CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
Sau năm 1954, Nhà nước thực hiện công cuộc cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân nhưng về bản chất mới chỉ công nhận việc giao đất đai cho nông dân để sản xuất, chưa công nhận quyền trao đổi, mua bán đất đai để sản xuất. Trong thời kỳ phát triển mô hình hợp tác xã nông nghiệp, sở hữu về ruộng đất của nông dân bị xóa bỏ để xác lập quyền sở hữu tập thể về ruộng đất. Đến trước năm 1986, do nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, điều hành nền kinh tế theo mệnh lệnh hành chính, cơ chế thị trường không được thừa nhận nên các thị trường khác nói chung và thị trường BĐS nói riêng chưa hình thành ở nước ta.
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế bắt đầu được triển khai thực hiện kể từ sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng. Theo đó, vấn đề cơ bản nhất là chuyển mô hình kinh tế của nước ta từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần và sau được gọi là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đại hội VI của Đảng là dấu mốc ghi nhận sự ra đời cơ sở pháp lý về chính trị, về đường lối để xuất hiện các yếu tố của thị trường. Tuy nhiên, sau năm 1986 mới chỉ xuất hiện một số loại thị trường như thị trường hàng tiêu dùng, thị trường trao đổi máy móc thiết bị…Riêng thị trường BĐS chưa được hình thành ngay từ giai đoạn này do còn thiếu các cơ sở pháp lý để vận hành và quản lý thị trường này mặc dù chủ trương của Đảng đã cho phép phát triển thị trường BĐS.
Hiến pháp năm 1980 không công nhận về mặt pháp lý đối với thành phần
kinh tế tư nhân, không thừa nhận có sự tách bạch giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai…đã làm cho thị trường BĐS thiếu căn cứ pháp lý để vận hành một cách hợp pháp. Tuy nhiên trên thực tế, thay cho việc hình thành thị trường BĐS một cách chính thức, thị trường BĐS phi chính thức đã hình thành với quy mô ngày càng tăng, nhất là trong lĩnh vực nhà ở, đất ở. Các hoạt động giao dịch BĐS phi chính thức diễn ra phổ biến như mua bán nhà ở, đất ở với giấy tờ trao tay; lấn chiếm đất nông nghiệp để mua bán trao tay….Các hoạt động giao dịch BĐS mang tính tự phát, chủ thể có các quyền liên quan đến đất đai được coi là đối tượng quyết định hành vi giao dịch BĐS. Hiện tượng hình thành thị trường BĐS một cách phi chính thức một mặt phản ánh sự hiện diện một cách khách quan của quan hệ cung - cầu về BĐS trong đời sống kinh tế - xã hội, mặt khác còn phản ánh sự thiếu hụt, sự lạc hậu của hệ thống pháp luật so với chủ trương, chính sách của Đảng trong việc phát triển các yếu tố thị trường, phát triển các loại thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng trong những năm từ 1986 đến năm 1992 khi Hiến pháp mới thay thế Hiến pháp năm 1980 [19, tr.169].
Giai đoạn trước năm 1993, giao dịch BĐS chủ yếu là nhà ở (vốn đã tồn tại) và đất ở. Mọi chủ thể có đất (theo nghĩa là một hàng hóa) đều có thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất nhưng phi chính thức. Các hoạt động mang tính tư phát, chủ thể có các quyền về sử dụng đất đai được coi là đối tượng quyết định hành vi giao dịch. Do vậy, giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1993, cấp độ phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam có thể gọi là giai đoạn phát triển ở cấp độ sơ khởi.
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách hợp hiến và chính thức. Có thể coi đây như thời kỳ bắt đầu của thời kỳ sơ khởi của thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Trong thời gian 1991-1992, thị trường BĐS ở nước ta đã xuất hiện “cơn sốt nóng” đầu tiên sau nhiều năm hoạt
động không chính thức. Theo đó, đất đai từ chỗ không có giá trị đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, tỏ ra luôn kham hiếm và giá cả BĐS đã bị đẩy tăng cao, đặc biệt vào những năm 1991-1993. Sau thời kỳ này, thị trường BĐS bị trầm lắng trong một số năm tiếp theo. Hiến pháp 1992 công nhận chủ trương giao đất cho các tổ chức, cá nhân được sử dụng lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Với các đột phá về sở hữu tư nhân, về nền kinh tế hàng hóa và quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những căn cứ pháp lý cao để tạo điều kiện hình thành các yếu tố thị trường, các loại thị trường thành phần từ thấp đến cao của thị trường BĐS.
Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu để thị trường BĐS phát triển. Như vậy, sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức trong hệ thống chính trị ở nước ta.
Sau giai đoạn này, thị trường BĐS phát triển với sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, trong đó Nhà nước đóng vai trò là người cung chủ yếu, đã phát triển ở mức độ “nóng” trong một số năm tiếp theo. Mặc dù, trên thực tế, quan hệ giao cung-cầu quyền sử dụng đất chính thống chưa được Luật Đất đai năm 1993 khai thông. Chính vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đã bổ sung quy các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Quan hệ cung-cầu về quyền sử dụng đất đã có các hình thức cụ thể để thực hiện, tạo ra một thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch BĐS với một diện mạo mới. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong thời kỳ này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu thuộc về một số bất cập trong việc quy định giá đất, trong việc giao đất, thu hồi đất và hiện tượng chênh lệch địa tô lớn đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ BĐS phát triển.
Kể từ năm 2003 đến nay, nền kinh tế của nước ta đã phát triển một số thị trường quan trọng như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ…Nhu cầu về BĐS
ngày càng gia tăng do đòi hỏi của nền kinh tế cần phải phát triển kết cấu hạ tầng, nhu cầu để cải thiện nhà ở của người dân tăng lên cùng với sự gia tăng của thu nhập, tích lũy vốn của các doanh nghiệp ngày một tăng thêm; trong khi đó, khả năng cung về BĐS cũng ngày một tăng thêm. Ngoài ra, đến năm 2003, nền kinh tế nước ta đã thoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, kinh tế có sự tăng trưởng khá nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện. Những thành tựu đó đã tạo điều kiện quan trọng để thị trường BĐS của nước ta tiếp tục có bước phát triển mới.
Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai ngày càng được khẳng định. Cùng với chính sách quản lý đất đai được hoàn thiện, chính sách tín dụng BĐS cũng đã phát huy vai trò đối với thị trường BĐS. Các hoạt động đi vay, thế chấp BĐS diễn ra ngày càng sôi động và thị trường BĐS đã dần trở lên phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Các chính sách điều chỉnh của hệ thống ngân hàng đối với tín dụng BĐS đã có tác động trực tiếp đến cung-cầu BĐS. Như vậy, nhân tố ngân hàng đã có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và của cả hệ thống nền kinh tế nói riêng. Do vậy, để tránh ảnh hưởng đổ vỡ của hệ thống bên trong và bên ngoài của nền kinh tế đòi hỏi phải có có những giải pháp để hệ thống tín dụng BĐS phát triển bền vững.