CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam
1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của một số nước trong việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS, NCS rút ra một số bài học sau để xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam.
- Một là, minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nguồn thông tin, dữ liệu để tính toán chỉ số thị trường BĐS. Minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS với các thông tin về quy hoạch phát triển BĐS, về hiện trạng BĐS, về tín dụng BĐS và về giao dịch BĐS được thu thập và quản lý thống nhất trong hệ thống thông tin chung, tăng tính dự báo, công khai thông tin và khả năng tiếp cận thông tin thị trường BĐS được dễ dàng. Minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS góp phần bảo vệ lợi ích hợp pháp của đối tượng tham gia thị trường, nhất là người dân có nhu cầu nhà ở. Minh bạch hóa thị trường
BĐS có tác động lớn đến việc thu thập, tiếp cận và sử dụng thông tin của thị trường BĐS, nhất là các thông tin liên quan đến giao dịch BĐS khi xác định chỉ số thị trường BĐS. Tại các nước phát triển đã có hệ thống thông tin thị trường BĐS được quản lý theo công nghệ hiện đại, trong khi ở các nước đang phát triển hệ thống thông tin thị trường BĐS đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện.
Từ bài học trên cho thấy minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS đối với Việt Nam trong thời gian tới là đòi hỏi cấp thiết không chỉ đối với công tác quản lý nhà nước mà còn là điều kiện cần thiết để có thể dễ dàng thu thập nguồn dữ liệu thống kê, nhất là nguồn dữ liệu thống kê từ các cơ quan quản lý nhà nước (như cơ quan đăng ký BĐS; cơ quan thống kê; cơ quan quản lý thuế; tổ chức tài chính, ngân hàng;…) để tính toán chỉ số thị trường BĐS.
- Hai là, chỉ số thị trường BBĐS là hệ thống bao gồm các chỉ tiêu khác nhau; trong đó có các chỉ tiêu có tính chất cá thể và các chỉ tiêu có tính chất tổng hợp. Mỗi chỉ tiêu có ý nghĩa nhất định để đo lường sự biến động của một hoặc một số yếu tố của thị trường BĐS. Trong hệ thống các chỉ tiêu, chỉ tiêu phản ánh sự biến động của giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu rất quan trọng. Kinh nghiệm của các nước đã chỉ ra rằng, để phản ánh quy mô thị trường, mối quan hệ cung cầu, sự cân bằng của thị trường, xu thế diễn biến của thị trường đòi hỏi phải có hệ thống các chỉ tiêu (được biểu hiện thông qua các chỉ số). Mỗi chỉ tiêu có ý nghĩa để đánh giá sự biến động của thị trường BĐS dưới những góc độ nhất định nhưng chỉ số giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là những chỉ tiêu quan trọng nhất. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chỉ số giá BĐS là biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả, phản ánh trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS. Chỉ số giá BĐS đo lường sự tăng, giảm giá thị trường của từng loại BĐS, của từng phân khúc thị trường BĐS, của toàn bộ thị trường BĐS ở từng khu vực thị trường nhất định. Chỉ số lượng giao dịch BĐS thành công phản ánh diễn biến của nhịp độ thị trường hay mức độ “sôi động” hoặc “chìm lắng” của thị trường BĐS.
Từ bài học trên cho thấy trong điều kiện hiện tại ở Việt Nam, trong khi chưa có nhiều kinh nghiệm và chưa đủ điều kiện để xây dựng đồng bộ hệ thống chỉ tiêu đánh giá thị trường BĐS thì cần ưu tiên lựa chọn loại chỉ số có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp; trong đó tập trung để xây dựng một số chỉ số thành phần;
đó là chỉ số giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS.
- Ba là, lựa chọn loại chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS và khả năng tổ chức thu thập dữ liệu có liên quan.
Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng từ các chỉ số có tính chất đơn giản đến các chỉ số có tính chất phức tạp, phụ thuộc vào mức độ phát triển và trình độ quản lý hệ thống thông tin của thị trường BĐS của mỗi nước. Đối với các quốc gia có hệ thống thông tin thị trường BĐS được quản lý tốt, chỉ số thị trường BĐS được xây dựng có mức độ tổng hợp cao. Trong khi các nước có thị trường BĐS đang phát triển, chỉ số thị trường BĐS được xây dựng thường ở mức độ sơ khai, có tính chất đơn giản với các chỉ số có tính chất cá thể là chủ yếu. Trong số các chỉ tiêu có tính chất cá thể thì chỉ số giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS là nhà ở là loại chỉ số cơ bản, chủ đạo trong số các chỉ tiêu để sđánh giá thị trường BĐS. Các chỉ số này được hầu hất các nước xây dựng và công bố nhằm phản ánh động thái diễn biến giá cả, nhịp độ giao dịch của nhà ở, chi phí cho nhà ở cũng như phản ánh trạng thái biến động của thị trường BĐS. Chỉ số này có vai trò chủ đạo là do mức độ ảnh hưởng của lĩnh vực lĩnh vực nhà ở đối với nền kinh tế-xã hội của một quốc gia và do giao dịch nhà ở là loại giao dịch diễn ra thường xuyên, phổ biến cũng như chiếm tỉ trọng giao dịch lớn trên thị trường BĐS. Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp, có tính riêng biệt có yêu cầu thông tin, dữ liệu không quá phức tạp trong quá trình tính toán xác định.
