CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản42
Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản Các
yếu tố gián
tiếp
Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản
Vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị trường bất động sản
Tư duy, nhận thức về vai trò của chỉ số
Chỉ số thị trường
bất động Các sản
yếu tố trực tiếp
Khả năng tiếp cận dữ liệu đầu vào
Phân vùng thị trường
Nguồn lực xây dựng chỉ số Phương pháp xác định chỉ số
1.2.5.1 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp
a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản: Để quản lý hiệu quả thị trường BĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường đòi hỏi một hệ thống công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị thị trường BĐS, trong đó công khai thông tin nhằm lành mạnh hóa các giao dịch BĐS được xem là vấn đề cốt lõi. Minh bạch hóa thị trường BĐS với nội dung công khai hóa thông tin BĐS, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin thị trường BĐS là đòi hỏi khách quan của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Minh bạch hóa thị trường BĐS được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về BĐS. Minh bạch hóa thị trường BĐS có tác động lớn đến việc thu thập, tiếp cận và sử dụng thông tin của thị trường BĐS, nhất là các thông tin liên quan đến giao dịch BĐS khi xác định chỉ số thị trường BĐS.
b) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản:
Quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường BĐS thông qua các cơ chế, chế tài để quản lý thông tin hiện trạng BĐS (tình trạng pháp lý của BĐS, loại BĐS, vị trí BĐS, đặc điểm và công năng của BĐS …), quản lý thông tin phát triển BĐS (chính sách kinh tế vĩ mô, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kinh tế-xã hội, quy hoạch có liên quan đến phát triển BĐS, chính sách đầu tư, chính sách thuế, chính sách kinh doanh BĐS...) và quản lý thông tin giao dịch BĐS (công khai BĐS, số lượng giao dịch BĐS, diễn biến giá cả BĐS giao dịch…) nhằm tạo hành lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, chính thống. Do vậy, vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị trường BĐS có ý nghĩa đối với quá trình xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
c) Tư duy nhận thức về vai trò của chỉ số thị trường bất động sản: nhận biết vai trò của chỉ số thị trường BĐS đối với các cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp có tác động rất lớn đến sự thành công của việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
1.2.5.2 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp a) Khả năng tiếp cận dữ liệu đầu vào:
- Thông tin hiện trạng BĐS: phản ánh tình trạng pháp lý của BĐS, loại BĐS, vị trí BĐS, đặc điểm và công năng của BĐS mà các cá nhân, tổ chức đang sở hữu, sử dụng. Trong tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS, yếu tố đặc tính của BĐS bao gồm các yếu tố về vị trí, quy mô, mức độ đầu tư, tuổi thọ, môi trường khu vực xung quanh… có vai trò đặc biệt quan trọng do các đặc tính này có tác động đến giá cả của BĐS. Yếu tố vị trí của BĐS là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá cả của BĐS. Yếu tố đặc tính của BĐS được xác định ngay từ khi xác định BĐS đại diện với những đặc tính chủ yếu kèm theo các tiêu chí cụ thể của từng đặc tính.
- Thông tin giao dịch BĐS: giá giao dịch BĐS là nhân tố cơ bản quyết định bản chất của chỉ số thị trường BĐS. Trong quá trình tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS, chất lượng thông tin liên quan đến giá giao dịch BĐS có ảnh hưởng tới mức độ tin cậy của chỉ số. Mức giá BĐS được lựa chọn phụ thuộc vào kỹ năng đánh giá các đặc tính của BĐS có ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định giá của BĐS đại diện và kỹ năng quy đổi mức giá của các BĐS thu thập được so với giá của BĐS đại diện…vv. Mặt khác, nguồn dữ liệu về giá BĐS cũng quyết định đến việc lựa chọn mức giá BĐS xuất phát từ yếu tố số lượng dữ liệu cần thiết cho việc tính toán xác định chỉ số. Việc lựa chọn mức giá BĐS phù hợp để đưa vào tính toán chỉ số giá thị trường BĐS là yêu cầu mang tính chất bắt buộc nhằm đảm bảo cho mức giá sử dụng trong các tính toán là mức giá phổ biến của một loại BĐS được giao dịch phổ biến tại thời điểm nhất định. Trong quá trình định giá và lựa chọn giá BĐS cần phân biệt 02 loại giá giao dịch của BĐS:
+ Giá giao dịch BĐS sơ cấp: là giá được thực hiện trong mối quan hệ giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng. Bản chất của loại giá giao dịch này phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu tư. Giá BĐS trong mối quan hệ giao dịch trong trường hợp này không đảm bảo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán” do chịu sự áp
đặt chủ quan của chủ đầu tư nên thường không được sử dụng để tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS.
+ Giá giao dịch BĐS thứ cấp: là giá của BĐS được giao dịch trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng với khách hàng theo nguyên tắc tự nguyện. Giá giao dịch BĐS thứ cấp được sử dụng trong tính toán chí số thị trường BĐS là giá sau khi giao dịch BĐS đã thành công, tức là các hoạt động giao dịch đã diễn ra, BĐS đã được bên bán giao cho bên mua, chuyển quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đối với đất đai) cho bên mua và đã thực hiện xong các trách nhiệm thuế BĐS theo quy định.
- Thông tin tín dụng BĐS: phản ánh số dư nợ cho vay BĐS bao gồm dư nợ cho vay cung BĐS và dư nợ cho vay cầu BĐS; giá trị thế chấp BĐS; các chế độ chính sách ưu đãi tín dụng BĐS nhất là ưu đãi tín dụng nhà ở.
- Khả năng tiếp cận thông tin: Việc tiếp cận dễ dàng nguồn thông tin được thống kê tại các cơ quan quản lý nhà nước sẽ quyết định chất lượng thông tin đầu vào và giảm thiểu chi phí điều tra thị trường. Ngoài ra, việc lựa chọn đối tượng điều tra, phương pháp điều tra để bổ sung dữ liệu liên quan đến giá giao dịch BĐS từ thực tế thực tế cũng có ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường BĐS.
b) Phân vùng thị trường: Việc xác định vùng hoặc khu vực thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi bao phủ và chất lượng của chỉ số thị trường BĐS. Yếu tố này cần phải được xem xét dưới một số góc độ sau trong quá trình tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS:
- Mức độ, phạm vi các thay đổi về mức giá, về lượng giao dịch của cùng một loại BĐS trong một vùng này so với các vùng khác. Khi sự khác biệt về mức giá và lượng giao dịch BĐS giữa các vùng theo tiêu chí địa giới hành chính có sự khác biệt rõ ràng thì chỉ số cần xác định theo vùng địa giới hành chính. Ngược lại, nếu sự khác biệt về mức giá và lượng giao dịch BĐS của cùng một loại BĐS giữa các khu vực địa giới hành chính không có sự khác biệt rõ ràng, có sự giao
thoa giữa các khu vực địa giới hành chính thì chỉ số cần xác định theo khu vực thị trường (mức độ phát triển của thị trường).
- Việc lựa chọn tiêu chí phân vùng địa giới hành chính hay khu vực thị trường sẽ quyết định số lượng vùng, khu vực khi tính toán xác định chỉ số. Nếu chỉ xét theo tiêu chí địa giới hành chính là vùng của một đô thị hoặc trong khu vực nhỏ hơn của một đô thị là các quận, huyện thì sẽ chưa đề cập đến yếu tố phát triển của thị trường BĐS. Nếu chỉ thuần túy xét yếu tố theo vùng theo mức độ phát triển của thị trường (các yếu tố quyết định đến cung-cầu BĐS) thì sẽ khó có được một gianh giới cụ thể về địa lý.
- Trường hợp quyết định việc tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS theo vùng địa giới hành chính hay khu vực thị trường thì các chỉ số xác định như thế nào? Hiện tồn tại những quan điểm khác nhau về cách tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS cho từng vùng địa giới hành chính, từng khu vực và cho toàn quốc tùy theo mục đích xác định và sử dụng chỉ số cũng như quan niệm về vùng địa giới hành chính và khu vực thị trường. Tuy nhiên, các quan điểm này có thể được chia ra thành 2 loại: Chỉ số thị trường BĐS của quốc gia được xác định từ phương pháp bình quân (có trọng số) của các chỉ số thị trường BĐS theo vùng địa giới hành chính và chỉ số thị trường BĐS theo vùng địa giới hành chính được xác định từ chỉ số thị trường BĐS của quốc gia. Theo quan điểm xác định chỉ số thị trường BĐS quốc gia trên cơ sở các chỉ số thị trường BĐS theo vùng địa giới hành chính thì chỉ số thị trường BĐS được xác định trên cơ sở bình quân của các chỉ số theo vùng mà không phải là mức bình quân của các nhân tố cấu thành chỉ số của quốc gia. Như vậy, mức độ diễn biến của thị trường xảy ra trong mỗi vùng sẽ ảnh hưởng tới chỉ số thị trường BĐS quốc gia. Ngược lại, theo quan điểm chỉ số thị trường BĐS theo vùng xác định từ chỉ số quốc gia thì mức độ diễn biến của thị trường toàn quốc sẽ ảnh hưởng đến mức độ của chỉ số của từng vùng địa giới hành chính.
c) Phương pháp xác định: Nội dung của phương pháp xác định chỉ số có ảnh hưởng quan trọng đến độ tin cậy của chỉ số do mỗi phương pháp xác định có những ưu điểm và nhược điểm khác nhau (như đã phân tích trên đây). Ngoài ra, mỗi phương pháp xác định chỉ số đòi hỏi các điều kiện ràng buộc khác nhau để áp dụng.
- Đối với phương pháp tính số bình quân (trung bình đơn giản và bình quân gia quyền): Chỉ số xác định theo phương pháp này rất phù hợp với nhiệm vụ theo dõi, đánh giá, cung cấp thông tin chính thống của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặc dù vậy, khó khăn chủ yếu khi áp dụng phương pháp này là việc phân định khu vực lựa chọn để quan sát mẫu và tính toán. Mặt khác, do các dữ liệu không quan tâm đến các đặc tính của BĐS nên độ sai lệch của phương pháp này là cao hơn các phương pháp khác.
- Đối với phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS:
Phương pháp này sử dụng chương trình toán học để tính toán nên không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài. Tuy nhiên, chỉ số giá BĐS được xác định theo phương pháp này bị ảnh hưởng bởi việc lựa chọn hàm hồi quy, lựa chọn mức độ sai số và cần có nguồn dữ liệu phong phú liên quan đến các đặc tính của BĐS cũng như những thay đổi của chúng theo thời gian. Mặt khác, việc tính chỉ số giá BĐS theo phương pháp này rất phức tạp, đòi hỏi nhiều thời gian và phụ thuộc vào công nghệ nên tốn kém về kinh phí. Ngoài ra, chỉ số xác định theo phương pháp này rất khó kiểm tra mức độ tin cậy, dễ bị ảnh hưởng bởi các giả thuyết về đặc tính của BĐS, số lượng BĐS có sự chênh lệch trong nhóm mẫu tính toán.
- Đối với phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại: Phương pháp này đưa ra và yêu cầu thị trường có nhiều giao dịch lặp lại của cùng một BĐS, yêu cầu có sự hỗ trợ của hệ thống thông tin thị trường nhanh nhạy và chính xác.
Do vậy, phương pháp này chỉ sử dụng được với các thị trường có hệ thống thông tin BĐS hoàn thiện, các giao dịch thị trường diễn ra thường xuyên và hệ thống quản lý, thu thập thông tin BĐS rộng khắp.
- Đối với phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Phương pháp này phù hợp với điều kiện của thị trường BĐS chưa có hệ thống quản lý thông tin BĐS hoàn chỉnh nhưng chất lượng của chỉ số theo kết quả tính toán cần phải được xem xét, đối chiếu để chỉnh lý cho phù hợp.
d) Nguồn lực: Trong quá trình xác định chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi những nguồn lực nhất định bao gồm nguồn lực về con người và nguồn lực về tài chính. Lực lượng sử dụng để xây dựng chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi phải có những kiến thức nhất định, trong đó am hiểu kỹ thuật lựa chọn loại BĐS và định giá BĐS có vai trò rất quan trọng.
- Lựa chọn loại hình BĐS: Do hàng hóa BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, nếu đưa toàn bộ các loại hàng hóa BĐS để tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS sẽ rất phức tạp và khó khăn trong việc thu thập nguồn thông tin, dữ liệu. Mặt khác, sự biến động về lượng giao dịch của một số loại BĐS (ví dụ như BĐS là đất nông nghiệp, đất rừng…) sẽ là không lớn nếu so với mức độ giao dịch của một số loại BĐS khác. Vì vậy, trong quá trình tính toán chỉ số thị trường BĐS cần lựa chọn những loại hàng hóa BĐS được giao dịch phổ biến, có tần suất giao dịch cao để tính toán.
- Kỹ thuật định giá BĐS: Trong quá trình tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS, việc lựa chọn mức giá phù hợp có ảnh hưởng tới kết quả tính toán.
Mức giá BĐS được lựa chọn phụ thuộc vào kỹ năng đánh giá các đặc tính của BĐS có ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định giá của BĐS đại diện và kỹ năng quy đổi mức giá của các BĐS thu thập được so với giá của BĐS đại diện…vv.
Nguồn lực về tài chính đòi hỏi cần phải có những khoản kinh phí nhất định để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS, để thu thập nguồn dữ liệu từ thị trường và trang thiết bị để tính toán chỉ số thị trường BĐS.