CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
3.4.2.1 Lựa chọn cấp độ và loại chỉ số thị trường bất động sản
Do đặc điểm phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam, hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa được xây dựng và quản lý theo chuẩn mực. Từ thực tế xây dựng chỉ số thị trường BĐS trong thời gian qua cũng như kết quả kiểm chứng xây dựng chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cho thấy, cấp độ và loại chỉ số thị trường BĐS của nước ta được lựa chọn trong thời gian tới là chỉ số thành phần của chỉ số thị trường có mức độ tổng hợp cấp độ hẹp (chỉ số REMI);
đó là: chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS.
3.4.2.2 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản
Từ kinh nghiệm của các nước, thực tế xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua và kết quả tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cho thấy, để phù hợp với khả năng tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam, phạm vi bao phủ của chỉ số được lựa chọn là chỉ số riêng cho từng đô thị với các đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanh, có thị trường BĐS sôi động. Chỉ số thị trường BĐS được công bố theo tần suất theo từng quý là phù hợp nhất.
3.4.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản
Phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS được lựa chọn là phương pháp theo quy định của Bộ Xây dựng. Theo đó, tiếp tục sử dụng phương pháp
điều chỉnh-kết hợp đã được Bộ Xây dựng quy định để tính toán chỉ số thị trường BĐS qua các thời kỳ. Tuy nhiên, phương pháp này cần chỉnh sửa một số nội dung sau:
- Sửa đổi tiêu chí phân chia khu vực thị trường. Theo đó, sửa đổi quy định phân chia khu vực thị trường theo địa giới hành chính đơn thuần (quận, huyện) thành quy định phân chia khu vực thị trường theo mức độ phát triển của thị trường trên cơ sở một số tiêu chí và kết quả quản lý thị trường. Theo đó, khu vực thị trường được phân chia thành khu vực thị trường phát triển, khu vực thị trường đang phát triển, khu vực thị trường kém phát triển và khu vực thị trường đã ổn định.
- Sửa đổi cách xác định “quyền số” trong tính toán chỉ số. Theo đó, sửa đổi hướng dẫn xác định “quyền số” là tỷ trọng các giá trị giao dịch BĐS bình quân của từng khu vực và bình quân của toàn địa phương thành hướng dẫn xác định
“quyền số” theo tỷ trọng giá trị giao dịch của từng loại BĐS bình quân theo các khu vực thị trường đã xác định.
- Hướng dẫn cụ thể cách thức xây dựng dữ liệu gốc. Dữ liệu của thời kỳ gốc để so sánh được xây dựng trên nguyên tắc chủ đạo dựa trên số liệu thống kê có liên quan đến các đặc tính của BĐS và mức giá của từng loại BĐS sau khi đã có xử lý.
- Điều chỉnh nội dung các biểu mẫu thu thập thông tin. Do nội dung biểu mẫu khảo sát, báo cáo thông tin dữ liệu và thị trường BĐS theo quy định quá nhiều nội dung, quá chi tiết, không phù hợp và các biểu mẫu, số liệu được quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương nên nội dung mẫu phiếu điều tra, khảo sát và mẫu báo cáo thông tin dữ liệu cần phải chỉnh sửa lại. Theo đó, nội dung của biểu mẫu khảo sát số liệu cần thập trung khảo sát các thông tin cơ bản phục vụ tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS đã được lựa chọn.
- Sửa đổi quy định phân loại BĐS. Theo quy định, việc phân loại BĐS của một số loại BĐS chưa phù hợp với yêu cầu tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS, chưa phù hợp với cách thể hiện và thu nhận thông tin có tính chất đại
chúng trên thị trường. Ví dụ, riêng phân loại căn hộ chung cư cần phân loại theo 03 loại căn hộ chung cư chủ yếu là: căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp và căn hộ chung cư bình dân. Kèm theo đó là việc ban hành các quy định, hướng dẫn cụ thể đối với các tiêu chí để phân hạng BĐS.
3.4.2.4 Tăng cường chế tài trong việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản Trước hết cần nâng cao nhận thức của các cơ quan chức năng ở địa phương phải coi việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS là một trong những nhiệm vụ được giao trong các nhiệm vụ, chỉ tiêu kế hoạch hàng năm và phải coi là tiêu chí để xem xét đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ của các cơ quan, tổ chức được giao thực hiện. Bổ sung chế tài để cung cấp thông tin, dữ liệu phục vụ xây dựng chỉ số thị trường BĐS; cụ thể: Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị trực thuộc cung cấp thông tin có liên quan đến thị trường BĐS. Các chủ đầu kinh doanh BĐS, các sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm báo theo định kỳ những số liệu có liên quan đến thị trường BĐS theo quy định của cơ quan quản lý nhà nước.
3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
3.4.3.1 Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nâng cao chất lượng, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đối với nguồn nhân lực hoạt động trong bộ máy quản lý nhà nước về thị trường BĐS và các tổ chức tham gia thị trường BĐS là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước cũng như nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động của thị trường BĐS. Thực trạng chất lượng cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập như hạn chế về trình độ, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ năng hành chính, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm. Vì vậy, giải pháp tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức quản lý thị trường BĐS có ý nghĩa
rất quan trọng. Mục tiêu của công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ là phải tạo ra đội ngũ cán bộ, công chức quản lý thị trường BĐS có kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực này, có kiến thức quản lý hành chính nhà nước, có tinh thần trách nhiệm, có khả năng chủ động giải quyết các công việc được giao, năng động trong xử lý tình huống.
Để đảm bảo chất lượng công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ đòi hỏi phải ra soát lại trình độ, năng lực cán bộ phù hợp với nhiệm vụ được phân công; trên cơ sở đó tổ chức tập huấn để nâng cao trình độ cán bộ về công tác chuyên môn. Các cơ sở đào tạo cần phải xây dựng hệ thống tài liệu giảng dạy phù hợp với yêu cầu thực tế và trình độ cán bộ.
3.4.3.2 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là nghiệp vụ môi giới bất động sản
Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường BĐS phải có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ; trong đó nghề môi giới BĐS có vai trò rất quan trọng để đảm bảo các hoạt động giao dịch BĐS đáp ứng yêu cầu công bằng, minh bạch và lành mạnh. Hoạt động môi giới BĐS đòi hỏi phải am hiểu các quy định của hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động thị trường; phải hội tụ đủ tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ định giá BĐS; phải hiểu biết nghiệp vụ phát triển BĐS, quản lý và duy trì BĐS; phải có khả năng tiếp thị, quản lý các giao dịch BĐS; quản lý và khai thác hiệu quả vốn kinh doanh BĐS…
Thực tế hiện nay, việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ trong hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu do các cơ sở đào tạo được hình thành theo Quyết định 29/2007/QĐ-BXD về Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. Mặt khác, ở các trường đại học, số lượng các trường có đào tạo về BĐS và thị trường BĐS đã có nhưng chất lượng đào tạo chưa thực sự đáp ứng yêu cầu thực tế đặt ra hiện nay trong quản lý BĐS và thị trường BĐS. Do vậy, cần tăng cường nội dung, chất lượng đào tạo ở cấp đại học và sau đại học về chuyên ngành BĐS và thị
trường BĐS. Ngoài ra, hệ thống các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cần cải tiến nội dung tài liệu giảng dạy và phương pháp giảng dạy để nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ những người tham gia hoạt động thị trường BĐS.
3.4.3.3 Đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản
Do hệ thống thông tin thị trường BĐS có nhiều thông tin, dữ liệu khá phức tạp; bao gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật thông tin cũng như hệ thống các phần mềm quản lý nên đòi hỏi phải đào tạo những kiến thức hiểu biết về lĩnh vực này đối với đội ngũ cán bộ thực hiện nhiệm vụ xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS. Nội dung đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn để xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS cần tập trung trang bị những kiến thức liên quan đến nội dung, bản chất của các cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS; cách thức tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu và cập nhật chúng; kỹ năng sử dụng các phần mềm quản lý thông tin, dữ liệu.
Hình thức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS theo dạng các khóa ngắn hạn có kết hợp với các nội dung đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ khác có liên quan để quản lý BĐS và thị trường BĐS.
3.4.3.4 Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ xây dựng chỉ số thị trường bất động sản Xây dựng chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi một số nghiệp vụ cụ thể trong quá trình tính toán xác định chỉ số. Một trong những nghiệp vụ rất cơ bản có ảnh hưởng đến kết quả tính toán xác định chỉ số là nghiệp vụ định giá BĐS. Phương pháp xác định giá đất, xác định giá BĐS đã được Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hướng dẫn. Việc định giá BĐS chỉ có ý nghĩa khi tuân thủ kỹ thuật định giá đồng thời phải gắn nội dung định giá với các quy định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối với từng loại BĐS. Quá trình định giá gắn liền với quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Do đặc thù riêng, giá cả của đất đai, BĐS chịu sự tác động
bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, hạ tầng cơ sở, mục đích sử dụng…Mỗi BĐS đề mang tính độc quyền về vị trí nên khi định giá BĐS đòi hỏi phải có sự đánh giá, so sánh để đảm bảo việc xác định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thực của BĐS và phù hợp với các quy định hiện hành.