Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai
3.4.1. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
- Về giao dịch bất động sản: Công tác tuyên truyền pháp luật liên quan đến BĐS tới người dân của huyện được thực hiện khá tốt. Người dân khi thực hiện việc giao dịch BĐS trên thị trường đã ý thức được việc đăng ký giao dịch thông qua cơ quan Nhà nước để được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình so với trước những năm 2003 chủ yếu là mua bán “trao tay”.
- Về hoạt động đấu giá: Công tác đấu giá trên địa bàn huyện Mê Linh tuy mới bắt đầu từ năm 2005 nhưng cũng đã phát triển nhanh chóng, ngày càng được quan tâm hơn, đã đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách của địa phương đặc biệt là đấu giá đất thương phẩm tại các dự án nhà ở, đô thị, đồng thời đã giúp địa phương quản lí, tận dụng được quỹ đất dôi dư chưa sử dụng xen kẽ trong khu dân cư, tránh các tình trạng vi phạm đất đai. Hiện nay, huyện đang thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới tại 13/18 xã, thị trấn nên càng chú trọng đến công tác này.
- Về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản: Huyện đã có đầy đủ các thành phần môi giới tham gia thị trường BĐS, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS, các thành phần môi giới tham gia nên có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường BĐS.
- Về quản lí Nhà nước: UBND huyện Mê Linh đã phát huy vai trò quản lí đối với thị trường nhà ở, đất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư trên địa bàn của huyện, trong đó tập trung vào xây dựng cơ bản, cấp giấy chứng nhận, quy hoạch không gian đồng bộ...
- Về cung cầu trong thị trường BĐS: Mối tương quan giữa cung và cầu trong thị trường BĐS tại huyện Mê Linh hứa hẹn một thị trường BĐS sôi
động trong tương lai đặc biệt với nguồn cung dồi dào từ 8 nguồn và có vị trí thuận lợi để thu hút các tỉnh, thành trong và ngoài thành phố Hà Nội.
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
- Thị trường BĐS tại huyện cũng đã có sự phát triển nhưng vẫn là một thị trường còn mới sơ khai, lượng giao dịch thấp, các giao dịch ngầm còn nhiều. Giao dịch trên TTBĐS không đều giữa các đơn vị hành chính...
- Về Công tác quản lí của Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ về hiện trạng BĐS, chưa tổ chức điều tra khảo sát để nắm được lượng cầu về BĐS theo từng thời điểm, lưu trữ hồ sơ của cơ quan nhà nước còn hạn chế dẫn đến hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS là khó khăn
- Việc chuẩn bị quỹ đất sạch trước khi tiến hành đấu giá chưa được tốt.
Công tác xác định giá sàn trong đấu giá ở một số vị trí chưa sát với thực tế và còn phức tạp dẫn đến khi đưa đất ra đấu giá không có người tham gia đấu.
Công tác tuyên truyền, quảng bá, maketting quỹ đất trước khi tiến hành đấu giá thực hiện chưa được rộng rãi và đi sâu vào quần chúng, do đó nguồn thông tin về BĐS chưa đến được nhiều người có nhu cầu.
- Năng lực tài chính của các doanh nhiệp kinh doanh BĐS còn yếu và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, huy động, tình trạng vừa làm, vừa bán thông qua hợp đồng góp vốn dẫn tới lộ trình thực hiện dự án thường kéo dài.
- Về dịch vụ: Thực tế việc cung cấp thông tin về BĐS còn thiếu, môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch, hệ thống dịch vụ BĐS chưa được hình thành chính quy, thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSTS còn phức tạp...
- Năng lực của các đối tượng hoạt động môi giới còn thấp, tỉ lệ phi chính quy tham gia cao, cá nhân tham gia không kiểm soát được.
- Giá đất do Nhà nước quy định và được thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm tuy đã được quan tâm nhưng vẫn còn cách xa so với giá thị trường gây khó khăn trong công tác GPMB, thu ngân sách nhà nước.
3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai
3.4.3.1. Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính
- Tiếp tục đầu tư xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính huyện tại khu Trung tâm hành chính huyện 50ha đã được phê duyệt, sử dụng vốn xã hội hoá xây dựng nông thôn mới tại 4 xã còn lại năm 2013... tạo thuận lợi cho việc giao dịch quản lý, tiến kiệm thời gian, tiền bạc của nhân dân.
- Kiện toàn bộ máy tổ chức từ cấp xã tới cấp huyện, đặc biệt là các phòng ban, đơn vị còn thiếu như Phòng Tài nguyên và Môi trường (thiếu 2), Phòng Quản lý đô thị (thiếu 6) ..đảm bảo số lượng biên chế được thành phố giao để việc lưu trữ, quản lý, thực thi công vụ có hiệu quả.
- Các quy định về quản lý BĐS thường xuyên cải cách hành chính đặc biệt là rà soát lại các quy định, thủ tục hành chính liên quan đến BĐS như thu hồi, giao đất, GPMB, đấu giá đất, cấp giấy chứng nhận...để sửa đổi theo thẩm quyền hoặc kiến nghị sửa đổi, bãi bỏ cho phù hợp với địa phương theo hướng minh bạch hệ thống thông tin BĐS phục vụ việc tiếp cận dễ dàng hệ thống thông tin cho các nhà đầu tư cũng như đối với khách hàng.
- Đầu tư 10% từ nguồn tiền sử dụng đất để xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường BĐS công khai, minh bạch, thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản, đặc biệt khuyến khích hoạt động dịch vụ công của Văn phòng đăng ký đất và nhà huyện Mê Linh.
3.4.3.2. Nhóm giải pháp về tài chính
- Các chính sách liên quan đến thuế như thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động BĐS, tiền sử dụng đất, thuế VAT...cần phải được kiến nghị cải cách theo hướng thuận tiện và giảm theo lộ trình, thu như hiện nay là tương đối cao ví dụ thuế thu nhập cá nhân từ 2,0% nên giảm còn 1%, trước bạ 0,5% nên giảm còn 0,2%.
- Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt là đối với nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu và những doanh nghiệp coi nhẹ nghề chính mà đầu tư BĐS theo
"hưng thịnh" của thị trường dẫn Hình 3.12. Minh hoạ nợ xấu leo thang đến lũng đoạn thị trường để từ đó có giải pháp trưng mua, trung thu hoặc chuyển đổi sang dạng dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp...
- Các giải pháp về chính sách giá cả của BĐS, thu tài chính liên quan đến BĐS như hiện nay không theo một quy luật nào, trong tương lai Nhà nước cần đặc biệt quan tâm là điều tiết lượng cung về BĐS cho thị trường, lợi ích giữa Nhà nước - Chủ đầu tư - Người dân đảm bảo hài hoà, hợp lý.
3.4.3.3. Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư
- Tiếp tục đầu tư ngân sách cho công tác XDCB trong lĩnh vực HTKT và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt vốn cụ thể các dự án chính là: 5 tuyến đường: Trung tâm đô thị mới Mê Linh 100m, đường 48m Đại Thịnh đi Kim Hoa, đường 35 Chi Đông Kim Hoa, đường lối cao tốc Nội Bài với đường 35, đường quốc lộ 23b; các trường học, trạm y tế, đường điện đặc biệt là các dự án Bệnh viện 1000giường tại xã Đại Thịnh, Bệnh viện 200giường tại xã Thạch Đà và khu di tích lịch sử đền Hai Bà Trưng xếp hạng quốc gia đặc biệt.
- Giải quyết các công việc trọng tâm của huyện trong giai đoạn từ 2013-2015 như: đảm bảo thực hiện xong 19 tiêu chí trong quy hoạch nông thôn mới tại 13 xã trong năm 2015; công tác công tác dồn ghép ruộng đất xong trong năm 2013 tại 11 xã còn lại khối lượng còn khoảng 1350ha; Cấp giấy chứng nhận xong trong năm 2014; xây dựng xong đề án chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, phát triển kinh tế hộ.
- Tổ chức lập, thẩm định các quy hoạch của huyện, đồng thời rà soát lại các quy hoạch đã có của huyện đảm bảo có sự phân bố BĐS một cách hợp lý, các chỉ tiêu sử dụng đất được giao sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; quy hoạch phân lô vùng đất bãi ven sông Hồng 1500ha để tổ chức đấu thầu.
- Xử lý các vi phạm: Nghiêm minh xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng do không hoặc sai phép, vi phạm về đất đai còn khoảng 777 trường hợp theo nghị quyết chuyên đề, giải quyết các tranh chấp, KNTC, dân nguyện liên quan đến BĐS; tổ chức quản lý sử dụng có hiệu quả quỹ đất công ích (quỹ 2).
3.4.3.4. Nhóm giải pháp mang tính dài hạn
- Thành lập thêm tổ chức Quỹ phát triển đất để có nguồn vốn tạo lập và tăng cung hàng hoá bất động sản cho thị trường thông qua hình thức giao đất có thu tiền như đấu giá, đấu thầu..hạn chế cho thuê, giao đất không thu tiền.
- Công tác thống kê, phân loại bất BĐS và lưu trữ hồ sơ về BĐS đặc biệt được quan tâm để từ đó hoạch định được số cung cầu BĐS trong tương lai, tổ chức tuyên truyền, đào tạo cho cán bộ quản lý, quảng bá về huyện, nhằm thu hút đầu tư. Mời các doanh nghiệp về BĐS đang triển khai làm việc với huyện để xác định tiến độ thực hiện dự án, đặc biệt là các dự án còn dở dang trong GPMB, những vướng mắc cần tháo gỡ và lộ trình thực hiện.
- Tạo cơ chế mở, môi trường bình đẳng giữa các thành phần tham gia thị trường BĐS, thu hút nguồn đầu tư BĐS từ nước ngoài và các địa phương khác đến với huyện Mê Linh, huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, đặc biệt là lượng tiền tồn đọng trong dân. Hạ giá thành sản phẩm; tăng cường sự liên kết huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp...