CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản
Sự minh bạch của thông tin thị trường BĐS có ảnh hưởng rất quan trọng đến việc thu thập thông tin, tập hợp dữ liệu cũng như cách thức tổ chức tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS. Nhìn nhận dưới góc độ yếu tố tác động đến chất lượng của chỉ số thị trường BĐS thì sự minh bạch của thông tin thị trường BĐS được coi là yếu tố quyết định đến chất lượng của các thông tin đầu vào của chỉ số thị trường BĐS. Để nâng cao tính minh bạch của thông tin thị trường BĐS đòi hỏi các giải pháp khác nhau và cần phải thực hiện một cách đồng bộ.
3.4.1.1 Minh bạch thông tin hiện trạng bất động sản
- Tiếp tục hoàn thiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS thống nhất trên toàn quốc. Để quản lý được thị trường BĐS và bảo đảm thu thuế đối với BĐS, cơ quan quản lý nhà, đất và cơ quan thuế cần phải nắm được số lượng, diện tích đất ở và nhà ở mà cá nhân, tổ chức đang sở hữu, sử dụng trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, cần sớm hoàn thiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại trong quản lý thông tin nhà đất; trong đó, danh mục các BĐS cần được xác lập với đầy đủ các thông tin như: mô tả BĐS; vị trí, kích thước hình học BĐS; diện tích thửa đất; quan hệ pháp lý liên quan đến BĐS.
- Cần tập trung nguồn lực để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo đó, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến điều kiện về hồ sơ giấy tờ pháp lý; về đăng ký hộ khẩu;
về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; về thủ tục, qui trình rút gọn trong đăng ký BĐS. Thực hiện tốt các biện pháp trên sẽ góp phần đảm bảo thực hiện có kết quả yêu cầu của quản lý nhà nước, xác lập quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức, cá nhân; tạo điều kiện pháp lý để BĐS được lưu thông hợp pháp trên thị trường; góp phần để người mua và người bán BĐS tự nguyện đăng ký với cơ quan nhà nước trong hoạt động giao dịch BĐS.
3.4.1.2 Minh bạch thông tin phát triển bất động sản
- Thông báo công khai thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại các trụ sở cơ quan nhà nước về quy hoạch phát triển kinh tế xã hội; quy hoạch phát triển ngành; quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị, về quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS như:
kêu gọi đầu tư; lựa chọn nhà đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt dự án.
- Đổi mới công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị. Theo đó, phương pháp lập quy hoạch cần được đổi mới theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh BĐS, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, xây dựng và phát triển đô thị. Cần xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong quản lý việc thực hiện theo quy hoạch. Trong quá trình lập quy hoạch xây dựng đô thị cần lấy ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước để nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch. Tăng cường hình thức lấy ý kiến của các cá nhân, tổ chức trong quá trình xây dựng, thẩm định, điều chỉnh và quản lý quy hoạch. Tăng cường việc quản lý và thanh tra tuân thủ quy hoạch. Nghiên cứu sửa đổi bổ sung các bất cập của các quy định có liên quan đến quy hoạch. Sự không thống nhất về nội dung , quy trình lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch giữa các loại quy hoạch cũng đã và đang đặt ra những bất cấp đòi hỏi phải có giải pháp để khắc phục. Do vậy, cần nghiên cứu để ban hành Luật Quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn hoặc bỏ trống những nội dung quan trọng dẫn đến quy hoạch
không khả thi hoặc kém hiệu lực, hiệu quả.
- Tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan hoạt động của thị trường sơ cấp đối với đất đai, đó là cơ chế giao, cho thuê đất. Cần bổ sung các chế tài xử lý đối với các địa phương không thực hiện nghiêm cơ chế lựa chọn nhà đầu tư kinh doanh BĐS không thông qua cơ chế đấu thầu rộng rãi, hạn chế tối đa cơ chế chỉ định nhà đầu tư kinh doanh BĐS.
3.4.1.3 Minh bạch thông tin giao dịch bất động sản
Thông tin giao dịch BĐS cần phải được tổng hợp và công bố công khai làm cơ sở để định hướng người dân, nhà đầu tư và các bên có lợi ích liên quan đưa ra các quyết định về giao dịch, chuyển nhượng BĐS; cụ thể là:
- Thực hiện bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch BĐS để quản lý về thuế, hạn chế rủi ro cho người dân cũng như chống rửa tiền thông qua kênh đầu cơ BĐS. Theo đó, đối với các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai (nhất là các căn hộ chung cư) cần quy định thanh toán qua ngân hàng với sự kiểm soát của ngân hàng đối với dòng tiền chi tiêu của chủ đầu tư; đối với các BĐS được giao dịch một lần cần quy định thanh toán qua ngân hàng.
