CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.2.1 Yêu cầu của chỉ số
Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định phải đáp ứng một số yêu cầu sau:
- Phải hội tụ một số yếu tố chủ yếu ảnh hưởng (gián tiếp và trực tiếp) đến quá trình xác định chỉ số;
- Phải đáp ứng yêu cầu để đo lường, nhận biết được xu thế biến động của thị trường BĐS theo một số góc độ nào đó và tương ứng với không gian cũng như thời gian cần so sánh;
- Phải tương đồng với các chỉ số thị trường BĐS đã được xác định trong thời gian qua để thuận tiện cho việc phân tích, so sánh, đánh giá;
- Phải tuân thủ quy trình phổ biến của việc tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS;
- Phải đảm bảo phù hợp với khả năng thu thập thông tin, dữ liệu trong khuôn khổ nguồn lực rất hạn hẹp của một nghiên cứu luận án tiến sỹ.
2.4.2.2 Lựa chọn loại chỉ số
Về nguyên tắc, để có thể đánh giá một cách đầy đủ, đồng bộ về quy mô thị trường, xu thế biến động của thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đòi hỏi chỉ số thị trường BĐS được xác định phải bao gồm hệ thống các chỉ tiêu, từ các chỉ tiêu có tính cá biệt đến các chỉ tiêu có tính chất tổng hợp. Tuy nhiên, trong khuôn khổ hạn chế của một nghiên cứu của luận án tiến sỹ nên không thể xây dựng đồng bộ hệ thống các chỉ tiêu. Chính vì vậy cần phải lựa chọn loại chỉ số vừa đáp
ứng được các yêu cầu đặt ra và vừa phải có tính khả thi trong triển khai tính toán.
Kết quả của một số công trình nghiên cứu đã chỉ ra rằng chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp (REMI) là chỉ số được kỳ vọng nhất.
Chỉ số REMI được tính toán dựa trên cơ sở tổng hợp các quan sát của 03 yếu tố cơ bản nhất của sự biến động của thị trường BĐS; đó là số lượng các giao dịch BĐS, giá cả các giao dịch BĐS và thời gian của BĐS được giao dịch thành công trên thị trường BĐS. Chỉ số REMI được xác định theo công thức tổng quát sau:
1
. . .
100. pricet salest dayt
t
a I b I c I
REMI REMI
(2.1)
Trong đó:
- REMIt: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ so sánh;
- REMI1: chỉ số thị trường BĐS tại thời kỳ gốc;
- a, b, c: tỷ trọng mức độ ảnh hưởng của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công;
- Ipricet,Isalest,Idayt
: mức độ biến động của giá giao dịch BĐS, số lượng giao dịch BĐS và số ngày BĐS giao dịch thành công tại thời điểm so sánh so với thời kỳ gốc.
Ưu điểm nổi bật của chỉ số REMI là các yếu tố về giá giao dịch BĐS, lượng giao dịch BĐS và thời gian giao dịch BĐS thành công đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ. Nếu chỉ đơn thuần dựa vào giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch hoặc số ngày giao dịch BĐS thành công thì có thể bỏ lỡ những thay đổi quan trọng của các yếu tố khác. Do đó chỉ số REMI có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể xu thế biến động của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, chỉ số REMI có nhược điểm rất cơ bản là rất khó để xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của mỗi thành phần có trong chỉ số (tỷ trọng a,b,c).
Các mức độ khác nhau của tỷ trọng sẽ quyết định giá trị khác nhau của chỉ số REMI. Một số nghiên cứu đã chỉ ra rằng, hiện chưa có phương pháp cụ thể để xác định chính xác các tỷ trọng này mà chủ yếu được xác định theo kinh nghiệm của các chuyên gia tính toán chỉ số. Ngoài ra, việc xác định đầy đủ thời gian giao dịch BĐS thành công cũng là một khó khăn rất khó vượt qua; đặc biệt đối với các thị trường BĐS như của thành phố Hà Nội nói riêng và của Việt Nam nói chung, nơi không có hệ thống thống kê theo dõi các giao dịch BĐS đầy đủ và các giao dịch BĐS phi chính thức còn phổ biến. Để khắc phục hạn chế trên, một số nghiên cứu đã cho rằng việc xác định riêng một số chỉ số thành phần của chỉ số REMI như: chỉ số biến động của giá giao dịch BĐS và chỉ số biến động của lượng giao dịch BĐS thành công cũng có ý nghĩa rất quan trọng để nhìn nhận, đo lường xu thế biến động của thị trường BĐS.
Từ các phân tích trên và đối chiếu với các yêu cầu đặt ra đối với chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cho thấy, loại chỉ số được lựa chọn là các chỉ số thành phần của chỉ số REMI; đó là chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS; trong đó tập trung cho phân khúc thị trường giao dịch căn hộ chung cư. Việc lựa chọn loại chỉ số cho phân khúc thị trường giao dịch căn hộ chung cư là do giao dịch căn hộ chung cư trong những năm gần đây chiếm tỉ trọng chủ yếu (chiếm 78%) trong các giao dịch BĐS trên thị trường BĐS của thành phố Hà Nội [63]. Mặt khác, thời gian qua, thành phố Hà Nội đã tính toán chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của một số quận, huyện cho một số thời điểm nhất định nên việc lựa chọn cùng loại chỉ số này để thuận tiện cho việc phân tích, so sánh và đánh giá.
Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định cho giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014 với tần suất theo quý. Thời điểm gốc được lựa chọn là quý I năm 2011 (là thời điểm theo quy định của Bộ Xây dựng và nhằm thiết lập cùng một mặt bằng với chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã được xác định).
2.4.2.3 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số
Từ thực tế xác định chỉ số thị trường BĐS ở nước ta thời gian qua cho thấy, việc thu thập thông tin, dữ liệu liên quan đến diễn biến phát triển của thị trường BĐS, đến giá giao dịch BĐS lặp lại gặp rất nhiều khó khăn do số liệu thống kê của cơ quan quản lý không đầy đủ và rất khó tiếp cận. Khả năng giao dịch lặp lại của cùng một BĐS trong khoảng thời gian ngắn là rất ít xảy ra (do thói quyen sở hữu BĐS lâu dài của người Việt Nam). Chính vì vậy, nếu sử dụng thuần túy phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hồi quy các đặc tính của BĐS Hedonic hoặc phương pháp sử dụng giá giao dịch BĐS lặp lại là khó khả thi. Trong khi trên thực tế, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS và lượng giao dịch BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng là phương phương pháp kết hợp- điều chỉnh. Phương pháp này tuy còn những bất cập cần phải chỉnh sửa nhưng cũng có những ưu điểm nhất định và trên thực tế đã được sử dụng để tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội trong giai đoạn vừa qua. Do vậy, để đảm bảo đáp ứng các yêu cầu đặt ra nên chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được tính toán sẽ sử dụng phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng. Theo đó, chỉ số được xác định theo công thức tổng quát sau:
a) Đối với chỉ số giá giao dịch bất động sản:
n
j B j
B n
j B
I W W RPI
1 ÐS
ÐSj 1
ÐSj
(2.2)
Trong đó:
- RPI: chỉ số giá giao dịch BĐS của thành phố Hà Nội;
- IBÐSj: chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j (j=1n);
- WBÐSj: tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j;
- n: số loại BĐS được lựa chọn để tính toán chỉ số .
Theo đó, chỉ số giá giao dịch BĐS được tính toán dựa trên việc tổng hợp
chỉ số BĐS chung cho từng khu vực là từng quận tương ứng với tỷ trọng là các gía trị giao dịch của từng phân khúc thị trường BĐS và được tổng hợp chung cho toàn thành phố cũng theo nguyên tắc đó. Giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS tại thời điểm xác định trên cơ sở số liệu về giá giao dịch thành công thu thập được của BĐS thuộc cùng phân loại BĐS tại thời điểm so sánh sau khi được quy về dạng BĐS có đặc điểm tương tự với dạng BĐS được lựa chọn làm đại diện. Phương pháp quy đổi về dạng BĐS có đặc điểm tương tự với BĐS được lựa chọn làm đại diện trong phân loại BĐS thực hiện trên cơ sở kết quả hiệu chỉnh về giá sau khi phân tích, đánh giá các khác biệt về đặc điểm của BĐS.
b) Đối với chỉ số lượng giao dịch bất động sản:
% 100
1 ÐSj 1
ÐS
n
j o B n
j s
j B
K K Q
Trong đó:
- Q: chỉ số lượng giao dịch của BĐS của thành phố Hà Nội;
- KsBÐSj: lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm so sánh (j=1n);
- KoBÐSj: lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm lựa chọn làm gốc;
- n: số lượng loại BĐS trong khu vực.
Nội dung chi tiết của phương pháp xác định chỉ số giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng được trình bày trong phụ lục số 2. Tuy nhiên, phương pháp trên cần phải chỉnh sửa một số bất cập sau:
- Sửa đổi việc phân chia khu vực thị trường thuần túy theo địa giới hành chính (theo quận) thành phân chia khu vực thị trường theo mức độ phát triển khu vực của từng loại căn hộ chung cư kết hợp với xem xét đặc điểm về địa giới hành chính và địa hình của thành phố.
(2.3)
- Sửa đổi việc xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư chung của toàn thành phố trên cơ sở xác định bình quân chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của từng khu vực thành xác định theo chỉ số giá giao dịch của từng loại căn hộ chung cư chung trên địa bàn toàn thành phố.
- Sửa đổi việc phân loại căn hộ chung cư từ phân loại theo 04 hạng (hạng 1, 2, 3 và 4) thành phân loại căn hộ chung cư theo loại căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp và căn hộ chung cư bình dân. Việc phân loại trên nhằm khắc phục nhược điểm lớn nhất là khó nhận dạng các tiêu chí phân hạng chung cư do quy định các tiêu chí này khá phức tạp, chỉ có thể nhận biết tên hồ sơ, khó tiếp cận thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Mặt khác, thực tế trên thị trường BĐS đã hình thành cách phân hạng chung cư khá phổ biến, dễ nhận biết; đó là phân loại theo loại căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp và căn hộ chung cư bình dân. Theo đó, loại căn hộ chung cư được phân chia dựa trên dựa một số tiêu chí chủ yếu sau:
+ Căn hộ chung cư cao cấp: có vị trí rất thuận lợi, gần các trung tâm phát triển; hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ hoàn chỉnh; khả năng tiếp cận hệ thống hạ tầng xã hội dễ dàng; thiết kế sang trọng; nội thất cao cấp; có dịch vụ quản lý hoàn hảo.
+ Căn hộ chung cư trung cấp: có vị trí tương đối thuận lợi, không xa các trung tâm phát triển; hệ thống hạ tầng nội bộ tương đối hoàn chỉnh; khả năng tiếp cận hệ thống hạ tầng xã hội tương đối dễ dàng; thiết kế và nội thất ở mức độ trung bình; dịch vụ quản lý tương đối tốt.
+ Căn hộ chung cư bình dân: có vị trí tương đối xa các trung tâm phát triển;
hệ thống hạ tầng nội bộ ở mức tối thiểu; khả năng tiếp cận hệ thống hạ tầng xã hội khó khăn; thiết kế đơn giản; nội thất rẻ tiền; dịch vụ quản lý đạt yêu cầu.