CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.1.1 Bối cảnh quốc tế
Việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 được tiến hành trong bối cảnh kinh tế quốc tế đầy biến động, xu thế phát triển của thị trường BĐS thế giới khó đoán định và đòi hỏi về sự minh bạch của hệ thống thông tin thị trường BĐS trong xu thế hội nhập đã tạo ra nhiều lực đẩy nhưng cũng đầy thách thức, lực cản cho việc nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, trong đó có việc xây dựng thành công chỉ số thị đo lường diễn biến phát triển thị trường BĐS.
3.1.1.1 Xu thế tái cấu trúc nền kinh tế toàn cầu gắn với mô hình tăng trưởng Sau cuộc khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ sự suy thoái của thị trường BĐS Hoa Kỳ gây ra bởi những khoản cho vay dưới chuẩn vào năm 2008 và khủng hoảng nợ công bộc phát năm 2012 hiện chưa được ngăn chặn và đang lan rộng ra nhiều quốc gia Châu Âu có tỷ lệ nợ công không bình thường. Tăng trưởng của nền kinh tế thế giới từ tiếp tục khó khăn và hồi phục chậm. Theo đánh giá của Tổ chức Liên hợp quốc về thương mại và phát triển, kinh tế toàn cầu tiếp tục giảm, có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa bền vững; đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2007, đến nay liên tục là chu trình giảm. Từ những động thái trên cho thấy, trong thời gian 10-15 năm tới, việc phải thực hiện tái cấu trúc nền kinh tế gắn với trong phạm vi toàn cầu cũng như trong từng quốc gia là một đòi hỏi của thực tế khách quan. Xu thế tái cấu trúc của kinh tế toàn cầu theo hướng:
- Nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo đó, xu thế lập lại trật tự tiền tệ thế giới
từ “đồng tiền thế giới” chỉ có đồng đô la Mỹ duy nhất sang một số đồng tiền mạnh khác; cải cách thể chế tài chính tại nhóm các nước phát triển, lĩnh vực chứa đựng nhiều nguy cơ khủng hoảng nhất.
- Đẩy mạnh tự do hóa thương mại. Theo đó, một trong những chuyển động nổi bật theo xu hướng này là tự do hóa thương mại thông qua việc hình thành các khuôn khổ đàm phán liên kết. Với việc tiếp tục đàm phán Hiệp định đối tác chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), khi hoàn tất sẽ là một hiệp định toàn diện về tự do thương mại của thế kỷ XXI, chiếm tới 40% thương mại toàn cầu.
- Kích cầu nội địa. Theo đó, sẽ điều chỉnh chiến lược hướng về xuất khẩu tại các nước phát triển và công nghiệp mới (G20) để hướng nhiều hơn tới thị trường trong nước và phá bỏ “bẫy thu nhập trung bình” tại nhiều nước đang phát triển nhằm đạt được sự phát triển hiệu quả và bền vững hơn nhờ nâng cao năng suất tổng hợp, không trực tiếp dựa vào giá nhân công rẻ, khai thác cạn kiệt tài nguyên, đầu tư tạo bong bóng BĐS.
Việc tái cấu trúc kinh tế toàn cầu với các xu hướng trên đây sẽ tạo điều kiện để từng quốc gia, từng khu vực thực hiện khôi phục, phát triển nền kinh tế đang khủng hoảng hoặc bị ảnh hưởng của khủng hoảng. Xu hướng tái cấu trúc kinh tế toàn cầu trên đây đặt ra nhiều cơ hội cho kinh tế Việt Nam tăng trưởng cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Bối cảnh đòi hỏi nước ta cần phải có những giải pháp quản lý tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế để hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới. Đây là áp lực tác động trực tiếp đến vai trò quản lý các thị trường của nền kinh tế nước ta, trong đó cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
3.1.1.2 Xu thế phát triển thị trường bất động sản thế giới trong thời gian tới Thị trường BĐS trên thế giới phát triển phụ thuộc xu thế phát triển của kinh tế thế giới. Khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ việc chứng khoán
hóa những khoản vay cho BĐS dưới chuẩn với những ảnh hưởng to lớn. Các thị trường tài chính của Hoa Kỳ, của các nước vùng Vịnh…đã và đang suy giảm nghiêm trọng. Thị trường các nước mới nổi, trong đó có Việt Nam đã có sự điều chỉnh. Cùng với sự suy giảm kinh tế, những năm tới, thị trường BĐS thế giới sẽ có những sự điều chỉnh rất lớn. Thị trường BĐS của nhiều nước sẽ không có sự tăng trưởng, thậm chí suy giảm nhưng một số thị trường BĐS của một số nước sẽ có sự gia tăng với thị trường BĐS của Trung Quốc có thể sẽ trở thành thị trường đầu tư BĐS lớn của thế giới. Trung Quốc nổi lên là quốc gia xuất khẩu một số lượng lớn vốn ra toàn thế giới trong những năm gần đây, trong đó đặc biệt đẩy mạnh đầu tư BĐS. Vào tháng 4/2014, tổng vốn đầu tư BĐS thương mại nước ngoài của Trung Quốc đạt gần 33,7 tỉ USD, tăng gần 200 lần so với thời điểm năm 2008 [13, tr.21]. Nhiều giao dịch BĐS có giá trị lớn trên toàn thế giới đều có sự tham gia một số lượng lớn các nhà đầu tư Trung Quốc. Thị trường BĐS của một số nước mới nổi sẽ hoặc là tăng trưởng hoặc là suy giảm. Nguyên nhân cơ bản là do nền kinh tế của một số nước mới nổi có quy mô và tính độc lập không lớn nên sự tăng trưởng hay suy giảm của các thị trường này phụ thuộc đáng kể vào các nền kinh tế lớn. Giai đoạn 2015-2020 có thể sẽ là giai đoạn của sự phục hồi và tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS thế giới sau giai đoạn của sự khủng hoảng, không tăng trưởng. Tuy nhiên, với những ưu thế của mình, các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam sẽ có những bước phục hồi trước so với các khu vực khác trên thế giới.
Bối cảnh trên mở ra nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS của Việt Nam. Tác động này đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục cải thiện hơn nữa môi trường pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, trong đó có sự gia tăng của vốn đầu tư vào thị trường BĐS.
3.1.1.3 Bùng nổ ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ hiện đại
Thành tựu của các cuộc cách mạng khoa học-công nghệ hiện đại hiện nay
đã hiện diện trên mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội, chính trị toàn cầu.
Đến năm 2020, sự bùng nổ phát triển khoa học công nghệ hiện đại sẽ tiếp tục có những bước tiến mới, nhất là những khởi sự đã đạt được trong tầm tay về mở rộng sử dụng năng lượng nguyên tử, năng lượng xanh, công nghệ nano, kỹ thuật số, công nghệ gen và đặc biệt là những thế hệ mới của sản phẩm máy tính thông minh (smart computer) có tính năng tự động hóa cao. Điều này sẽ dần thay đổi phương thức sản xuất mới đồng thời kéo theo phương pháp quản lý hiện đại hơn dựa trên nền tảng ứng dụng mạnh mẽ khoa học công nghệ mới. Trong bối cảnh bùng nổ của khoa học - công nghệ, công nghệ quản lý thị trường BĐS ngày càng ứng dụng các khoa học hiện đại. Hệ thống thông tin thị trường BĐS sẽ có sự thay đổi với sự phát triển bùng nổ nhờ ứng dụng kỹ thuật số, tự động hóa. Hệ thống tin thị trường BĐS của các nước sẽ được kết nối ngày càng chặt chẽ hơn.
Bối cảnh trên đặt ra cho công tác quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS của Việt Nam cần phải nhanh chóng tiếp thu những kinh nghiệm của các nước để hiện đại một cách mạnh mẽ hệ thống này, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý thị trường BĐS nói chung và xây dựng chỉ số thị trường BĐS nói riêng từ nay đến năm 2020 và những năm tiếp theo.