Trong khi chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp cao đòi hỏi nhiều thông tin, dữ liệu và kỹ thuật tính toán phức tạp.
Từ bài học trên cho thấy, để xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS phù hợp đặc điểm phát triển và trình độ quản lý thị trường BĐS của Việt Nam
thì việc lựa chọn loại chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp và ưu tiên cho các chỉ số thành phần có tính chất cá thể là thực tế.
- Bốn là, lựa chọn phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc vào mức độ phát triển của thị trường BĐS. Theo đó, phạm vi tính toán chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cho thị trường BĐS của từng thành phố, từng và cả nước. Thông thường, mỗi đô thị là một thị trường BĐS khu vực riêng tuy có mối liên hệ với các đô thị khác nên thông thường mỗi đô thị được lựa chọn để tính toán chỉ số thị trường BĐS. Để phản ánh mối quan hệ của thị trường của một số đô thị, chỉ số thị trường BĐS được tính toán theo vùng dựa trên cơ sở chỉ số của từng đô thị, trong khi chỉ số thị trường BĐS của cả nước được xác định dựa trên các chỉ số của các vùng. Loại chỉ số thị số thị trường BĐS theo riêng từng đô thị là phổ biến nhất (kinh nghiệm của Hong Kong là ví dụ điển hình cho việc xác định quy mô thị trường BĐS theo quy mô thành phố), trong khi chỉ số thị trường BĐS theo vùng được xây dựng tùy theo mục đích sử dụng chỉ số. Riêng chỉ số thị trường BĐS theo phạm vi của một quốc gia ít được sử dụng do mức độ tin cậy của chỉ số là không lớn.
Kinh nghiệm từ bài học trên cho thấy, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam cần bắt đầu từ việc xây dựng cho quy mô thị trường ở cấp địa phương địa phương (thành phố), trong đó lựa chọn địa phương có thị trường BĐS phát triển sẽ là điều kiện thuận lợi để thu thập dữ liệu tính toán chỉ số. Trên cơ sở kết quả tính toán chỉ số thị trường BĐS của một số địa phương để nhân rộng cho các địa phương khác cũng như để tính toán chỉ số thị trường BĐS của cả nước.
- Năm là, xác định tần suất của chỉ số thị trường BĐS phụ thuộc mức độ phát triển của thị trường và năng lực tổ chức tính toán chỉ số. Chỉ số thị trường BĐS đã được các nước đã tiến hành xây dựng và công bố theo tần suất hàng tháng hoặc hàng quý hoặc hàng năm. Chỉ số được công bố theo tần suất hàng tháng có độ trễ khoảng 2 tuần là chỉ số được mong đợi nhất là do tính thời sự của
chỉ số này để phản ánh kịp thời diễn biến của giá cả BĐS, lượng giao dịch BĐS, tình hình diễn biến của thị trường và xu thế phát triển của thị trường trong ngắn hạn. Tuy nhiên, việc xây dựng và công bố chỉ số theo tần suất hàng tháng đòi hỏi nhiều nhân lực, vật lực để thực hiện. Chỉ số công bố theo tần suất hàng quý với độ trễ thường là 02 tháng có ưu điểm dễ thực hiện hơn loại chỉ số được công bố theo tháng nhưng mức độ phản ánh xu thế biến động của thị trường thấp hơn.
Mặc dù vậy, loại chỉ số này được sử dụng chủ yếu để phản ánh động thái của thị trường BĐS. Chỉ số công bố theo năm có ý nghĩa để cung cấp thông tin biến động thị trường BĐS, giá nhà ở trong một thời kỳ. Chỉ số này giúp các nhà hoạch định chính sách quản lý thị trường BĐS rút ra những quy luật phát triển của thị trường làm cơ sở để dự báo xu thế phát triển cho giai đoạn dài hạn. Tính toán chỉ số công bố hàng năm đòi hỏi số liệu thống kê đầy đủ nhưng nhìn chung không đòi hỏi quá nhiều lực lượng và kinh phí thực hiện.
- Sáu là, việc lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với khả năng thu thập dữ liệu. Có hai cách tiếp cận để lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS; đó là phương pháp dựa trên giá trị và phương pháp dựa trên giao dịch. Sự sẵn có của nguồn số liệu sẽ quyết định đến việc lựa chọn phương pháp nào để áp dụng. Khi dữ liệu về các giao dịch BĐS trên thị trường không sẵn có (ít giao dịch, thông tin không đầy đủ hay không được tiếp cận) thì sử dụng phương pháp định giá thay cho giá giao dịch thực tế trên thị trường hoặc phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS.
