1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới
Với đặc trưng của thị trường bất động sản thì hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS [26].
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp nhanh trong năm 1994.
1.3.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc
- Trung Quốc là một nước có chế độ sở hữu đất đai gần như Việt Nam:
Đất đai là một tài sản, tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong mọi nền kinh tế, chính vì vậy mà quản lý nhà nước về đất đai là một trong những chức năng đặc biệt quan trọng của các nhà nước. Trong hệ thống kinh tế thị trường, thị trường đất đai (TTĐĐ) luôn chiếm giữ vị trí then chốt. Kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách cải cách và mở cửa, những thay đổi đột biến đã diễn ra ở TTĐĐ của nước này. Quá trình “hàng hóa hóa” và “thị trường hóa đất đai” của nhà nước Trung Quốc đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý trong nước và của quốc tế, bởi đây là nền kinh tế đầy tiềm năng. Trước khi thị trường đất đai xuất hiện cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban
hành. Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí. Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” những năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc và nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này [34].
- Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 ( 178 thửa đất với diện tích 5.175.000 m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được 12,88 triệu USD, trong đó 163.000 m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD). Hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai, đặc biệt là trong năm 2001
đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là Thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình. Có thể nói, nhờ những cải cách và chính sách đất đai phù hợp, cụ thể mà thị trường đất đai và bất động sản ở Trung quốc gia tăng không ngừng. Đầu tư bất động sản ở Trung quốc đạt 1,3158 nghìn tỷ NDT (tăng gấp 4,2 lần so với năm 1997); vốn cho vay của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực BĐS là 781,1 tỷ NDT (tăng 3 lần so với năm 1998).
- Nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam và cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp. Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập.