CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng
Mặc dù đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường BĐS ở nước ta đã và đang có dấu hiệu phục hồi và triển vọng phát triển trong thời kỳ tới. Với các điều kiện đã và đang đặt ra, giai đoạn 2015-2020 sẽ là giai đoạn của quá trình phục hồi và phát triển ổn định của thị trường BĐS ở Việt Nam sau giai đoạn kém phát triển. Trong giai đoạn này, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ còn phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường, tạo lập đầy đủ các yếu tố thị trường để hội nhập với thông lệ quốc tế. Đến năm 2020 và những năm tiếp theo, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ phát triển để đáp ứng các yêu cầu của một nền kinh tế thị trường đầy đủ, hội nhập hiệu quả vào nền kinh tế thế giới; đáp ứng yêu cầu đô thị hóa cao, đáp ứng được yêu cầu sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả và chống được đầu cơ về đất đai, đầu cơ BĐS.
Tiềm năng phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam gắn liền với tiềm năng của quá trình phát triển đô thị; với sự gia tăng của đầu tư nước ngoài đối với thị trường BĐS; với sự hoàn thiện của hệ thống cơ chế, chính sách quản lý thị trường BĐS. Tiềm năng phát triển của thị trường BĐS gắn liền với khả năng khai thác nguồn quỹ đất công chưa được sử dụng một cách có hiệu quả;
với việc nâng cao hệ số sử dụng đất, tận dụng không gian, phát triển kết cấu hạ tầng và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa; với việc hoàn thiện các chính sách mở cửa, khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh, sở hữu BĐS ở Việt Nam. Đặc biệt, triển vọng thị trường BĐS của Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự gia tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân đối với BĐS do thu nhập ngày càng được cải thiện và yêu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Về dài hạn, thị trường BĐS của Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn,
mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn cùng với sự phát triển của nhận thức, kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan quản lý nhà nước; của các nhà đầu tư và của người dân về thị trường BĐS và gắn kết chặt chẽ với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở Việt Nam.
Về dài hạn, thị trường BĐS ở nước ta sẽ ngày càng được mở rộng, phát triển cân đối, có tổ chức hơn cùng với sự phát triển của nhận thức, sự phong phú của thông tin thị trường, kinh nghiệm quản lý của Nhà nước được cải thiện.
Ngoài ra, thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường định hướng XHCN.
Trong giai đoạn vừa qua, vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS đã ngày càng được cải thiện. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ngày được nâng cao. Cơ chế, chính sách về đầu tư BĐS, về kinh doanh BĐS, về quản lý BĐS ngày càng được sửa đổi, bổ sung đã góp phần để thị trường BĐS phát triển ổn định hơn. Nhà nước đã ban hành những quy định ban đầu trong việc tổ chức thu thập thông tin, hướng dẫn phương pháp tính toán và quy định công bố thí điểm đối với chỉ số thị trường BĐS. Mặc dù kết quả chưa đạt được như mong muốn nhưng đây là tiền đề để tổng kết, đánh giá rút ra những kinh nghiệm cần thiết để hoàn thiện các quy định này. Ngoài ra, thực tế thị trường BĐS ở nước ta trong những năm vừa qua đã xuất hiện những chỉ số khác nhau do các tổ chức, cá nhân tính toán và công bố trên thị trường. Thực tế này nếu được tổng kết, đánh giá sẽ cơ sở quan trọng để hoàn thiện phương pháp, tổ chức tính toán chỉ số và công bố chỉ số thị trường BĐS.
Kinh nghiệm của các nước đi trước trong việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS bước đầu đã được vận dụng ở nước ta. Xu thế trong thời gian tới, các nước sẽ hoàn thiện phương pháp tính toán chỉ số thị trường BĐS theo hướng sử dụng các mô hình toán học (phương pháp tính toán chỉ số giá BĐS trên cơ sở
hồi uy…..) để tính toán chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp dựa trên nền tảng hệ thống thông tin thị trường BĐS được hiện đại hóa sẽ là những bài học bổ ích để hoàn thiện phương pháp tính toán và tổ chức xây dựng có kết quả chỉ số đo lường thị trường BĐS của Việt Namtừ nay đến năm 2020 và những năm tiếp theo.