- Đổi mới cơ chế thế chấp, giải chấp để đáp ứng mục tiêu huy động hệ thống các ngân hàng tham gia thị trường BĐS nhằm chuyển hóa tiềm năng to lớn trong các BĐS. Nhà nước cần bổ sung các quy định để tạo môi trường thuận lợi khuyến khích các giao dịch BĐS một cách chính thức, giảm thiểu các giao dịch ngoài luồng. Tiếp tục nghiên cứu để bổ sung chế tài xử lý đối với các trường hợp không thực hiện đăng ký giao dịch và không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giao dịch BĐS. Tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện cơ chế giải chấp, thế chấp; cơ chế mua đặt cọc; cơ chế trả góp và cơ chế quản lý giá trong giao dịch BĐS.
- Nghiên cứu hoàn thiện các chính sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý và giao dịch BĐS. Thuế, phí, lệ phí liên quan đến BĐS là công cụ để điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường. Thông qua hệ thống chính sách thuế, lệ phí đối
với BĐS, Nhà nước giữ vai trò điều tiết đối với thị trường BĐS, đặc biệt là điều tiết lợi ích chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng.
Các chính sách thuế, phí, lệ phí đối với đăng ký BĐS và giao dịch BĐS phù hợp sẽ góp phần khuyến khích phát triển các giao dịch BĐS “chính thức”, giảm thiểu các giao dịch BĐS “phi chính thức”; góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Một trong những loại thuế cần sớm ban hành là thuế phát triển “phát triển hạ tầng” để điều tiết lợi nhuận “siêu ngạch” khi Nhà nước đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dẫn đến làm tăng giá trị của BĐS. Mặt khác, để tránh hiện tượng đầu cơ BĐS, thuế lũy tiến đối với sở hữu BĐS cũng cần sớm xem xét để ban hành. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới đã chỉ ra rằng, thuế lũy tiến đối với BĐS và tài sản nếu được quản lý tốt sẽ góp phần tích cực để hạn chế hiện tượng đầu cơ BĐS.
3.4.1.4 Minh bạch thông tin tín dụng bất động sản
Cần xem xét để công khai thông tin về khách hàng BĐS vay tại các tổ chức tín dụng và các tổ chức khác có hoạt động ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cần ban hành một bộ tiêu chuẩn về gói dữ liệu thống kê các hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại, đặc biệt là hoạt động cấp tín dụng BĐS. Quy định các ngân hàng thương mại phải thống kê, phân loại và cập nhật dữ liệu theo tiêu chuẩn chung do Ngân hàng Nhà nước ban hành. Xét riêng lĩnh vực cấp tín dụng BĐS, gói dữ liệu thống kê phải bao gồm các chỉ tiêu như: tổng dư nợ BĐS, nợ quá hạn và nợ xấu BĐS. Với mỗi chỉ tiêu cần phân loại theo các tiêu thức như:
thời hạn vay, mục đích sử dụng vốn, nhóm khách hàng, loại hình BĐS. Các số liệu thống kê về tín dụng BĐS cần được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
3.4.1.5 Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản
Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng “sốt nóng” hay “đóng băng” hoặc hiện tượng “bong bóng” của thị thị trường BĐS là do công tác dự báo thị trường còn yếu kém. Do thiếu các thông tin về hiện trạng diễn biến của
thị trường và nhất là thiếu các thông tin dự báo khả năng, xu thế phát triển của thị trường trong ngắn hạn cũng như dài hạn đã dẫn đến hiện tượng đầu tư kinh doanh BĐS theo phong trào, theo tin đồn hay đầu tư theo “đám đông”. Trong khi các ngân hàng đua nhau cho vay ồ ạt trong giai đoạn thị trường phát triển nóng, qua đó thúc đẩy “bong bóng” giá BĐS phình to làm cho thị trường dễ bị tổn thương, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Ngược lại, trong giai đoạn trầm lắng của thị trường BĐS, do thiếu thông tin về thị trường BĐS, do tâm lý chờ tăng giá hoặc sự lo ngại về nợ xấu đã làm cho các ngân hàng siết lại cơ chế cho vay đầu tư phát triển BĐS. Do vậy cần thiết phải xây dựng hệ thống dự báo để dự kiến xu thế, khả năng phát triển của thị trường trong tương lai. Để triển khai giải pháp này cần thực hiện:
- Hình thành trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS. Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng một cơ chế riêng về thông tin cung-cầu, giá cả BĐS để có cảnh báo sớm về những rủi ro do của hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể mang lại. Nghiên cứu xúc tiến thành lập Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS có chức năng cung cấp thông tin về diễn biến cung-cầu và giá cả của từng phân khúc sản phẩm BĐS trên thị trường. Cần xây dựng một hệ thống dữ liệu về giao dịch BĐS. Để có nguồn thông tin tổng hợp, Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS cần phối hợp với Tổng cục thống kê, phối hợp với Trung tâm tích hợp dữ liệu thông thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, Trung tâm thông tin của Bộ Tài nguyên và Môi trường để chia sẻ thông tin. Thông qua các nguồn thông tin, Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS có trách nhiệm tổng hợp và đánh giá tổng quan về thị trường BĐS.
- Xây dựng các tiêu chuẩn đánh giá mức độ rủi ro của thị trường BĐS. Theo đó, cần nghiên cứu xây dựng và tiến tới ban hành bộ tiêu chuẩn để theo dõi mức độ rủi ro của thị trường BĐS. Bộ tiêu chuẩn này cần phải xác định được các mức độ rủi ro khi giá BĐS hoặc là tăng trưởng quá nhanh hoặc là suy giảm quá mạnh
trong một khoảng thời gian nhất định. Một số chỉ tiêu chủ yếu để đánh giá mức độ rủi ro mà thị trường BĐS có thể gây ra gồm: chỉ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân đầu người; chỉ số giá nhà ở so với giá thuê nhà ở; tỷ lệ bỏ trống nhà ở; tỷ lệ trả nợ nhà ở so với thu nhập; tỷ suất vốn hóa BĐS...
3.4.1.6 Xây dựng hệ thống quản lý thông tin thị trường bất động sản
Để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS thì cần phải tiến hành xây dựng và quản lý thống nhất hệ thống thông tin thị trường BĐS. Hệ thống thông tin thị trường BĐS được xây dựng thống nhất nhằm cung cấp thông tin cơ bản về thị trường BĐS cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin, phục vụ việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS và phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Hệ thống thông tin thị trường BĐS đồng bộ, đầy đủ gồm có:
- Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS: là tập hợp các thông tin, dữ liệu cơ bản về thị trường BĐS đã được thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, tổng hợp và được lưu trữ một cách có hệ thống, có tổ chức dưới dạng các tệp dữ liệu lưu giữ trên các hệ thống thông tin, các thiết bị lưu trữ, vật mang tin. Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS bao gồm cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS quốc gia và cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS địa phương:
+ Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS quốc gia là tổng hợp thống nhất toàn bộ thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS trên phạm vi cả nước, được chuẩn hóa theo chuẩn quốc gia. Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS quốc gia bao gồm dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS; dữ liệu về sử dụng đất đai; dữ liệu về nhà ở các loại; dữ liệu về cung-cầu BĐS; dữ liệu về tình hình giao dịch BĐS; dữ liệu về tài chính, tín dụng; dữ liệu về sàn giao dịch và các dữ liệu khác về thị trường BĐS của cả nước.
+ Cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS địa phương được tổng hợp theo phạm vi của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, gồm các dữ liệu tương tự như
dữ liệu về thị trường BĐS quốc gia nhưng có phạm vi của một địa phương.
- Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm quản lý, khai thác hệ thống thông tin về thị trường BĐS: là tập hợp các thiết bị (máy chủ, máy trạm); thiết bị kết nối mạng, thiết bị (phần mềm) an ninh an toàn mạng; cơ sở dữ liệu, thiết bị ngoại vi; thiết bị phụ trợ; mạng nội bộ; hệ điều hành; hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng dụng.
Để đảm bảo khai thác và sử dụng có hiệu quả hệ thống thông tin thị trường BĐS, mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS cần được xây dựng một cách đồng bộ, bao gồm hai cấp trung ương và địa phương:
- Ở cấp trung ương, hình thành Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS quốc gia để thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, tổng hợp và lưu trữ có hệ thống các thông tin về: (i) hiện trạng của BĐS; (ii) thông tin giao dịch BĐS; (iii) thông tin phát triển BĐS và (iv) thông tin tài chính, tín dụng BĐS.
Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS quốc gia trực thuộc Bộ Xây dựng và chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng. Mặt khác, cần hình thành Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS trực thuộc Ngân hàng Nhà nước để thu thập, kiểm tra, xử lý, tích hợp và lưu trữ các thông tin có liên quan đến tài chính, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS và các khoản thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh BĐS. Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục hoàn thiện mô hình Trung thông tin nhà đất ở các cấp để kết nối với hệ thống thông thị trường BĐS quốc gia.
- Ở cấp địa phương, hình thành Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS địa phương do Sở Xây dựng quản lý. Trung tâm này thực hiện nhiệm vụ như Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS quốc gia nhưng có phạm vi riêng của từng địa phương.
Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản
Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối, chịu trách nhiệm chính để tổ chức, kết nối và thống nhất quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS; hình thành tổ chức, bộ máy để thực hiện nhiệm vụ quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm tiếp tục hoàn thiện và kết nối thông tin từ các Trung tâm thông tin nhà đất với hệ thống thông tin thị trường
Trung tâm thông tin đất đai quốc gia
Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường bất động sản
quốc gia
Sở Tài nguyên và Môi trường
Sở Xây dựng
Trung tâm thông tin đất đai địa
phương
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ Xây dựng
Ngân hàng nhà nước
Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường bất động
sản
Các ngân hàng thương mại
Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường bất động sản địa phương