CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ thông chính trị vào thị trường. Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển của các thị trường hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá cả [26, tr.17]. Thị trường BĐS có mục tiêu để phân bổ lượng hàng hóa khan hiếm đó là BĐS thông qua cơ chế giá cả. Về nguyên tắc, hàng hóa BĐS được trao đổi, mua bán trên thị trường dựa trên cơ chế thỏa thuận giá nhưng để đảm bảo an sinh xã hội, Nhà nước sẽ thực hiện chức năng định hướng, kiểm soát việc phân bổ một số loại hàng hóa BĐS đặc thù.
Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hóa khan hiếm, đó là BĐS, bao gồm cả đất và những hoạt động trên mảnh đất cùng với những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BĐS giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa thông qua cơ chế giá. Về nguyên tắc, người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có quyền sở hữu BĐS đó. Tuy nhiên, do hàng hóa BĐS, trong đó có hàng hóa BĐS là nhà ở có tác động trực tiếp đến an sinh xã hội nên trong một số trường hợp, Nhà nước sẽ quyết định phân bổ nguồn lực của thị trường BĐS.
1.1.2.2 Các phân khúc trong thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có một số phân khúc thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS. Thị trường BĐS có thể được phân chia thành một số phân khúc thị trường sau:
a) Thị trường quyền sử dụng đất: do quyền sở hữu đất không được trao đổi nên quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa trên thị trường BĐS. Thị trường quyền sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng đất ở, đất đô thị, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…; trong đó một bộ phận rất quan trọng là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển mạnh ở những địa phương có tốc đô thị hóa cao, có sự chuyển dịch lớn của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích khác.
b) Thị trường nhà ở: là một phân khúc thị trường sôi động và phong phú nhất trong thị trường BĐS. Phân khúc thị trường nhà ở được phân chia thành các phân mảng khác nhau như nhà biệt thự, nhà vườn; nhà ở trong khu dân cư; nhà liền kế và nhà chung cư. Trong quá trình phát triển kinh tế, cùng với quá trình công nghiệp hóa là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã kéo theo sự ra đời của các khu đô thị mới, các tòa nhà chung cư cao tầng. Trong phân khúc thị trường nhà ở, Nhà nước thể hiên vai trò điều tiết, phân bổ nguồn lực đối với phân mảng thị trường nhà ở cho các đối tượng chính sách như sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp, người có công với đất nước.
c) Thị trường nhà xưởng công nghiệp: việc hình thành các khu công nghiệp tập trung hoặc đơn lẻ đã xuất hiện thị trường nhà xưởng công nghiệp. Phân khúc thị trường này tăng trưởng mạnh cùng với tốc độ phát triển kinh tế. Phân khúc thị trường này có tiềm năng để lan tỏa sang các phân khúc thị trường khác như thị trường lao động, thị trường nhà ở cho công nhân…
d) Thị trường bất động sản văn phòng làm việc, thương mại, dịch vụ: các phân mảng thị trường này hình thành để đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc của các tổ chức, cá nhân; nhu cầu mặt bằng để kinh doanh hàng hóa; nhu cầu để vui chơi, nghỉ dưỡng, du lịch…
1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản
a) Tính liên kết với các thị trường khác: Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Với tư cách là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường BĐS chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác mà còn có tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Trong các mối quan hệ với các thị trường khác thì mối quan hệ với thị trường tài chính có vai trò quan trọng.
Hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS cần phải huy động vốn từ các chế định tài chính trên thị trường vốn, các chế định tài chính này chủ yếu là các ngân hàng. Ngoài ngân hàng thì các chế định tài chính khác như các tổ chức bảo hiểm, tài chính, quỹ đầu tư... đều có thể tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tiền tệ hóa cao hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào thị trường tài chính là rất sâu sắc. Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động...v.v.
b) Tính cạnh tranh không hoàn hảo: Do nhu cầu quản lý đất đai và đảm bảo yếu tố an sinh xã hội về nhà ở nên thị trường BĐS đòi hỏi vai trò định hướng,
điều tiết và can thiệp của Nhà nước. Mặt khác, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất đai nên thị trường BĐS mang tính độc quyền và các thông tin liên quan đến đất đai chưa được công khai, minh bạch làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất do trên thị trường BĐS, cả người bán và người mua không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin về thị trường. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS có vai trò rất quan trọng để giúp người mua và người bán trong các giao dịch BĐS.
c) Tính địa phương: Do đối tượng giao dịch trên thị trường là BĐS, loại tài sản không thể di dời được, không thể đưa từ nơi này tới nơi khác và do đặc điểm về kinh tế, văn hóa, xã hội của mỗi địa phương khác nên thị trường BĐS có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền cũng như các địa phương. Thị trường BĐS mang tính địa phương, không tập trung, trải rộng trên các vùng cả nước, được thể hiện rõ trong thị trường đất đai. Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương sâu sắc là đặc điểm có tác động quan trọng đến diễn biến phát triển của thị trường này.
d) Tính phát triển có tính chu kỳ: Thị trường BĐS chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trường, trong đó quy luật cung cầu có sự tác động riêng biệt. Thị trường BĐS mang đặc tính phản ứng “trễ” của “cung” so với “cầu”. Đọ co giãn của cung BĐS tương đối thấp trước thay đổi cầu và giá BĐS. Về nguyên tắc, tổng nguồn cung của thị trường BĐS là cố định và xét nguồn cung theo từng loại BĐS thì lại phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị. Vì vậy, dù khi cầu có tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung của thị trường cũng không thể phản ứng kịp thời. Chính vì vậy mà thị trường BĐS phát triển có tính chu kỳ.
e) Tính thanh khoản thấp: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng
vốn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Đặc biệt, trong thời kỳ thị trường BĐS trong tình trạng “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nguy cơ phá sản do tính thanh khoản thấp, một lượng vốn lớn của xã hội đang tồn đọng trên thị trường “đóng băng”.
g) Tính chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: Thị trường BĐS chịu sự chi phối của chính sách pháp luật, đặc biệt là nhu cầu về đất đai nhạy cảm với những quy định của Nhà nước: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành, các chính sách thuế... Mặt khác, về nguyên tắc, thị trường BĐS vận hành theo cơ chế thị trường nhưng Nhà nước vẫn cần phải can thiệp trong những tình huống, tình hình cụ thể, nhất là can thiệp đối với thị trường nhà ở cho của các đối tượng chính sách xã hội. Ngoài ra, BĐS có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần đối với cá nhân và quốc gia. Do đó, Nhà nước cần thống nhất quản lý các giao dịch BĐS để đảm bảo an toàn cho các giao dịch.
h) Tính dễ bị phân khúc: Trên thị trường BĐS, sự khan hiếm càng cao của đất đai thì yếu tố đầu cơ trong thị trường càng có cơ hội gia tăng. Tất cả các tổ chức, hộ dân cư có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người thế chấp hoặc nhận thế chấp...
hàng hóa BĐS. Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng và do sự đa dạng của chính sách của Nhà nước nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc.
i) Tính giao dịch phức tạp: BĐS có đặc tính rất căn bản mà các hàng hóa thông thường khác không có, đó là tính bất động nên không thể đưa trực tiếp BĐS ra thị trường trao đổi mà thay vào đó là đưa ra trao đổi quyền đối với BĐS đó. Mặt khác, giá trị của BĐS thông thường có giá trị rất lớn đối với người sở hữu BĐS. Vì vậy, việc trao đổi, giao dịch BĐS là giao dịch quyền và giá trị của BĐS nên rất phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rất nhiều thủ tục giữa các bên liên quan.
1.1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, là nơi lực lượng cung cầu tương tác với nhau để xác định số lượng, chất lượng và chủng loại sản phẩm BĐS được sản xuất ra để kinh doanh. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến một lượng lớn tài sản cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Vai trò của thị trường BĐS biểu hiện trên nhiều mặt và rõ nhất ở các mặt sau [19, tr.45]:
- Góp phần thúc đẩy sản xuất, đóng góp vào GDP. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất, đáp ứng việc kinh doanh BĐS; là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị; là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và phát triển kinh tế của từng địa phương, của cả quốc gia. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS cho các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến để nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, sử dụng tài nguyên. Thị trường BĐS còn góp phần thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh để đảm bảo chi phí cho BĐS đạt ở mức tối thiểu nhất trong hoạt động sản xuất kinh doanh;
- Góp phần khơi thông nguồn đầu tư của xã hội. Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được mục tiêu đề ra;
- Thúc đẩy đổi mới quản lý đất đai. Thị trường BĐS là nơi để phát hiện những bất cập, tồn tại của chính sách quản lý đất đai. Do vậy, thông qua thị trường BĐS để có cơ sở tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của chúng;
- Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở, góp phần ổn định xã hội.
Thị trường nhà ở nói riêng là bộ phận quan trọng của thị trường BĐS. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặt khác, thị trường BĐS giữ vai trò quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Trong bối cảnh thị trường BĐS phát triển lành mạnh có nghĩa là chính sách đất đai phù hợp, xã hội sẽ ổn định. Ngược lại, trong bối cảnh giá cả BĐS liên tục thay đổi, nạn đầu cơ, lũng đoạn giá cả...diễn ra sẽ tác động trực tiếp đến các hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách, pháp luật dẫn đến xã hội thiếu ổn định.
Từ các phân tích trên, NCS có thể khái quát về thị trường BĐS là: “Thị trường BĐS có một số đặc điểm riêng so với các thị trường khác của nền kinh tế thị trường và có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế-xã hội. Do đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, việc trao đổi hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố có tính chất pháp lý, yêu cầu nhiều thủ tục và có sự tham gia của các bên liên quan. Đặc điểm này có tác động lớn đến việc thu thập dữ liệu giao dịch BĐS trong quá trình xác định chỉ số thị trường BĐS”.