3.2.2 Khó khăn và thách thức
Thị trường BĐS ở Việt Nam mặc dù đã có dấu hiện của sự hồi phục nhưng vẫn đang trong giai đoạn phát triển khó khăn. Hậu quả của một giai đoạn dài phát triển BĐS theo phong trào, thiếu định hướng của Nhà nước đã dẫn đến hiện tượng dư thừa BĐS, phát triển mất cân đối. Nền kinh tế của nước ta tuy vẫn trong giai đoạn tăng trưởng nhưng tốc độ chậm lại, kinh tế gặp nhiều khó khăn.
Thu nhập của người dân tuy có được cải thiện nhưng thu nhập của phần lớn các đối tượng như cán bộ, công chức, lượng lượng vũ trang, công nhân, người lao động không có việc làm ổn định còn thấp, không có khả năng thanh toán cho nhu cầu về nhà ở.
Mặc dù đã bước đầu đã có định hướng việc thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ việc xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS nhưng nhìn chung đây là thách thức khó vượt qua. Hiện tượng giao dịch ngầm vẫn tồn tại, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà còn rất phức tạp, trách nhiệm về tài chính BĐS trong giao dịch, đăng ký BĐS vẫn còn cao đã góp phần thúc đẩy các giao dịch BĐS một cách không chính thức phát triển. Các cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao trách nhiệm thu thập, lưu trữ thông tin về thị trường BĐS hoạt động không hiệu quả.
Việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS một cách chính thống đối với nước ta là điều còn mới mẻ. Các quy định của Nhà nước trong việc xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS đã có nhưng còn những bất cập. Kinh nghiệm trong việc ban hành các quy định liên quan đến phương pháp xác định, trách nhiệm tổ chức xây dựng chỉ số thị trường còn hạn chế cùng với nhận thức của các cơ quan quản
lý về nhiệm vụ này chưa cao sẽ là những thách thức không nhỏ để xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam.
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo
- Chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam được xây dựng phải đáp ứng nhiệm vụ phục vụ công tác quản lý điều hành vĩ mô; theo đó, chỉ số được xây dựng phải có vai trò, ý nghĩa để đo lường, nhận biết xu thế diễn biễn tình hình giá cả của BĐS, tình hình giao dịch BĐS thực tế đã diễn ra trên thị trường; là căn cứ để có thể dự báo được xu thế phát triển của thị trường trong giai đoạn tiếp theo. Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng phải trở thành nguồn thông tin hữu ích, đáng tin cậy để điều chỉnh kịp thời các chính sách điều tiết thị trường, tránh những hậu quả xảy ra do sự đổ vỡ của thị trường BĐS.
- Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng phải dáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS; theo đó, chỉ số cung cấp những thông tin hữu ích cho các đối tượng tham gia thị trường, nhất là các nhà đầu tư và người dân có được những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường BĐS; góp phần để thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả.
- Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng phải tiếp thu tối đa kinh nghiệm của các nước trên thế giới đã xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS;
phải tuân thủ quy trình, quy định của cơ quan quản lý nhà nước của Việt Nam đối với việc cung cấp thông tin thị trường BĐS.
- Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng phải hội tụ một số yếu cơ bản có ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số; phải có tính khả thi về khả năng thu thập thông tin, dữ liệu; về phương pháp tính toán xác định chỉ số và phải đơn giản, dễ nhận biết.
- Chỉ số thị trường BĐS được nhân rộng cho toàn quốc phải xuất phát từ việc tổng kết kinh nghiệm xây dựng chỉ số cho một số địa phương.