CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.1.2 Bối cảnh trong nước
Trong bức tranh toàn cầu, Việt Nam nổi lên như là một quốc gia năng động trong phát triển, sáng tạo trong chuyển đổi và chủ động trong hội nhập. Việt Nam chứa đựng nhiều điều kiện ảnh hưởng đến quyết định sự phát triển kinh tế- xã hội nói chung, phát triển thị trường BĐS nói riêng trong từ 10 đến 15 năm tới.
Qua đó đến năm 2020 phát triển thành một nước công nghiệp hiện đại và trong lĩnh vực quản lý thị trường BĐS nói chung, xây dựng các công cụ đo lường thị trường BĐS nói riêng sẽ cần phải đạt được những kết quả nhất định, trong đó nổi lên các sự kiện sau đây.
3.1.2.1 Triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến 2020
Bước sang năm 2015, cùng với những giải pháp hữu hiệu, một loạt cơ hội có khả năng xuất hiện cho những năm tiếp theo, nền kinh tế của Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn, đang có nguồn lực để vận hành.
Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), trong tương lai, khi triển khai thực thi Hiệp định TPP, một lượng vốn, nguồn lực khác có thể sẽ vận hành vào Việt Nam để đón đầu và thụ hưởng những ưu điểm do TPP đem lại. Xu hướng chuyển dịch đầu tư từ các nước Đông Bắc Á, từ Hoa Kỳ vào Việt nam sẽ là xu hướng tất yếu tác động đến tăng trưởng kinh tế nước ta. Hay nói khác đi, nền kinh tế và thị trường BĐS nước ta sẽ có những chuyển biến.
Sau những năm phải đối phó với những khó khăn của thị trường BĐS, nền kinh tế đã tích lũy được một số nguồn lực vì vậy sẽ có tín hiệu phục hồi; từ đó kéo theo thị trường BĐS sẽ có những nguồn lực để phát triển. Tuy có tín hiệu phục hồi nhưng chưa có chuyển biến lớn. Các yếu tố rủi ro vẫn chưa được giải quyết. Nợ xấu mới được cải thiện chứ chưa giải quyết tận gốc của vấn đề. Các doanh nghiệp BĐS vẫn tồn đọng một lượng lớn sản phẩm chưa thể giải quyết được một cách dứt điểm. Các bên hữu quan, đặc biệt các nhà đầu tư tiềm năng vẫn đang chờ đợi, chưa thực sự tham gia vào thị trường.
Hệ thống cơ chế, chính sách phát triển kinh tế đang hướng tới xây dựng thành công nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế; đồng thời hình thành đồng bộ các loại thị trường và hệ thống kinh tế thị trường phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế.
Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 2001-2010 của Việt Nam đã xác định mục tiêu tổng quát là “Đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển; nâng cao rõ rệt đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân; tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại” [19, tr.383].
Triển vọng kinh tế Việt Nam đến 2020 và những năm tiếp theo đã tạo ra cơ
hội cho thị trường BĐS phát triển nhưng cũng đặt ra những thách to lớn đối với công tác quản lý thị trường BĐS vừa đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường đồng thời góp phần để thị trường BĐS phát triển bền vững. Yêu cầu này đòi hỏi hệ thống thông tin thị trường BĐS cần phải minh bạch và công khai nhằm góp phần để thị trường BĐS phát triển bền vững.
3.1.2.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo
Cùng với hệ thống thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ngày càng được hoàn thiện (Cương lĩnh xây dựng đất nước thời kỳ quá độ lên CNXH - bổ sung và phát triển năm 2011 đã được thông qua tại Đại hội lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam; Chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2011-2020 đã được thông qua; Hiến pháp mới sửa đổi Hiến pháp năm 1992 đã được ban hành…), môi trường pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS của Việt Nam phát triển ngày một hoàn thiện hơn.
- Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điểm đổi mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Với các quy định mói của Luật Đất đai, thị trường BĐS sẽ được công khai, minh bạch hơn. Đây có thể coi là những giải pháp quan trọng góp phần điều tiết đầu tư vào của thị trường BĐS, hướng cho thị trường BĐS phát triển bền vững.
- Luật Nhà ở 2014 đã được điều chỉnh, bổ sung các quy định nhằm phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, đặc biệt là chính sách phát triển nhà ở xã hội; hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở; mở rộng đối tượng và nới lỏng các điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; bổ sung một số quy định về quản lý nhà công vụ một cách chặt chẽ hơn. Các quy định trên dduwwocj kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở của Việt Nam phát triển ở một vị thế mới.
- Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số nội dung mới, vừa mở rộng phạm vi hoạt động BĐS cho các nhà đầu tư, vừa tăng cường quản lý chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS như: bãi bỏ bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn BĐS; quy định hoạt động kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp; tăng vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp (tối thiểu là 20 tỉ đồng); chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành một loạt các giải pháp để tháo gỡ cho thị trường BĐS, góp phần để thị trường BĐS hồi phục.
Mặc dù vậy, khả năng phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn tới tuy có dấu hiệu của sự phục hồi nhưng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là đối tác nội tại của chính thị trường BĐS. Do vậy cần thiết phải minh bạch hóa thị trường; trong đó cần sự minh bạch các khoản nợ xấu; minh bạch các dự án không có khả năng triển khai và minh bạch tình trạng tài chính của các doanh nghiệp không còn khả năng tham gia thị trường BĐS. Cần thiết phải tiến hành lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng và hệ thông thống tài chính nói chung để thị trường BĐS có thể tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn. Ngoài ra, thị trường BĐS ở Việt Nam đã có tín hiệu vượt qua đáy của sự kém phát triển nhưng còn phụ thuộc nguồn vốn để vận hành; phụ thuộc vào các cân đối lớn của nền kinh tế và sự ổn định của các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô. Chỉ khi nào các yếu tố này được đảm bảo, thị trường BĐS mới có xung lực mới.
Bối cảnh trên đặt ra yêu cầu cần sớm nâng cao vai trò minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển bền vững.
Các thông tin liên quan đến nội tại của thị trường BĐS, thông tin về diễn biến giá cả BĐS, giao dịch BĐS cần phải được công khai hóa để hạn chế rủi ro
“bong bóng ”BĐS, hạn chế sự đổ vỡ của thị trường BĐS.