ở đúng nghĩa thực ...để người tiêu dùng mua vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Đến năm 2011, tình trạng cung tăng cầu giảm, sự mất cân đối này đã làm cho thị trường BĐS "đóng băng", ảnh hưởng trực tiếp tới nhiều mặt kinh tế xã hội.
Hơn nữa, sau khi giảm sâu giá đất tại nhiều dự án, đất dân cư cũ được nhận định về gần giá trị thực và hầu như không thể giảm thêm. Những nhà đầu tư đoản vốn, phải vay ngân hàng nhiều không chịu nổi sức ép lãi suất đã bị trượt khỏi cuộc chơi và đây cũng chính là cơ hội - thách thức để giới đầu tư có thực lực “bắt đáy, xuống tiền để gom hàng"
3.2.5.3. Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh
Yếu tố này là chính sách vĩ mô của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, nó có tác động rất lớn đến giá bất động sản, đặc biệt là tâm lý người mua và người bán dẫn tới một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường này với tâm lí đi trước đón đầu để sinh lời cao. Tâm lí đầu tư đám đông đã khiến không ít nhà đầu tư lao đao trong thời gian qua, nó đã để lại nhiều bài học sương máu về hiện tượng “sốt ảo”, “sốt nóng”, ví dụ như trước đây đơn vị tư vấn mới khảo sát để lập dự án khu thương mại tổng hợp tại huyện Ba Vì, khu các trường đại học tại đường Láng-Hoà Lạc, Hà Nội hoặc huyện Mê Linh chuẩn bị sát nhập về Hà Nội... Tuy mới ở mức độ thông tin nhưng giá đất ở các khu vực này thời điểm đó tăng chóng mặt và đến nay có những dự án đã quy hoạch nhiều năm vẫn không thực hiện được.
Huyện Mê Linh có hệ thống quy hoạch tương đối đầy đủ và đang có những thay đổi lớn trong triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón đầu và tiếp tục thực hiện các dự án dở dang.
3.2.5.4. Yếu tố về chính sách vĩ mô của nhà nước
Trong thời gian "hưng thịnh" của thị trường BĐS một lượng vốn đáng kể được rút lui từ các thị trường khác vận hành vào thị trường nhà ở, đất ở, ngành nghề chính được coi nhẹ mà tập trung nguồn lực cho đầu tư BĐS ví dụ như tập đoàn Vinashin, Vinaline...đã dẫn tới phá sản Chính phủ phải tái cơ cấu lại. Mặt khác, do chính sách thắt chặt tiền tệ, cắt giảm đầu tư công và chi tiêu
công của Chính phủ nhằm hạn chế lạm phát để ổn định kinh tế vĩ mô nên sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp theo. Vì vậy, các nguồn đầu tư vào thị trường BĐS này chủ yếu là khoản đầu tư một lần và không có dòng vốn tiếp theo. Khả năng thanh toán của nguồn vốn này sẽ bị hạn chế và nguồn vốn này sẽ hướng tới những phân mảng thị trường có nhu cầu thanh toán một lần, với giá trị nhỏ, hơn là các giao dịch nhiều lần, giá trị lớn. Vì vậy, nguồn đầu tư này hướng tới các sản phẩm là đất nền, khu vực giá trị thấp hơn là thị trường nhà chung cư, đô thị mới cần thanh toán nhiều lần, giá trị lớn