Kinh nghiệm của New Zealand xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS do quy định của hệ thống luật pháp đã tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS phát triển. Trường hợp dữ liệu giao dịch BĐS thực tế được thu thập đầy đủ thì phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại được sử dụng để tính toán chỉ số thị trường BĐS sẽ khẳng định ưu điểm. Kinh nghiệm của Hong Kong là ví dụ điển hình trong việc sử dụng thành công phương pháp sử dụng giá BĐS của các mua bán lặp lại để xác định chỉ số thị trường BĐS với tần suất giao dịch BĐS cao và khả năng tiếp cận dữ liệu dễ dàng.
Từ bài học trên cho thấy việc lựa chọn phương pháp định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam cần phải xem xét dưới các góc độ khác nhau; trong đó cần phải xem xét đánh giá các yếu tố tác động đến tính khả thi của phương pháp để phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường và trình độ quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS của Việt Nam.
- Bảy là, chỉ số thị trường BĐS được xây dựng cơ bản tuân theo một quy trình nhất định. Thực tế kinh nghiệm của các nước đã chỉ ra rằng, tùy theo loại chỉ số, mức độ tổng hợp của chỉ số và phạm vi bao phủ của chỉ số nhưng việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS về cơ bản được triển khai theo một quy trình nhất định; bao gồm bốn bước cơ bản với những nhiệm vụ công việc cần phải triển khai cụ thể ở mỗi bước.
- Tám là, việc tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS có thể do các tổ chức khác nhau đảm nhận nhưng chỉ số thị trường BĐS do cơ quan của Chính phủ thực hiện có độ tin cậy hơn. Kinh nghiệm của các nước đã xây dựng chỉ số thị trường BĐS chỉ ra việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS do một số tổ chức thực hiện như các ngân hàng, quỹ đầu tư BĐS, các tổ chức nghiên cứu BĐS, các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS...và các cơ quan của Chính phủ. Các ngân hàng, quỹ đầu tư BĐS tổ chức việc tính toán chỉ số thị trường BĐS dựa trên nguồn dữ liệu sẵn có của khách hàng và sử dụng các chỉ số vào mục đích kinh doanh của mình. Các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS tổ chức tính toán và công bố chỉ số thị trường BĐS theo đơn đặt hàng của Chính phủ hoặc để kinh doanh thông tin thị trường BĐS. Các tổ chức của Chính phủ thực hiện nhiệm vụ xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS với mục đích cung cấp thông tin để định hướng thị trường và để phục vụ việc hoạch định các chính sách quản lý thị trường BĐS, đặc biệt là chính sách nhà ở. Chỉ số thị trường BĐS do các tổ chức của Chính phủ thực hiện thường có mức tin cậy cao hơn so với chỉ số do các tổ chức khác thực hiện nhưng đòi hỏi những phí tổn của Nhà nước cũng như các quy định pháp lý phải đầy đủ để phục vụ việc tính toán, công bố chỉ số thị trường BĐS.
Kết luận Chương 1
Trong chương 1, Luận án đã giải quyết được các nội dung sau:
- Một là, làm rõ khái niệm, vai trò, bản chất và phân loại chỉ số thị trường BĐS; chỉ ra bản chất của chỉ số thị trường BĐS là loại chỉ số thống kê để phản ánh trạng thái, xu thế diễn biến của thị trường BĐS theo phạm vi không gian và thời gian cần xem xét.
- Hai là, tổng hợp, luận giải để làm sáng tỏ các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS và ưu nhược điểm của từng phương pháp xác định. Theo đó, chỉ số thị trường BĐS được xác định theo một số phương pháp chủ yếu gồm chỉ số xác định theo phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế (phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS; phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại) và chỉ số xác định theo phương pháp tính số bình quân (bình quân số học và bình quân gia quyền).
- Ba là, trên cơ sở luận giải để khẳng định độ tin cậy hay mức độ chính xác của chỉ số thị trường BĐS chịu sự ảnh hưởng của một số nhân tố trong quá trình tính toán xác định chỉ số, đó là các nhân tố có vai trò ảnh hưởng gián tiếp (tính minh bạch của thông tin thị trường BĐS; vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường BĐS) và các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp (phân vùng thị trường;
chất lượng thông tin đầu vào sử dụng để tính toán chỉ số; nội dung phương pháp xác định chỉ số…). Trong số các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến độ tin cậy của chỉ số thì chất lượng số liệu đầu vào có ý nghĩa quan trọng và việc lựa chọn loại BĐS để tính toán chỉ số thị trường BĐS quyết định chất lượng của chỉ số.
- Bốn là, tổng hợp và đúc kết kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc sử dụng các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS, cách thức tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS. Trên cơ sở đó để rút ra một số gợi ý để áp dụng ở nước ta, đó là khẳng định chỉ số giá BĐS là loại chỉ số cơ bản, có vai trò quan trọng trong số các chỉ số thị trường BĐS và cần thiết phải tập trung để xây dựng chỉ số này; việc lựa chọn loại chỉ số, tần suất của chỉ số, phạm vi của chỉ số và phương pháp xác định chỉ số phụ thuộc khả năng thu thập dữ liệu, nhân lực cũng như kinh nghiệm xác định chỉ số thị trường BĐS; vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS.